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Mittlerweile gibt es in Berlin 56 ausgewiesene Erhaltungsgebiete, in denen ungefähr 450.000 Wohnungen liegen, das sind rund 30% des Berliner Mietwohnungsbestandes. Weitere sechs Gebiete mit beträchtlicher Ausdehnung sind derzeit in Vorbereitung: das Alexanderplatzviertel in Mitte, die Karl-Marx-Allee/Frankfurter Allee in Friedrichshain, der Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz in Charlottenburg/Wilmersdorf sowie drei Gebiete in Neukölln – das Gebiet Germaniapromenade sowie Britz Nord und Britz Süd.
Die Entwicklung ist rasant. Allein in 2018 wurden 14 neue Gebiete ausgewiesen. Dabei gibt es die bundesgesetzliche Grundlage dafür – § 172 BauGB – seit 1976. Berlin macht (erst) seit kurz nach der Wende davon Gebrauch, wobei anfangs der Senat zuständig war. In 2011 wurde die Kompetenz für Untersuchung und Einrichtung neuer Erhaltungsgebiete auf die einzelnen Bezirke übertragen, was zu einer enormen Beschleunigung und Vervielfachung führte. Ein Ende ist nicht in Sicht.
Worum geht es dabei?
Das Baugesetzbuch regelt – wie der Name sagt – städtebauliche Fragen, nicht etwa Mieterschutz. § 172 enthält drei verschiedene Varianten, in denen eine sogenannte „Erhaltungssatzung“ erlassen werden darf:
- zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
- zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, wenn diese aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (= Milieuschutz) und
- bei städtebaulichen Umstrukturierungen.
Presse und Politik sprechen häufig in allen drei Fällen von „Milieuschutz“. Genau genommen ist das aber nur eine (nämlich die zweite) der drei Möglichkeiten und der korrekte Überbegriff das „Erhaltungsgebiet“ oder die „Erhaltungssatzung“.
Innerhalb dieser Gebiete kann die Gemeinde verschiedene Regularien einführen, nämlich
- die Notwendigkeit von Baugenehmigungen für jegliche bauliche oder Nutzungsänderung bei bestehenden Gebäuden,
- Beschränkungen der Aufteilung in Wohneigentum,
- die Ausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte.
Wie ist die momentane Handhabung dieser Regularien?
Baugenehmigungen werden dann nur erteilt, wenn die geplante Maßnahme den baurechtlichen Mindeststandard herbeiführt. Alles, was darüber hinaus geht, wird idR. abgelehnt. Bezweckt wird damit, daß die Mieten nicht steigen. Freilich bleibt die Bausubstanz dann auch suboptimal.
Die Aufteilungsbeschränkung führt dazu, daß weniger Eigentumswohnungen entstehen, so daß Wohnungen nicht einzeln gekauft werden können. Damit will man die Verdrängung der aktuellen Bewohner durch Selbstnutzer verhindern – die freilich ohnehin nicht stattfindet, weil die Mieter einen 10jährigen Kündigungsschutz nach § 577a BGB und § 2 Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin haben.
Die Ausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte soll Investoren davon abhalten, Häuser zu kaufen – weniger Nachfrage bedeutete niedrigere Kaufpreise bedeutet weniger Druck auf die Mieten. Die Ausübung ist allerdings meistens nicht legal – sie darf nach LG Berlin O 2/15 Baul (siehe meinen Artikel hier) nur erfolgen, wenn
- entweder das Grundstück a) nicht entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder b) nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut und genutzt wird, und
- das Gebäude Mißstände oder Mängel aufweist, die dazu führen, daß es a) nicht mehr den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht oder b) sein bestimmungsgemäßer Gebrauch oder das Straßen- oder Ortsbild erheblich beeinträchtigt oder erneuerungsbedürftig ist und wegen seiner geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.
Das ist nur selten der Fall. Normalerweise wird das Gebäude nach Ausübung des Vorkausrechts durch den Bezirk von einer städtischen Wohnungsgesellschaft als Mietshaus weiter betrieben und nicht modernisiert. Dann gibt es kein Vorkaufsrecht, die Ausübung ist illegal.
Daß der Bezirk das Vorkaufsrecht ausübt, hat trotzdem faktische Wirkungen: klagt der Käufer dagegen, dauert der Prozeß eine Weile. Solange erhält der Verkäufer kein Geld, weil nicht klar ist von wem, und der Käufer muß seine Finanzierung vorhalten, was teuer und nicht immer über längere Ungewissheitsphasen möglich ist. Klagt der Käufer nicht dagegen, geht das Objekt in öffentliche Hände über. Allein diese Verfahrensproblematiken führen dazu, daß ausländische (und inländische) Käufer sich zurückhalten oder Berlin inzwischen generell meiden; die öffentliche Debatte um Enteignungen tut ihr übriges.
Die Bezirke wissen das. Deshalb werden bewußt weiterhin Vorkaufsrechte behauptet und die Ausübung angedroht. Die interne Anweisung lautet aber, die Ausübung möglichst zu vermeiden. Zum einen ist die Mittelverwendung problematisch – für das gleiche Geld könnte man auf Flächen, die ohnehin schon dem Land Berlin gehören, deutlich mehr Wohnungen bauen, während bei Vorkaufsausübungen keine einzige neue Wohnung entsteht. Zum anderen besteht ja wie oben erläutert meist gar kein Vorkaufsrecht, d.h. die Ausübung ist illegal und führt zu Schadensersatzansprüchen gegen den Bezirk, wenn der Käufer das durchprozessiert. Das gilt es zu vermeiden.
Vor- und Nachteile
Für die Bewohner des Gebiets sind Erhaltungsgebiete vordergründig ein Vorteil, weil die Mieten nicht so schnell steigen. Auf den zweiten Blick sind sie aber nachteilig: Fußböden können nicht schwellenlos erneuert werden, wenn es dafür keine Baugenehmigung gibt, was für ältere Bewohner irgendwann dazu führt, daß sie sich in ihrer Wohnung nicht mehr unfallfrei bewegen können und wegziehen müssen. Eigentumswohnungen, die es geben könnte, werden verhindert, was dazu führt, daß Mieter, die Altersvorsorge mit einer eigenen Wohnung betreiben wollen, wegziehen müssen. Außerdem treibt es die Preise für diejenigen Eigentumswohnungen, die es schon gibt, in ganz Berlin hoch, weil die Nachfrage das Angebot weit übersteigt. Wenn Häuser vererbt werden, beeilen sich die Erben, sie möglichst schnell zu verkaufen, weil sie sich den Streß mit Bezirksamt oder Bewohnern nicht antun wollen. Käufer sind in der Regel keine Privaten, sondern renditeorientierte Kapitalgesellschaften.
Für den normalen Mittelschicht-Bürger, der eine Eigentumswohnung erwerben und Altersvorsorge betreiben möchte, wird es also schwerer, weil das Angebot zu klein ist und die Preise zu hoch, was zudem die Grunderwerbsteuer erhöht. Für mutige Kapitalgesellschaften wird es hingegen leichter, weil die Preise für ganze Häuser niedriger sind, als sie ohne regulatorische Eingriffe wären (und weil sie über ShareDeals keine Grunderwerbsteuer zahlen).
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