Veröffentlicht von Einleitung
Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, § 562 BGB. Es erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht, § 562a BGB. Diese Konstruktion wirft in der Praxis regelmäßig so erhebliche Probleme auf, daß es nicht sinnvoll ist, darauf zuzugreifen. Beispielsweise erstreckt sich das Pfandrecht nur auf „Sachen des Mieters“ – Sachen, die Dritten gehören, fallen nicht darunter. Wenn der Mieter ein Auto oder einen Fernseher auf Raten kauft, hat sich der Verkäufer in seinen AGB vermutlich das Eigentum vorbehalten, bis die letzte Rate gezahlt ist. Dann gehört das Auto oder der Fernseher (noch) nicht dem Mieter und damit entsteht kein Vermieterpfandrecht. Das gleiche gilt bei Leasing oder bei geliehenen Dingen oder Kneipenausstattungen auf der Basis von Brauereilieferverträgen. Sodann erlischt das Pfandrecht mit der Entfernung aus der Mietsache. Zwar darf der Mieter nichts mehr raustragen, sobald der Vermieter einen ausdrücklichen Widerspruch erklärt hat. Aber wie will man beweisen, daß etwas in der Mietsache war, und wie will man erfahren, wo es jetzt ist, und dann darauf zugreifen? Schließlich sind die eingebrachten Sachen meist weniger wert, als eine formvollendete Verwertung an Kosten verursachen würde. Ein Zugriff lohnt dann nicht bzw. wäre sogar unzulässig.Wann ist ein Vermieterpfandrecht sinnvoll?
Gleichwohl kann es in seltenen Ausnahmefällen sinnvoll sein, sich des Pfandrechts zu erinnern. Vor einigen Jahren führte ich eine recht umfangreiche Auseinandersetzung gegen Ärzte am Ku’Damm, die zwar ein Jahr lang keine Miete mehr gezahlt hatten, als es aber an die Räumungsvollstreckung ging, unter neuer Flagge schräg gegenüber neue Räume anmieteten und eine große Neueröffnung ankündigten. In der Mietsache standen sehr teure medizinische Gerätschaften. Um zu verhindern, daß die Mieter die Geräte über die Straße tragen und damit das Vermieterpfandrecht erlischt oder Beweisprobleme entstehen, besprach ich mit dem Vermieter, daß er einen Wachschutz engagiert. An beiden Ausgängen der Praxisflächen standen ab dann zwei große, kräftige Wachschutzleute, 24 Stunden am Tag 7 Tage die Woche. Das ist natürlich teuer – selbst wenn Sie pro Person nur 20 Euro pro Stunde aufwenden, sind Sie bei 1.000 Euro am Tag. Nach zwei einstweiligen Verfügungsprozessen und drei Wochen gaben die Ärzte auf und man einigte sich auf eine adäquate Nachzahlung von Rückständen gegen Freigabe der Gerätschaften. Ein weiterer Fall, in dem das Vermieterpfandrecht werthaltig sein könnte, ist Gegenstand einer diese Woche veröffentlichten Entscheidung des BGH (XII ZR 95/16). Der Mieter, eine GmbH, hatte sein Betriebsgrundstück gepachtet und darauf Lkw und Anhänger geparkt, die im täglichen Geschäft natürlich auch unterwegs waren. Kurz vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters berief sich der Vermieter auf sein Pfandrecht. Vom späteren Insolvenzverwalter verlangte er dann Zahlung des Verwertungserlöses aus den Lkw und Anhängern, ließ sich also nicht auf eine Insolvenzquote verweisen. Das alles warf so viele interessante Fragen auf, daß der BGH ein spannendes Urteil dazu entwickeln konnte.BGH XII ZR 95/16 – Vermieterpfandrecht in der Insolvenz
Zunächst bestätigte der BGH, dass ein bestehendes Vermieterpfandrecht in der Insolvenz des Mieters zur abgesonderten Befriedigung aus den Pfandgegenständen berechtigt (§ 50 Abs. 1 InsO). Der Insolvenzverwalter darf diese Gegenstände infolge seines unmittelbaren Besitzes verwerten (§ 166 Abs. 1 InsO) und hat danach den Gläubiger aus dem Erlös abzüglich Feststellungs- und Verwertungskosten zu befriedigen (§ 170 Abs. 1 InsO). An dem noch unterscheidbar vorhandenen Erlös setzen sich die Rechte des Vermieters fort. Zieht der Insolvenzverwalter den Erlös zur Masse und erlischt dadurch das Absonderungsrecht, so tritt an seine Stelle eine Masseschuld nach § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO (BGH IX ZR 374/98).
