Mietrecht

Mietendeckelklausel bei Neuvertrag

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Das Berliner MietenWoG wirft seine Schatten voraus.

Vermieter, die momentan neu vermieten wollen, stehen vor dem Problem, daß sie sich bei der Mietbemessung potentiell nach einem Gesetz richten müssen, das es noch gar nicht gibt und das, wenn (sofern) es in Kraft getreten ist, möglicherweise trotzdem nicht gilt, weil es potentiell nichtig ist. Wenn aber eine Miete vereinbart wird, die gegen dieses Gesetz verstößt, drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro je Einzelfall.

Ich werde deshalb aktuell vielfach gefragt, wie man das im Neuvertrag berücksichtigt. Eine mögliche Lösung ist, wie hier erläutert, die Vereinbarung der Miete unter einer Bedingung. Danach wird die Miete nach den Bestimmungen des BGB bemessen. Für den Fall aber, daß es eine wirksame Deckelung durch Landesgesetz gibt, ist sie für die Dauer dieser Deckelung abgesenkt. Anschließend muß sie zur Kompensation der zwischenzeitlichen Verluste des Vermieters über das ursprüngliche Niveau hinaus gestaffelt werden.

Der Vorteil einer solchen Lösung ist, daß Sie keinen Bußgeldtatbestand verwirklichen, wenn das Mietendeckelgesetz wirksam sein sollte. Denn in diesem Fall haben Sie nur eine abgesenkte Miete im zulässigen Rahmen des Deckels vereinbart. Nach Gültigkeitsende des Mietendeckels werden die zwischenzeitlichen Ausfälle durch eine entsprechend höhere Miete allmählich ausgeglichen. Ist das Mietendeckelgesetz hingegen unwirksam, haben Sie nichts verloren, weil die Absenkung nicht greift.

Vertragsmuster

Wegen der Vielzahl der Anfragen stelle ich hier eine Word-Datei mit einem entsprechenden Klauseltext ein. Zugleich weise ich darauf hin, daß ich keine Haftung dafür übernehme. Es ist ein Versuch, Ihnen bei undurchsichtiger und sogar für Fachleute kaum noch rechtssicher einzuschätzenden Rechtslage überhaupt eine Neuvermietung zu ermöglichen. Wenn Sie diese Klausel so oder abgewandelt verwenden und aktuell neu vermieten, dann auf eigenes, jedenfalls nicht auf mein Risiko.

weitere Regelungen

Da es in Berlin in nächster Zeit keinen neuen Mietspiegel geben wird, stellt sich ab Juni 2021, wenn der aktuelle Berliner Mietspiegel 2019 ausläuft, die Frage, wie man Mieterhöhungen durchführen kann. Um dem vorzugreifen, kann man unabhängig vom Mietendeckel Staffeln vorsehen – auch diese natürlich unter der Bedingung, daß sie dann jeweils zulässig sind, wenn sie eintreten.

Umgekehrt wird es der Mieterseite ab Juni 2021 schwer fallen, eine Mietpreisüberhöhung nach den Regeln der Mietpreisbremse zu rügen. Denn auch hierfür bräuchte man ja einen gültigen Mietspiegel, den es dann nicht mehr geben wird. Wenn Lexfox für jede Rüge erst einmal auf eigene Kosten ein Sachverständigengutachten einholen müßte, ist das Geschäftsmodell mit der automatisierten Versendung von Mietpreisrügen vermutlich beendet. Bereits jetzt in Neuverträgen vorgesehene Staffeln werden dann  jedenfalls deutlich schwerer angreifbar sein als heute, wenn sie auf einem Niveau liegen, das aus heutiger Sicht zu diskutieren wäre.

Investieren auf Wohnungsebene

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Wer unter den neuen Regeln nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen will, kann wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die Wirksamkeit einer solchen Kündigung hängt nicht von der Wirksamkeit des Mietendeckelgesetzes ab. Wenn Sie sich zu dem Thema Eigenbedarfskündigung einlesen wollen, dann finden Sie zugehörige Blogartikel unter folgenden Links. Sie können natürlich auch einfach mich beauftragen, ich regle dann alles für Sie als Ihr Anwalt.