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(3) die Küche
Ausgangslage
Wenn man die Küche nach den Kriterien des Mietspiegels optimieren möchte, muß man sich zunächst wieder die Verteilung der einschlägigen Merkmale ansehen. Davon gibt es 6 negative und sechs positive. Sie lauten:
negativ
- Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung
- Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen
- Keine Spüle
- Keine ausreichende Warmwasserversorgung (z.B. keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler)
- Küche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung
- Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar
positiv
- Hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett, Terrazzo als Bodenbelag jeweils in gutem Zustand
- separate Küche mit mind. 14 qm Grundfläche
- Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle
- Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld
- Dunstabzug
- Kühlschrank
Nur sehr aufwendig zu optimieren sind der Bodenbelag, die Grundfläche oder die Installation einer kompletten Einbauküche. Alle drei Kriterien sind freilich solche auf der Seite der wohnwerterhöhenden Merkmale. Bevor man das angeht, sollte man etwa vorliegende Kriterien auf der Negativseite beheben.
Verbesserung der Negativseite des Mietspiegels
Im einzelnen:
- Ein Fenster kann man nicht so ohne weiteres einbauen. Anders ist das bei einer „ausreichenden Entlüftung“. Was „ausreichend“ in diesem Sinne ist, ist natürlich einer persönlichen bzw. gerichtlichen Bewertung zugänglich. Man wird mit Blick auf das Kriterium „Dunstabzug“ auf der Positivseite allerdings sagen können, daß es so viel wie ein Dunstabzug wohl nicht sein muß, sonst wäre das ja schon positiv. Bei der „ausreichenden Entlüftung“ geht es demnach nur darum, einen neutralen Zustand herzustellen. Das setzt voraus, daß eine Entlüftung überhaupt nötig ist. Abzuführen sind Kochgerüche und Feuchtigkeit. Ob das mit weniger als einem Dunstabzug „ausreichend“ geht, wenn die Küche kein Fenster hat, ist m.E. aber fraglich. Also sollte man einfach einen Dunstabzug einbauen, das läßt sich für unter 100 Euro bewerkstelligen, man ist auf der sicheren Seite und hat nicht nur ein Negativmerkmal beseitig, sondern zugleich ein Positivmerkmal hergestellt.
- Das nächste Negativmerkmal „Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen“ muß man genau lesen: ein Ceran- oder Induktionsherd ist kein „Gas-/Elektroherd“, hier ist das Fehlen eines Backofens nicht negativ. Wohnwertmindernd ist also nur, wenn in der Küche gar kein Herd vorhanden ist oder wenn es sich bei der vorhandenen Kochmöglichkeit um einen Notbehelf handelt (zum Beispiel einen Campingkocher). Der Unterschied zwischen „nicht mehr wohnwertmindernd“ und „wohnwerterhöhend“ ist gering: ein Kombiherd mit Backofen als Standgerät gibt es ab 200 Euro, einen mit Induktionsfeldern (sogar von Bosch) schon für 225 Euro. Bei einem so geringeren Unterschied würde ich den Induktionsherd nehmen, immerhin springt man dann von negativ auf positiv.
- Wenn die Spüle fehlt, ist das ebenfalls günstig zu beheben: ein einfacher Spültisch zum hinstellen kostet 160 Euro, ein Wasserhahn muß noch dazu. Wenn bereits eine Arbeitsplatte vorhanden ist, reicht ein Abwaschbecken mit Ablage für 40 Euro.
- Eine Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer oder Boiler reicht, wobei im Unterschied zum Bad bei letzterem keine Minimalgröße verlangt wird. Durchlauferhitzer brauchen entweder eine ganz alte oder eine sehr moderne Wohnungselektrik, das sollte man vorab klären. Wenn es geht, dann findet man (nicht sehr vertrauenerweckende) Geräte ab rund 50 Euro und das erste Markenmodell (von Bosch) für rund 70 Euro. Untertisch-Wasserboiler gibts (von Zanker) für rund 60 Euro, wie gesagt ohne besondere Anforderungen an die Wohnungselektrik.
