Mietrecht

Überlegungen zur Neuvermietung

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Problemstellung

Eine der häufigsten Fragen, die private Eigentümer derzeit an uns richten, lautet, ob und wenn ja wie man mit einer leeren Wohnung umgeht. Dabei gibt es mehrere Probleme:

  • Wenn die Wohnung jahrzehntelang bewohnt war, müßte man sie zunächst von Grund auf modernisieren: neue Elektrik, Bad, Küche, ggf. auch eine Aktualisierung des Grundrisses, Böden, Fenster. Allerdings führt das zu Kosten, die eine neue Miete weit über dem geplanten Mietendeckel notwendig machen. Wenn man die Auseinandersetzung darüber scheut, ist Modernisierung keine gute Idee.
  • Im jetzigen Zustand billig vermieten ist aber ebenfalls keine Option. Denn den Mieter wird man möglicherweise auf Jahrzehnte nicht mehr los, kann also auch künftig nicht (oder nicht ohne erheblichen mietrechtlichen Aufwand) modernisieren. Außerdem würde man über die Zeit dann viel vom aufgelaufenen Modernisierungsstau als Reparaturarbeiten trotzdem ausführen und das aus eigner Tasche bezahlen müssen, was aus der billigen Miete nicht geht. Das Risiko lautet hier, auf Dauer höhere Kosten zu haben als Mieteinnahmen, jedenfalls keine sinnvollen Erträge. Wozu sollte man sich Arbeit aufhalsen, wenn man davon nichts hat außer Ärger?
  • Das führt zu der wirtschaftlich sinnvollsten Entscheidung, die Wohnung aktuell nicht (billig) zu vermieten, bis man sie modernisieren kann.
  • Hat man eine Wohnung umfassend modernisiert (oder neu gebaut), zwingen die Vorschriften der Mietpreisbremse dazu, den höchstmöglichen am Markt erzielbaren Mietzins zu verlangen. Denn die Folgevermietung knüpft an die sog. Vormiete an, mehr als die darf man nicht nehmen. Also muß die Vormiete so hoch sein, wie es geht, um künftig nicht mögliche Mietsteigerungen bereits jetzt vorwegzunehmen.
  • Das gleiche gilt für nicht umfassend modernisierte oder nicht neue Wohnungen, bei denen die letzte Miete als „Vormiete“ höher war als der geplante Mietendeckel. Vermietet man jetzt zu einem nach heutiger Rechtslage zulässigen Wert, der nächstes Jahr abgesenkt wird, verliert man den Bestandsschutz aus der „Vormiete“. Auch dann kann man eigentlich jetzt besser leer stehen lassen und abwarten.

Lösungsansatz „Bedingung“

Vorstehende Überlegungen führen tatsächlich dazu, daß momentan vielfach leer werdende Wohnungen nicht neu vermietet werden. Jedenfalls nicht „regulär“, sondern zimmerweise, über Untermietkonstruktionen, möbliert, nur an nicht deutsch sprechende Ausländer mit temporärer Aufenthaltsabsicht in Deutschland, auf Zeit, mit teurer Separatvermietung von Stellplatz, Keller, Einbauküche oder WLAN oder teilgewerblich, was den Leuten eben so einfällt. Die Alternative ist der Verkauf an einen Selbstnutzer, aber dafür scheint der Markt noch nicht bereit zu sein, es muß wohl tatsächlich erst einmal der Mietendeckel in Kraft treten und von den ersten Bußgeldbescheiden berichtet werden.

Wer es trotz allem wagen will, aktuell regulär zu vermieten, kann mit Bedingungen arbeiten, etwa in der Art:

„Der Mietzins beträgt 15 Euro/qm nettokalt monatlich. Für den Fall, daß vorstehende Mietzinsvereinbarung aufgrund landesgesetzlicher Regelung ganz oder teilweise unwirksam ist oder wird, tritt eine Absenkung auf den höchstzulässigen Betrag für die Dauer der Unwirksamkeit ein.“

Vorsorglich: für diese Formulierung übernehme ich im Rahmen dieses Blogs keine Haftung, sondern möchte lediglich den dahinter stehenden Gedanken transportieren.

