Eigenbedarfskündigung

häufige Gründe für Kündigungen wegen Eigenbedarfs

In letzter Zeit werden vermehrt Mandate auf Eigenbedarfskündigung an mich herangetragen. In den meisten Fällen liegt einer von zwei Gründen vor:

• Vermieten lohnt sich nicht mehr und deshalb überlegt sich der Eigentümer, die Wohnung nun lieber selbst zu nutzen. Auch das Image als Vermieter wird zunehmend als lästig empfunden, als nicht vermietender Wohnungseigentümer fühlt man sich wohler.
• Die Wohnung wurde zum Zwecke der Selbstnutzung gekauft oder der Mandant steht kurz davor, sie zu kaufen, und möchte wissen, ob er danach wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Denn er findet weder eine passende Mietwohnung noch eine leere Eigentumswohnung am Markt. Also erwirbt er eine vermietete und kündigt sie dann leer.

rechtlicher Check vor dem Kauf

Es ist eine gute Idee, bereits vor dem Kauf prüfen zu lassen, ob eine Eigenbedarfskündigung hinterher möglich ist. Entgegen stehen kann nicht nur die 10jährige Sperrfrist nach Umwandlung, die – das schätzen viele falsch ein – erst bei Grundbuchumschreibung des Ersterwerbers beginnt, nicht schon bei der Aufteilung. Sondern entgegen stehen kann auch der Mietvertrag, der vielleicht einen Ausschluß oder besondere vor Kündigung schützende Regelungen enthält. Spätere Mietermodernisierungsvereinbarungen in Formularen aus den 80er Jahren enthalten so etwas ebenfalls. Da sollte man genau hinsehen. Ansonsten kauft man für teures Geld eine Wohnung mit einem völlig unwirtschaftlichen Mietverhältnis, das man entgegen den Erwartungen nicht lösen kann.

Kündigungserklärung durch den Anwalt

Das Kündigungsschreiben ist der zentrale Dreh- und Angelpunkt einer Auseinandersetzung über Eigenbedarf. Was da nicht drin steht, wird vor Gericht nicht berücksichtigt, Nachschieben von Kündigungsgründen im Prozeß geht nicht!

Sowohl die Fristen als auch die Belehrungen sollten korrekt sein, damit der Mieter rechtzeitig Farbe wegen etwaiger Härteeinwände bekennen muß.

Außerdem gehört eine Reaktionsfrist hinein, gerade bei langen Kündigungsfristen, damit Sie schon frühzeitig mit dem gerichtlichen Verfahren beginnen können. Dann sind Sie zum Ende der Kündigungsfrist hin im Verfahren schon so weit, daß es nicht mehr ewig dauert. Beginnen Sie mit der Räumungsklage hingegen erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, etwa weil Sie keine deutlich frühere Reaktionsfrist gesetzt haben, dann dauert es noch weitere 6 bis 9 Monate, bis die Amtsgerichtsinstanz durch ist, und ein weiteres Jahr am Landgericht. Bis dahin hat sich Ihr Leben oder das derjenigen Familienangehörigen, die eigentlich einziehen wollten, schon drei Mal wieder geändert, weil Sie von einer Zwischenlösung in die nächste gewechselt sind und irgendwann was anderes machen.

Schließlich sollte man dem Mieter im Kündigungsschreiben vorrechnen, daß er Nutzungsausfall in Markthöhe schuldet, wenn er zum Fristablauf hin nicht auszieht. Das kann durchaus das Mehrfache der zuletzt geschuldeten Miete sein. Der Mieter hat also keinen Vorteil, wenn er das Verfahren künstlich streckt: Umzugskosten hat er trotzdem und Ihre billige Miete gilt dann auch nicht mehr. Dann kann er auch rechtzeitig umziehen. Viele wissen das nicht und tappen dann in eine Schuldenfalle, das nützt weder dem Mieter noch Ihnen.

Wegen der zentralen Bedeutung des Kündigungsschreibens und all seiner Komponenten empfehle ich, daß Sie das nicht selbst machen, sondern an Ihren Anwalt delegieren. Dort läuft dann auch gleich die anschließende Fristenkontrolle und es geht zügig nach Erreichen der jeweiligen Terminslage weiter.

mit der Räumungsklage nicht warten!

