Rücktritt vom Vorkaufsrecht – geht das überhaupt?

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Ausgangslage

Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat für fünf Häuser das Vorkaufsrecht ausgeübt, und zwar zugunsten einer privaten Einrichtung (einer Genossenschaft). Allerdings hat die kein Geld, so daß unklar ist, wer das bezahlen soll. Im Zweifel haftet der Bezirk (näheres hier, hier, hier und hier).

Dessen Baustadtrat Florian Schmidt sieht allerdings kein Risiko. Er bestritt am vergangenen Donnerstag, dass der Bezirk wegen der Vorkäufe für Millionensummen hafte: „Im Fall, dass ein vorkaufsbegünstigter Dritter den Kaufpreis nicht belegen kann, würde der Vorkaufsbescheid des Bezirks aufgehoben. Dies ist noch nie vorgekommen. Für den Bezirk besteht daher kein finanzielles Risiko“, sagte er dem Tagesspiegel.

Ist das tatsächlich so?

Kann ein ausgeübtes Vorkaufsrecht durch den Bezirk zurückgezogen werden?

Das Deutsche Notarinstitut hat die umgekehrte Frage im Februar 2019 in einem Rechtsgutachten bearbeitet (hier). Dort ging es um den Fall, daß ein sog. Negativattest ausgestellt worden war, danach aber zurückgezogen werden sollte. Mit dem Negativattest erklärt der Bezirk, daß er kein Vorkaufsrecht ausübt. Das DNotI mußte nun prüfen, ob es sich der Bezirk hinterher anders überlegen und dann doch das Vorkaufsrecht noch ausüben kann.

Im Ergebnis wertete es den Vertrauensschutz der Beteiligten höher als das Interesse der Gemeinde an einer Umentscheidung, so daß der „Rücktritt vom Negativattest“ nicht möglich ist.

Vorliegend ist der Fall nach meiner Einschätzung noch eindeutiger. Wenn die Gemeinde ein Negativattest ausstellt, tritt sie nicht in vertragliche Beziehungen zu den Beteiligten, sondern erläßt schlicht einen Verwaltungsakt. Wenn sie hingegen den Vorkauf erklärt, wird sie mit Zugang dieser Erklärung Vertragspartner des Verkäufers der Immobilie; sie tritt in dessen geschlossenen notariellen Vertrag anstelle des Käufers ein und ist damit für die Vertragserfüllung verantwortlich. Daß das durch einen hoheitlichen Akt geschieht, ändert nichts daran, daß die Beziehung zwischen Bezirk und Verkäufer eine privatrechtliche ist, die des notariellen Kaufvertrags.

Die Erklärung, vom Vorkauf zurückzutreten, ist also das gleiche, als wenn jemand ein Grundstück kauft und hinterher, nach Unterzeichnung beim Notar, erklärt, er wolle das doch nicht und habe es sich anders überlegt. Eine solche Erklärung führt nicht dazu, daß der Notarvertrag wegfällt. Im Gegenteil, gerade für einen solchen Fall schließt man ja Verträge: zum Zwecke der Verbindlichkeit und zu klar geregelten Bestimmungen.

Der Bezirk kann also vielleicht seinen Verwaltungsakt aufheben. Er bleibt aber trotzdem Vertragspartner des Notarvertrags, in den er eingetreten ist.

Erfüllt er ihn dann nicht, indem er z.B. den Kaufpreis nicht zahlt, kann der Verkäufer seinerseits zurücktreten und Schadensersatz geltend machen. Oder er kann die Zahlung vollstrecken und Verzugsschäden geltend machen. Beides ist am Ende für den Bezirk teuer.

Fazit

So einfach, wie Florian Schmidt es sich vorstellt, geht es nicht. Ein einmal ausgeübter Vorkauf ist bindend, der Vertrag kann nicht einseitig vom Bezirk wieder für ungültig erklärt, die Haftung aus ihm nicht einseitig vom Bezirk beseitigt werden.

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