Der Vorteil dieser Regelung ist, daß keine überhöhte Miete vereinbart wird: ist in wirksamer Weise nur eine niedrigere Miete erlaubt, gilt diese. Es liegt also kein Bußgeldtatbestand vor. Zugleich gilt die Absenkung nur, wenn das Landesgesetz wirksam ist, also vor dem BVerfG Stand hält. Das wird aller Voraussicht nach nicht der Fall sein. Man ist also unangreifbar gegenüber den Bezirksämtern, verliert aber trotzdem nicht seine Mietansprüche in der Zwischenzeit.

Kompensation von Fehlbeträgen durch anschließende Staffel

Um die fehlenden Erträge aus der Zeit der Absenkung zu kompensieren, muß man wohl als nächstes eine Staffel für die Zeit nach Auslaufen der Unwirksamkeit vorsehen:

„Wurde die Miete durch landesgesetzliche Regelung wirksam abgesenkt, gilt nach deren Ende eine Staffel wie folgt: mit dem Monat, der auf das Auslaufen der landesgesetzlichen Regelung folgt, gilt die ursprünglich vereinbarte Miethöhe plus ein Staffelzuschlag iHv. x Euro/qm als vereinbart“ (und dann jährlich weitere Staffelschritte…)

Auch hierzu vorstehender Disclaimer…

(Nachtrag 05.11.2019: hier finden Sie einen Klauselentwurf.)

Und nun? Modernisieren oder nicht?

Die Hartgesottenen gehen von der Unwirksamkeit jeglicher landesgesetzlichen Markteingriffe in die Miethöhe aus und arbeiten wie bisher.

Alle anderen können mit einer Befristung arbeiten. § 575 BGB erlaubt eine zeitliche Befristung eines Wohnraummietvertrags, wenn

„der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit … in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden“

Es muß sich um umfangreiche Maßnahmen handeln, bspw. eine Grundrissänderung und/oder eine komplette Durchsanierung der Wohnung. Der Befristungsgrund muß im Mietvertrag genannt werden, d.h. man braucht eine gewisse Vorplanung dessen, was zu tun ist. Und dann vermietet man unsaniert auf zum Beispiel 2 oder 3 Jahre. Bis dahin könnte der Mietendeckel rechtlich geklärt sein. Falls nicht, kann man die Befristung ein Mal verlängern. Auch bei dieser unsanierten Vermietung gilt: der Gesetzgeber zwingt die Vermieter, die maximal höchstmögliche Miete zu verlangen, weil spätere Steigerungen nicht so ohne weiteres mehr gehen und man letztlich nie genau weiß, welches Schicksal ein Mietverhältnis über die Zeit entwickelt. Auch hier muß man also durch entsprechende Konzeption des Mietvertrags – leider – vorsorgen.

Investieren auf Wohnungsebene

Zum Aufbau von Vermögen und passivem Einkommen aus Immobilien, insbesondere einer oder mehreren Eigentumswohnungen, habe ich ein ebook geschrieben, den Link zu Amazon finden Sie hier. Wer es lieber gedruckt in der Hand hält, findet es hier.

Wer unter den neuen Regeln nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen will, kann wegen Eigenbedarfs kündigen.

Der Vorteil ist, daß die Wirksamkeit einer solchen Kündigung nicht von der Wirksamkeit des Mietendeckelgesetzes abhängt. Wenn Sie sich zu dem Thema Eigenbedarfskündigung einlesen wollen, dann finden Sie zugehörige Blogartikel unter folgenden Links. Sie können natürlich auch einfach mich beauftragen, ich regle dann alles für Sie als Ihr Anwalt.