- Die Küche ist nicht beheizbar, wenn in ihr kein Heizgerät vorhanden ist oder nur eine Kohle- oder Holzheizung. Anders als beim Bad erwähnt der Wortlaut einen Elektroheizstrahler hier nicht. Das bedeutet, daß die Beheizung durch einen solchen ausreicht. Je nach dem, wie groß die Küche ist, reicht ein Gerät für 150 Euro zum Anschluß an eine Steckdose aus, um das Negativmerkmal zu beseitigen.
- „Nicht stellbar“ ist ein Geschirrspüler in der Küche, wenn sie zu klein ist, um einen hinzustellen. „Nicht anschließbar“ ist er, wenn der Wasserzu- oder -ablauf nicht angeschlossen werden kann. Manchmal reicht ein Kombiventil für 10 Euro, um die Nichtanschließbarkeit zu beheben. Gelegentlich ist ein Geschirrspüler einfach auch deshalb nicht in der Küche stellbar, weil dort eine Waschmaschine steht, weil die wiederum nicht ins Bad passt. Hier wäre zu überlegen, wie man das am effizientesten positioniert, um beides unterzubringen. Wenn die Waschmaschine weder in Bad noch in der Küche stellbar oder anschließbar ist, ist das negativ in der Gruppe 3 „Wohnung“, d.h. in einem der beiden Funktionsräume sollte man sie unterbringen können. „Stellbar“ oder „anschließbar“ bedeutet nicht, daß solche Geräte vorhanden sein und vom Vermieter gestellt werden müssen, es geht nur um die Möglichkeit als solche.
Im Ergebnis reicht vielleicht ein Ventil für 10 Euro oder ein Untertisch-Boiler für 60 Euro, um aus einer negativ bewerteten Küche eine neutrale zu machen.
Verbesserung der Positivseite des Mietspiegels
Die Positivseite ist wieder teurer. Die ersten drei Kriterien (hochwertiger Bodenbelag, Grundfläche über 14 qm, komplette Einbauküche) sind, sofern nicht bereits vorhanden, nur mit hohem Aufwand zu erreichen. Die drei folgenden Kriterien hingegen sind vergleichsweise günstig:
- Ein Cerankochfeld mit 4 Zonen gibts ab 140 Euro, während man für ein gleich großes Induktionskochfeld mit 300 Euro aufwärts rechnen muß.
- Ein schicker Dunstabzug ist – siehe oben – für unter 100 Euro zu haben.
- Einen brauchbaren kleinen Kühlschrank gibt es für knapp 200 Euro.
Ein Vorteil der vorgenannten drei Kriterien ist, daß eindeutig erkennbar ist, ob sie vorliegen oder nicht. Bei „hochwertigen“ Bodenfliesen kann man immer diskutieren, ob sie nun wirklich hochwertig sind oder eher noch nicht, und was Hochwertigkeit eigentlich bedeutet. Beim Kühlschrank kommt es nicht auf seine Qualität an, sondern darauf, ob er vorhanden ist. So hat das LG Berlin erst kürzlich (Urteil vom 21.09.2018 zum Az. 65 S 127/18, Rn. 15 nach juris) allein auf das Vorhandensein abgestellt und auf nichts anderes, ebenso beim Dunstabzug.
Im Ergebnis läßt sich auch in der Küche mit etwas Überlegung, einem systematischen Vorgehen und genauer Kenntnis der Wohnung mit wenigen Mitteln häufig viel erreichen.
Buchhinweis
Die Rechtsprechung zu den Berliner Mietspiegeln der letzten 10 Jahre, sortiert nach den einzelnen Merkmalen der Spanneneinordnung, habe ich in dem im Grundeigentumsverlag erschienenen Handbuch zusammengestellt. Darin läßt sich nachlesen, welche Ausstattungen die Gerichte wie beurteilt haben – sozusagen ein Feintuning etwaig von Ihnen geplanter Maßnahmen.