Es hilft weder Ihnen noch dem Mieter, wenn Sie mit einer Rechtsdurchsetzung warten. Wenn der Mieter Sie fragt, ob er über die Kündigungsfrist hinaus noch etwas Zeit bekommt, weil er so schnell nichts findet, dann sagen Sie ja, aber nur zur doppelten Miete für die ersten drei Monate Verlängerungszeit und zu weiteren x Euro, wenn es noch länger dauert. Der Druck muß so steigen, daß eine echte Motivation entsteht, so schnell wie möglich nach Vertragsende auszuziehen. Ansonsten steigt der Druck nur bei Ihnen, weil Sie nicht reinkönnen.

Wenn der Mieter Sie nicht fragt oder sich auf Ihr Angebot nicht einlässt, dann klagen Sie zum frühestmöglichen Zeitpunkt. Es nützt auch dem Mieter, wenn die mündliche Verhandlung über die Räumungsklage zeitlich eng am Ablauf der Kündigungsfrist stattfindet und nicht erst Monate später. Denn dann ist der Nutzungsausfall des Mieters in marktüblicher Höhe, den er Ihnen zahlen muß, nicht so hoch. Auch Ihre Schäden wegen Zwischeneinlagerung von Sachen, eigener Doppelmiete oder anderer Vorhaltekosten für die Wartefrist sind dann niedriger, damit auch der Schadensersatz, den der Mieter Ihnen schuldet.

Vorbereitung Ihres Einzugs

In der Regel ist die Wohnung nicht in einem Zustand, in den Sie unmittelbar einziehen wollen. Damit Sie das beurteilen können, sollten Sie recht bald nach der Kündigung besichtigen, bei kurzen Kündigungsfristen auch schon vorher. Besprechen Sie mit dem Mieter, ob Sie Fotos machen dürfen, um Handwerkerarbeiten zu planen – zum Beispiel wenn Sie das Bad oder den Grundriss ändern oder eine neue Küche einbauen wollen etc. Vergessen Sie dabei nicht ein Bild vom Sicherungskasten für die Beratung mit einem Elektriker, ob man da was tun muß. Für die ersten Überlegungen hilft es, wenn Sie ein genaues Bild vom aktuellen Zustand haben und das etwaigen Handwerkern schon mal vorab vermitteln können.

Sodann können Sie vom Mieter verlangen, daß er auch die Handwerker für die Planungsarbeiten reinlässt, d.h. für Aufmaße der sie betreffenden Bereiche und das Erstellen von Kostenvoranschlägen. Es dauert aktuell recht lange, Kostenangebote zu erhalten, und erst recht Ausführungstermine. Wenn Sie nicht selbst und allein planen, sondern das gemeinsam mit den ausführenden Firmen tun wollen, dauert es noch länger. Von den ersten Überlegungen bis hin zum möglichen Ausführungstermin kann da schon ein halbes, dreiviertel Jahr vergehen. Damit die Arbeiten zeitnah nach Ende des Mietvertrags beginnen können, müssen Sie also entsprechend früher beauftragt werden.

Die Handwerkertermine für Ihre individuelle Wohnungsumgestaltung zeigen dem Mieter, daß es nicht darum geht, ihn unter einem Vorwand los zu werden, um dann anschließend möglichst schnell teuer weiter zu vermieten. Dieser Vorwurf wird so häufig erhoben wie er selten zutrifft. Wenn Sie dem Mieter nachvollziehbar erklären, daß und warum Sie selbst einziehen wollen, und wenn er sieht, daß Sie Ihren Einzug und Ihr eigenes Wohnen durch entsprechende Gestaltung aktiv vorbereiten, baut sich etwaiger Argwohn manchmal ab. Denn was Sie da tun ist etwas, das der Mieter eigentlich auch gern tun möchte: sich in den eigenen vier Wänden so einrichten, wie man es haben möchte. Das kann er nachvollziehen, es ist der Sache nach etwas Sympathisches. Wenn Sie es schaffen, da eine Ebene herzustellen und zu vermitteln, daß Sie wie er nur Bewohner sind, nicht Kapitalist, haben Sie Ihnen beiden den Räumungsprozeß vielleicht erspart.

Wer weiß, vielleicht kauft er sich dann selbst eine Wohnung? Bei Haus & Grund Kreuzberg helfen wir Mietern, die in Wohneigentum wechseln wollen, durch vergünstigte Beratung und Kontakte, zum Beispiel zu einem kooperierenden Finanzierungsberater oder zu Handwerkern oder uns Anwälten.

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