Mietrecht

Verwalterhaftung wegen Mietendeckel

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Pflichten eines Immobilienverwalters

Ein Verwalter betreut fremdes Vermögen in erheblichen Größenordnungen. Von ihm wird erwartet, daß er das gewissenhaft und mit kaufmännischer Umsicht ausführt. Dazu gehört einerseits, die Objekte vor Schäden zu bewahren, instand zu halten, zu versichern und, wenn möglich, im Wert zu steigern. Zum anderen gehört dazu die Erzielung von Erträgen und deren langfristige Steigerung. Der Verwalter muß hierzu auch die Gesamtkosten des Objekts und seiner Verwaltung im Blick behalten.

Erträge erzielt das Objekt aus seinen Mieteinnahmen. Wenn der Verwalter vorsätzlich oder fahrlässig Mieteinnahmen unterlässt, führt das bei seinem Auftraggeber zu einem Schaden in Form entgangenen Gewinns. Das bedeutet, daß der Verwalter, so nicht vertraglich anders geregelt, einerseits regelmäßig die möglichen Mieterhöhungen durchführen und andererseits bei der Neuvermietung marktübliche Preise vereinbaren muß. Vermietet er die Wohnung unter dem üblichen Preis, führt er mögliche Erhöhungen nicht durch oder vereinbart er während des laufenden Mietverhältnisses Absenkungen, sind das für den Eigentümer Gewinnausfälle und damit Schäden. Nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen haftet der Verwalter dann für deren Ersatz.

Haftungsfalle Mietendeckel

Der geplante Mietendeckel bringt die Verwalter vor obigem Hintergrund bereits heute in eine unmögliche Situation:

  • Richten sie sich nicht danach, drohen Bußgelder und Rechtskosten durch Mietabsenkungsstreitigkeiten. Die Bußgelder (und damit der Schaden) fallen aber wieder weg, wenn sich der Mietendeckel als nichtig herausstellt.
  • Richten sie sich nach dem Mietendeckel und dieser ist am Ende nichtig, was nach allem, was wir aktuell wissen, der Fall sein wird, dann entstehen dem Eigentümer Schäden in Höhe der entgangenen Mietdifferenz.
  • Verfügt eine Behörde eine Mietabsenkung und der Verwalter nimmt diese vor, entstehen ebenfalls Mietdifferenzschäden. Nimmt der Verwalter die Absenkung nicht vor, entstehen Bußgelder.
  • Verzichtet der Verwalter aktuell auf Vermietungen, um obige Unklarheiten zu vermeiden, hat der Eigentümer Mietausfälle. Zudem könnte das eine Zweckentfremdung sein (Bußgeldfolge und Rechtskosten).
  • Vermietet der Verwalter aktuell und der Mietendeckel tritt in Kraft und ist wirksam, entsteht für den Eigentümer ein langfristiges Mietverhältnis, das er nicht so ohne weiteres wieder los werden kann. Nach Auslaufen des Mietendeckels ist die Wohnung schlecht, weil zu niedrig, vermietet. Es wäre womöglich besser gewesen, sie leer stehen zu lassen und danach wieder zu einem marktüblichen Preis zu vermieten.
  • Unterlässt der Verwalter Instandsetzungen, um mit Blick auf den Mietendeckel Kosten zu reduzieren, muß ggf. später im laufenden Mietverhältnis modernisiert werden. Das ist teurer und potentiell streitanfällig. Zudem würde die Wohnung bei Komplettsanierung aus der Mietpreisbremse herausfallen und könnte besser vermietet werden als ohne. Auch geringere Modernisierungen sind mietsteigernd in der Anschlußvermietung. Eine unterlassene Zwischenmodernisierung reduziert also die Erträge des Objekts, was wiederum einen Differenzschaden bedeuten kann.
  • Führt der Verwalter aber Modernisierungen durch und der Mietendeckel komt und ist wirksam, hat der Eigentümer daraus keinen adäquaten Ertrag. Der Verwalter hätte dann Geld aus dem Fenster geworfen für nichts.

Auch die Mietpreisbremse birgt aktuell diese Haftungsfalle. Denn nach BGH VIII ZR 130/18 gilt sie möglicherweise in Berlin gar nicht. Wenn das so ist, kann frei neuvermietet werden. Wenn es aber nicht so ist, dann geht das nicht. Entscheidet der Verwalter falsch, haftet er für daraus folgende Schäden.

Die Bandbreite der rechtlich möglichen Situationen reicht also von völlig freier Neuvermietungsmöglichkeit wie im Neubau über eine gedeckelte Neuvermietung zu 10% über Mietspiegel (falls die Mietpreisbremse gilt) bis hin zu Mietendeckelmiete, wobei wegen der noch ausstehenden Lagebestimmungen des Senats aktuell nicht klar ist, welche Gebäude unter welche Deckelmiete fallen. Jede Variante birgt Schadensrisiken und damit potentiell Haftung für den Verwalter.

Lösungsmöglichkeiten

Gelegentlich wundern sich Journalisten oder auch Private auf Twitter u.ä., daß sich so wenige Vermieter an diese Regeln halten. Der Grund ist m.E., daß ökonomische Vorsicht die Eigentümer mittlerweile dazu zwingt, das Maximum dessen zu verlangen, was denkbar ist, und sich dann notfalls auf das Maximum dessen, was rechtlich möglich ist, herunterprozessieren zu lassen. Denn ob und wie die Rechtslage aktuell ist, ist unklar, und wie sie sich künftig entwickelt, erst recht.