Sodann bestätigte der BGH, daß zu den Gegenständen, auf die sich das Vermieterpfandrecht erstreckt, grundsätzlich auch die regelmäßig auf dem Mietgrundstück abgestellten Kraftfahrzeuge gehören. Eingebracht sind nämlich alle Sachen, die während der Mietzeit willentlich und wissentlich in die Mieträume oder auf das Mietgrundstück verbracht werden. Bei Sachen, die nur vorübergehend in der Absicht alsbaldiger Wiederentfernung eingestellt werden, ist danach zu unterscheiden, ob der vorübergehende Verbleib der bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache entspricht. Ein Kraftfahrzeug, das auf dem vermieteten Grundstück geparkt wird, ist dementsprechend eingebracht. Denn seine regelmäßige vorübergehende Einstellung gehört zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Sodann kommt es auf den Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung an. Die noch vor der Insolvenzeröffnung entstandenen Forderungen des Vermieters waren durch das Vermieterpfandrecht insolvenzfest gesichert, sofern sich die Fahrzeuge und der Anhänger im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung (hier am 10. April 2013 um 13:20 Uhr) auf dem Betriebsgelände befanden, nachdem sie im Anschluss an die letzte Ausfahrt dort wieder eingebracht waren. Wären sie hingegen im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung vom Grundstück entfernt gewesen und erst nach der Insolvenzeröffnung wieder eingebracht worden, führt das dem BGH zufolge nicht zur Sicherung wegen der Rückstände; diese sind dann einfache Insolvenzforderungen und fallen zur Tabelle, d.h. der Vermieter erhält auf sie eine Insolvenzquote, sofern es eine gibt. Allerdings ist das Pfandrecht damit nicht ganz nutzlos, denn es sichert die künftig, d.h. nach Insolvenzeröffnung, noch entstehenden neuen Forderungen. Diese nennt man „Masseschulden“, sie resultieren aus dem nach der Insolvenzeröffnung erst einmal fortbestehenden Mietverhältnis.
Weil in den Vorinstanzen noch ungeklärt war, wo genau sich die Fahrzeuge und Anhänger in der Minute der Insolvenzeröffnung befunden hatten, konnte der BGH die Sache nicht abschließend entscheiden und verwies sie (mit etlichen Vorgaben für das weitere Verfahren) an das Oberlandesgericht zurück.
Die vordergründig für den Vermieter günstige BGH-Entscheidung könnte sich am Ende als „Steine statt Brot“ erweisen, nämlich wenn er die Kosten für alle Instanzen einschließlich der neuen in der Zurückverweisung tragen muß, weil er den Standort der Fahrzeuge in der entscheidenden Minute nicht beweisen kann. Vielleicht kann er es ja, aber hätte es bisher dazu Akteninhalte gegeben, fänden wir im BGH-Urteil vermutlich einen Hinweis darauf.
Damit bleibt es am Ende bei meiner anfänglichen Einschätzung, daß die heutige Ausgestaltung des Vermieterpfandrechts in der Praxis mit so vielen Problemen behaftet ist, daß es in den allermeisten Fällen nicht sinnvoll ist, zum Zwecke einer Forderungsdurchsetzung darauf zurückzugreifen.
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