Gewerberaummiete: Genehmigungspflicht für Verträge im Sanierungsgebiet

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Wenn sich ein Unternehmen für einen (Filial-) Standort entscheidet, hat das in der Regel höhere Investitionen zur Folge, die auf die Laufzeit gerechnet sinnvoll sind, für kurze Zeit indes nicht. Überraschungen betreffend den Mietvertrag können da sehr schnell sehr unangenehm werden, zum Beispiel in einem Sanierungsgebiet, in dem ungenehmigte Gewerberaummietverträge (schwebend) unwirksam sein können…

Was sind Sanierungsgebiete?

Eine Karte für den Berliner Bereich finden Sie hier. Ein Sanierungsgebiet ist ein Gebiet, in dem eine sog. städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll und das durch Beschluss der Gemeinde (in Berlin: des Bezirks) förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt wurde (§ 142 BauGB).

Was städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind, findet man in § 136 BauGB. Es sind sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Mißstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Mißstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

Diese sehr ausfüllungsbedürftigen Oberbegriffe muß die Gemeinde also durch eine Satzung näher konkretisieren und legt dann ein Gebiet fest.

Beispiel „Rathausblock“ in Friedrichshain-Kreuzberg

Wie so etwas konkret aussieht, mag die zuletzt in Berlin erlassene dreizehnte Sanierungsgebietsverordnung zum Rathausblock in Friedrichshain-Kreuzberg zeigen (hier). In § 1 wird das Gebiet definiert, in § 2 Umfang und Dauer (zehn Jahre) festgelegt, in § 3 werden Vorschriften aus dem BauGB für anwendbar erklärt, in § 4 werden Rechtsmittel gegen die Verordnung inhaltlich beschränkt und auf 1 Jahr nach Erlaß befristet und in § 5 steht, wann die Verordnung in Kraft tritt, wann also die 10 Jahre beginnen.

Für mich als Mietrechtler interessant ist § 3. Er erklärt § 144 BauGB für anwendbar, und dort heißt es:

„Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde … Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.“

Ein „schuldrechtliches Vertragsverhältnis über die Nutzung eines Gebäude(teil)s“ ist ein Mietvertrag.

Wenn Sie also Eigentümer eines Gebäudes im Sanierungsgebiet „Rathausblock“ sind und beabsichtigen, Flächen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr z.B. an einen Filialisten oder anderen Gewerbetreibenden zu vermieten, so sollten Sie daran denken, die Genehmigung des Bezirks für den Mietvertrag einzuholen. Denn solange diese nicht vorliegt, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Das gleiche gilt, wenn Sie ein Unternehmen sind und dort etwas anmieten möchten. Solange der Vertrag nicht endgültig wirksam ist, existiert er nicht, d.h. man müßte Sie nicht einmal kündigen, um Rückgabe der Räume fordern zu können.

Konsequenzen schwebend unwirksamer Verträge

Schwebend unwirksam bedeutet, daß der Vertrag (noch) nicht existiert. Sie können sich nicht auf die vereinbarte Laufzeit verlassen und im worst case wäre eine Rückabwicklung nach bereicherungsrechtlichen Vorschriften durchzuführen. Der (Nicht-)Mieter kann vom Eigentümer Rückzahlung aller gezahlten Mieten und Nebenkostenabrechnungen fordern sowie Ersatz seiner werterhöhenden Investitionen. Im Gegenzug müßte er sich den objektiven Nutzungswert der Zwischenzeit anrechnen lassen. Der Gutachterstreit vor Gericht ist damit programmiert.

Im Detail wird das dann durchaus vielfältig.