Der Einfluß von Kaufpreisen auf Mieten

Eine einfache Rechnung

Der Kaufpreis einer Wohnung oder eines Miethauses als Kapitalanlage hat unmittelbaren Einfluß auf die mindestens notwendige Miete daraus. Das bedeutet zweierlei: zum einen ist bei gegebener Miethöhe der (wirtschaftlich sinnvolle) Kaufpreis gedeckelt. Zum anderen ist bei gegebenem Kaufpreis ein Mindestbetrag als Miete nötig damit die Kosten hereinkommen. Nachstehend reche ich das einmal durch.

Wird der Kauf in voller Höhe finanziert, liegt der Zins aktuell bei rund 2%. Manche Banken finanzieren die Kaufnebenkosten mit, also rund 15% mehr als den reinen Kaufpreis – je nach Bonität des Kunden. Dann liegen die Zinsen bei etwa 2,5%.

Eine solide Abzahlung rechnet mit 3 bis 4% Tilgung jährlich. Das führt zu Kapitalkosten von 6% jährlich. Wenn Sie einen Kredit iHv. 1.000 Euro aufnehmen, müssen Sie im Jahr also 60 Euro Zins und Tilgung zahlen. Das sind 5 Euro im Monat.

Das bedeutet, daß Sie pro 1.000 Euro (Gesamt-)Kaufpreis pro qm eine Miete von 5 Euro nettokalt pro qm erhalten müssen, damit Sie nicht draufzahlen. Bei einem Kaufpreis von 2.000 Euro pro qm liegt die „Kostenmiete“ bei 10 Euro nettokalt, bei 3.000 Euro sind es 15 und bei 4.000 Euro 20 usw.

Diese Rechnung berücksichtigt auf der einen Seite nicht die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (die von der Nettokaltmiete bezahlt werden müssen), andererseits nicht etwaige Steuervorteile durch die Abschreibung. Normalerweise mittelt sich das in etwa aus.

Ausnahmen von der Regel

Der Berliner Mietspiegel liegt im Schnitt bei 7 bis 8 Euro/qm nettokalt, was nach obiger Rechnung rentable Kaufpreise in Höhe von 1.400 bis 1.600 Euro ergibt. Tatsächlich erhalten Sie in innerstädtischer Lage jedoch derzeit kaum mehr etwas unter 4.000 Euro, wobei bis 6.000 Euro derzeit in etwa „normal“ sind. Die notwendigen Nettokaltmieten betragen demnach 20 bis 30 Euro pro qm.

Diese Differenz weist auf eine beträchtliche Dehnung des Marktes hin, aus verschiedenen Gründen:

• Zunächst kaufen viele Ausländer. Die sind Kaufpreise in Metropolen von 6.000 Euro / qm gewöhnt, aber eben auch Mieten in Höhe von 30 Euro nettokalt. Von dort aus gesehen ist Berlin als deutsche Hauptstadt extrem billig.
• Sodann wird bei uns Geld in Sicherheit gebracht – also gar nicht so sehr finanziert, sondern einfach nur gesichert. Wenn Sie keine Rendite erwarten und das Geld auf der Bank liegen haben, ist theoretisch jeder Preis in Ordnung, der nicht einen Verlust bei späterem Wiederverkauf erwarten läßt.
• Schließlich wird die Tilgung reduziert. Wenn Sie nur mit 1% jährlich tilgen, brauchen Sie bei 2% Zins nur 3% insgesamt, das sind im Jahr 30 Euro auf 1.000 Euro Kaufpreis, für die Kosten. Das sind 2,50 Euro/qm monatlich. Sie können also 4.000 Euro pro qm bezahlen, um eine Nettokaltmiete von 10 Euro/qm durchzuhalten.
• Zuletzt gibt es das Luxussegment: Menschen, die so viel Geld übrig haben, daß der Kaufpreis für eine Wohnung egal wie teuer keine Rolle spielt, die eine Wohnung in Berlin besitzen wollen und die gelegentlich auch mal hier sind. Kombiniert mit dem Anlagenotstand in den übrigen Märkten fließt auch von daher verstärkt Geld in den Markt. Solche Leute kaufen aber nicht alles, sondern nur schöne Dinge.

Risiken

Das größte Risiko ist das einer Zinsänderung. Haben Sie mit 1% Tilgung und 2% Zins auf 10 Jahre finanziert, kostet es die ersten 10 Jahre 30 Euro jährlich auf 1.000 Euro Kredit. Ein Kaufpreis von 5.000 Euro/qm führt dann zu einer „Kostenmiete“ von 12,50 Euro/qm. Steigen die Zinsen auf den historischen Durchschnitt von 6%, dann brauchen Sie für die Anschlußfinanzierung bei gleicher Tilgung schon 7%. Das sind dann 70 Euro im Jahr, das 2,5fache. Ein Kaufpreis von 5.000 Euro/qm ist nach 10 Jahren zu 10% abbezahlt, übrig sind noch 4.500 Euro. 7% daraus sind 315 Euro jährlich, was eine qm-Miete von 26,25 Euro nettokalt pro Monat ergibt.

Weder können (dürfen) Sie zu diesem Preis neu vermieten, noch können Sie eine laufende Miete in dieser Weise erhöhen. Sie müssen daher zwingend aus dem Markt aussteigen, wenn Sie nicht dauerhaft erhebliche Zuschüsse zahlen wollen.

Das Risiko einer solchen Zinsänderung sehe ich freilich nicht. Egal, wo im Netz man nachliest. Würden die Zinsen deutlich steigen, wären Unternehmen, Banken und Staaten reihenweise pleite. Deswegen werden die Zinsen dauerhaft niedrig bleiben oder sogar noch sinken.

Wie man die Risiken abpuffert

Mit einer möglichst hohen Tilgung, z.B. 4%. Dann sind nach 10 Jahren 40% getilgt, die Anschlußfinanzierung ist nur noch über die restlichen 60% nötig, die Kredithöhe also fast halbiert.

Freilich geht das in innerstädtischen Lagen nicht, wie oben berechnet. Das bedeutet, daß der Mietmarkt in der Innenstadt über kurz oder lang verschwinden wird. Wenn die Vermietung nicht rentabel möglich ist, bleibt nur eine Selbstnutzung übrig. Die Stadt Berlin versucht, mit möglichst vielen Milieuschutzgebieten gegenzusteuern, aber auf Dauer wird das den Prozeß nur verzögern, nicht aufhalten.

Als Kapitalanlage zur Vermietung bleiben insoweit zunehmend nur die Außenbezirke übrig.

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