Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Adressat der Bußgelddrohung

§ 11 Abs. 1 MietenWoG beginnt mit den Worten

„Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig…“

Das Wort „wer“ ist nicht auf Vermieter beschränkt, sondern adressiert jede Person, die einen der nachfolgenden Katalogtatbestände erfüllt.

bei Auskunfts- und Mitwirkungspflichten

In den Nummern 1 – 3 und 5 des § 11 geht es um die Verletzung einer Pflicht (zur Auskunft, Mitwirkung oder Sachverhaltsanzeige). Verletzen kann eine solche Pflicht nur derjenige, der sie hat. Deshalb kommt hier der Verwalter als Adressat der Bußgelddrohung nur in Betracht, wenn er selbst eine solche Pflicht hat.

Das ist in Nr. 1 der Fall, welche auf einen Verstoß gegen eine Auskunftspflicht nach § 2 Abs. 3 Satz 3 MietenWoG abstellt. Betreffend diese (hier Seite 12) nennt das Gesetz den Verwalter ausdrücklich als Verpflichteten. Damit ist es konsequent, wenn auch die Bußgeldandrohung in § 11 Abs. 1 Nr. 1 MietenWoG sich mit an den Verwalter richtet und die Gesetzesbegründung das aufgreift (hier Seite 37):

„Nach Nummer 1 handelt ordnungswidrig, wer seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 … nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt. Nach dieser Vorschrift müssen Mieterinnen, Mieter, Vermieterinnen und Vermieter sowie die für diese handelnden Personen (also beispielsweise Hausverwalter oder sonstige Beauftragte) dem zuständigen Bezirksamt auf Verlangen aller erforderlichen Auskünfte erteilen und Unterlagen vorlegen. Die Ordnungswidrigkeitsregelung dient somit der Sicherstellung der ordnungsgemäßen Überwachung der Vorschriften des Gesetzes durch die Bezirksämter und stellt sicher, dass diese die hierfür erforderlichen Maßnahmen treffen können.“

Die Nummern 2, 3 und 5 des § 11 betreffen Pflichten, die nur den Vermietern auferlegt wurden, nicht auch den Verwaltern. Deshalb kann der Verwalter hier in seiner Person keinen Bußgeldtatbestand verwirklichen.

Geld

Nr. 4 des § 11 stellt ordnungswidrig das Fordern oder Entgegennehmen von nach dem MietenWoG unzulässiger Miete. Hier gibt es nirgendwo im Gesetz eine separate Pflichtenregelung. Die Beträge, welche die als zulässig erklärten Grenzen übersteigen, werden schlicht verboten und sind damit teilnichtig gemäß § 134 BGB.

Die Pflicht, solche Beträge nicht zu fordern oder entgegenzunehmen, folgt damit direkt aus dem Owi-Tatbestand selbst. Da dieser sich nicht allein an Vermieter richtet, sondern an jeden, kann ihn auch ein Verwalter oder z.B. die Bank des Vermieters erfüllen.

Ein Verwalter fremden Vermögens ist allerdings nicht im Eigeninteresse, sondern für den jeweiligen Auftraggeber tätig. Wenn es z.B. um die Frage geht, wer eine unzulässige Miete entgegengenommen hat, könnte man auf dem Standpunkt stehen, daß es der Vermieter war, handelnd durch den Verwalter, nicht aber der Verwalter selbst. Die Gesetzesbegründung könnte man so verstehen, sie spricht bei der Forderung oder Entgegennahme von Geld nur von Vermietern (hier Seite 37 unten):

„Nach Nummer 4 handeln Vermieterinnen und Vermieter ordnungswidrig, die ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 … eine höhere als die nach §§ 3 bis 7 zulässige Miete fordern. Der Ordnungswidrigkeitstatbestand dient der Sicherstellung der Miethöheregelungen dieses Gesetzes.“

Man darf vermuten, daß es keine gute Grundlage weiterer Zusammenarbeit ist, wenn der Verwalter wegen der Bußgelder auf den Eigentümer verweist, insbesondere wenn es um die Entgegennahme von Geld geht, das auf einem vom Verwalter verwalteten Mietkonto einging. Von dieser internen Problematik abgesehen halte ich den Verwalter mit dieser Begründung nicht für geschützt. Ein Auftragskiller kann sich nicht auf den Standpunkt stellen, es wäre der Auftraggeber gewesen, der durch ihn gehandelt habe, deshalb sei er, der Killer, für die gesetzlichen Konsequenzen nicht zuständig. Wenn das Gesetz eine eigenständige Pflicht konstituiert, etwas zu tun oder zu unterlassen, ist Adressat der Regelung jeder, der den Tatbestand ausfüllt.

Damit fällt der Verwalter m.E. unter den Wortlaut und damit den Anwendungsbereich der Bußgelddrohung bei der Forderung oder Entgegennahme von Geld.

Mietkontenstruktur als Abgrenzungskriterium

Handelt es sich bei den Mietbankkonten um solche auf den Namen des Eigentümers, geht das Geld bei diesem ein. Eine Entgegennahme durch den Verwalter kann man hier mit guten Argumenten verneinen. Handelt es sich hingegen um Konten auf den Namen des Verwalters, nimmt dieser das Geld entgegen. Sollte es solche Strukturen noch geben, empfiehlt es sich, das spätestens jetzt umzustellen.

Bargeld

Wenn Mieter mit Bargeld in die Verwaltung kommen und Rückstände bezahlen wollen, nimmt es erst einmal der Verwalter entgegen. Der Eigentümer hat zwar einen Anspruch gegen den Verwalter auf Weiterleitung. Dennoch ist die bußgeldbewehrte Entgegennahme erst einmal durch den Verwalter erfolgt. Sind nach dem MietenWoG unzulässige Mietbeträge in der Zahlung enthalten, ist der Bußgeldtatbestand in der Person des Verwalters erfüllt. Zu einer solchen Entgegennahme kann ich daher künftig nicht raten.

Kaution ist nicht Miete. Zahlt der Mieter in der Verwaltung eine Kaution in bar, die nach einer Miete berechnet ist, die die zulässigen Werte nach MietenWoG übersteigt, ist das mglw. zivilrechtlich zu viel, nicht aber bußgeldbewehrt. Auch Betriebskosten sind keine Miete iSd. MietenWoG, siehe § 3 Abs. 5.

Unterzeichnen von Mietverträgen

Der Abschluß eines Mietvertrags in Vertretung des Eigentümers dürfte unproblematisch sein. Ich habe mit verschiedenen Kollegen diskutiert und wir sind insgesamt der Auffassung, daß es keine „Forderung“ darstellt, eine Miete zu vereinbaren, die über dem Mietendeckel liegt. Denn diese Vereinbarung ist der Logik des Gesetzes folgend teilnichtig nach § 134 BGB und löst damit keine Forderung aus. „Fordern“ ist demnach die Aufforderung, etwas zu zahlen, nicht aber der Vertragsschluß an sich.

Ein Vertragsschluß, in welcher Höhe auch immer, fällt im übrigen unter keinen der Bußgeldtatbestände, kann also weiterhin vom Verwalter selbst vorgenommen werden.

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