Die Rechtssetzungen der vergangenen Jahrzehnte im Mietrecht haben am Ende immer diejenigen bestraft, die zurückhaltend und sozial vermietet haben. So ist die Vormiete Untergrenze bei Neuvermietung nach Mietpreisbremse. War die Vormiete hoch, gilt sie weiter. War sie nicht hoch, kann nur niedriger neu vermietet werden. Besser stehen also die, die auch schon früher möglichst hohe Mieten verlangten. Das gleiche gilt bei Mieterhöhungen: 15% von 3 Euro sind 45 Cent, 15% von 10 Euro sind 1,50 Euro. Je höher die Ausgangsbasis, desto größer sind die Mietsteigerungen, sofern der Mietspiegel nicht irgendwann kappt. Aber dann ist man eben beim Maximum und nicht irgendwo weit darunter.

Wenn jetzt im Bundestag Gesetzesinitiativen gestartet werden, nach denen Mieterhöhungen künftig nur noch in Höhe von maximal 3% möglich sein sollen und die Mietspiegelberechnungen durch statistische Eingriffe heruntergerechnet werden, bevorteilt das diejenigen, die schon auf hohem Mietniveau sind, während die sozialen Vermieter erneut das Nachsehen haben. Diese haben inzwischen gelernt, daß sich Zurückhaltung nicht lohnt. Viele private Eigentümer geben diese deshalb aktuell auf und optimieren ihre Bestände, soweit das noch geht. Es bleibt ihnen gar nichts anderes übrig.

Diese Überlegungen gelten am Ende auch für Verwalter: die unklare rechtliche Lage und der unklare politische Ausblick zwingt sie aus ökonomischer Sicht zur Ertragsmaximierung mit allen im Einzelfall erkennbaren Möglichkeiten. Das bedeutet Kostenminimierung und Mietsteigerung. Ein Verlassen darauf, daß etwas, das heute noch geht, künftig ebenfalls möglich ist, ist aus kaufmännischer Vorsicht heraus derzeit nicht zu empfehlen. Deshalb muß so schnell als möglich optimiert werden.

Damit bewirken die zahlreichen Regulierungen und Verschärfungen exakt das Gegenteil dessen, was sie offiziell beabsichtigen.

vermehrtes Arbeiten mit bedingten Regelungen

Wenn Juristen nicht genau wissen, wie die Lage ist, arbeiten sie mit Bedingungen: falls die Situation so ist, gilt das eine, wenn sie anders ist, gilt das andere. Diese Mechanik wird häufig in Verträgen verwendet, deren zukünftige Entwicklung heute noch nicht absehbar ist. Sie bietet sich jedoch auch an für das Agieren bei unklarer Rechtslage wie derzeit.

Bei Neuvermietung kann man etwa folgendes vereinbaren: gilt er, ist die Miete vorübergehend abgesenkt und dafür hinterher umso höher. Gilt er nicht, ist die Miete nicht abgesenkt. So oder so kann kein Bußgeld anfallen, die Ertragssituation ist so optimal, wie die Lage es erlaubt.

Ebenso läßt sich bei Absenkungsverfügungen der Behörden arbeiten: man erklärt, daß für den Fall, daß der Mietendeckel wirksam ist, man die Miete für die Dauer des Deckels auf den verlangten Betrag absenkt. Das bedeutet umgekehrt, daß die Absenkung bei unwirksamem Deckel nicht eintritt und bei dessen Auslaufen endet.

Bei der Frage, ob Wohnungen im bauzeitlichen Zustand neu vermietet werden sollen oder ob man sie doch durchsaniert, kann man mit einer Befristung arbeiten. § 575 Abs. 1 Ziffer 2 BGB erlaubt die zeitliche Befristung eines Mietvertrags, wenn man nicht jetzt, aber später umfassend sanieren möchte. Die geplanten Maßnahmen müssen im Vertrag genannt werden und so weitreichend sein, wie die Vorschrift es verlangt. Dann aber kann man jetzt erst mal vermieten (und muß das wohl zum Höchstpreis tun, nur eben unsaniert) und die Mietendeckeldebatte aussitzen. Anschließend muß der Mieter ausziehen und man holt die Sanierung nach.

Schließlich stehen die Eigentümer immer auch vor der Frage, ob sie nicht doch lieber an einen Eigennutzer verkaufen und sich den ganzen Ärger und Streit ersparen. Zumindest bei Eigentumswohnungen sollten Verwalter über vorhandenen Leerstand deshalb den Eigentümer informieren und dessen Entscheidung, wie er mit der Wohnung weiter verfahren will, abfragen.

individuelle Vertragsklauseln

Wenn Sie für besondere Situationen eine individuelle vertragliche Lösung brauchen oder sich strategisch beraten wollen, stehe ich gern als Anwalt zur Verfügung.

Investieren auf Wohnungsebene

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Wer unter den neuen Regeln nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen will, kann wegen Eigenbedarfs kündigen.

Wenn Sie sich zu dem Thema Eigenbedarfskündigung einlesen wollen, dann finden Sie zugehörige Blogartikel unter folgenden Links. Sie können natürlich auch einfach mich beauftragen, ich regle dann alles für Sie als Ihr Anwalt.