Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Miethöhe bei Vertragsabschluß ist keine Ordnungswidrigkeit

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG (hier Seite 21) ist ordnungswidrig, eine Miete zu fordern oder entgegenzunehmen, die unzulässig hoch ist.

Der ledigliche Abschluß eines Mietvertrags ist nach meiner Einschätzung, basierend auf diversen Gesprächen mit Kollegen, kein „Fordern“ und damit unbedenklich. Denn nach der Logik des Gesetzes ist der unzulässig hohe Teil der Vereinbarung teilnichtig, begründet also gerade keine Forderung. Es ist nicht verboten, nichtige Verträge abzuschließen, sie haben lediglich keine Rechtswirkung.

„Fordern“ von Miete im Sinne des Bußgeldtatbestands bedeutet also, daß konkret eine Zahlung verlangt wird, etwa durch eine Mahnung oder eine Zahlungsklage.

Absicherung durch entsprechende Formulierung im Vertrag

Wer sich mit vorstehender Logik noch nicht ganz wohl fühlt, kann im Vertrag ausdrücklich erklären, daß eine Zahlung des den Mietdeckel übersteigenden Betrags nur unter der Bedingung gefordert wird, daß die Mietendeckelung des MietenWoG nichtig ist. Andernfalls wird die Zahlung auch dann vorläufig, d.h. während der Laufzeit des MietenWoG, nicht gefordert, wenn der Anspruch materiell-rechtlich besteht.

Welche Mieten sind bei Neuverträgen zulässig?

Für Vermietungen nach Inkrafttreten des Gesetzes bestimmt § 4 MietenWoG, daß entweder die Werte der §§ 6, 7 MietenWoG maßgeblich sind oder die Stichtagsmiete vom 18.06.2019, je nach dem, was geringer ist. Bei einer Stichtagsmiete unter 5,02 Euro kann die Neuvermietung bis zu 1 Euro höher liegen, maximal aber 5,02 Euro, wenn zwei moderne Ausstattungskriterien iSd. § 6 Abs. 3 MietenWoG vorliegen. Darüber hinaus gehende Mieten sind unzulässig. Das hängt nicht von einer Antragstellung des Mieters ab oder sonst weiteren Umständen, sondern die Unzulässigkeit und damit Nichtigkeit des übersteigenden Betrags folgt direkt aus dem Gesetz.

Unerheblich ist die Höhe der jetzigen Vormiete. Es gibt auch keine 20%-Toleranzspanne wie bei der späteren Absenkung der Bestandsmieten nach § 5 in 9 Monaten. Um zu ermitteln, welcher Mietwert bei Neuvermietung zulässig iSd. MietenWoG ist, reicht es, in die §§ 6 und 7 hineinzuschauen und ihn anhand der Tabelle und der übrigen Kriterien zu berechnen.

Nach § 6 Abs. 1 ist Ausgangspunkt der Berechnung der dort genannte Tabellenwert. Nach Abs. 2 erhöht er sich um 10% bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Wenn mindestens drei der fünf genannten „modernen Ausstattungsmerkmale“ des § 6 Abs. 3 vorliegen, erhöht sich der Wert um einen Euro.

§ 7 sieht eine weitere Erhöhung des Grenzwerts um bis zu 1 Euro vor, wenn nach Inkrafttreten des Gesetzes eine Modernisierungsumlage für eine oder mehrere der dort genannten Katalogmaßnahmen vorgenommen wird. Andere Modernisierungen erhöhen den Grenzwert nicht, auch Modernisierungsumlagen vor Inkrafttreten des Gesetzes sind nicht relevant. Modernisierungen, die vor Inkrafttreten durchgeführt wurden, aber die ModUmlage erst nach Inkrafttreten des Gesetzes eintritt, erhöhen den Grenzwert, wenn das der IBB innerhalb von 3 Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes angezeigt wird, § 7 Abs. 2 MietenWoG.

ergänzende Einnahmen?

Möblierung erhöht die Grenzwerte ebensowenig wie Teilgewerbe. Sie können Keller oder Stellplätze separat vermieten. Der Mieter kann sie dann aber auch separat kündigen. Verträge, die das ausschließen, führen zu einem Einbezug dieser Dinge in den Hauptvertrag ohne Zuschläge.

Welche Konsequenz hat die Vereinbarung einer unzulässig hohen Miete?

Keine nachteilige. Sie dürfen zur Vermeidung eines Bußgeldtatbestands nur nicht fordern, daß der unzulässige Teil gezahlt wird, oder diesen entgegennehmen, siehe Teil 2 dieser Beitragsreihe.

Sobald das MietenWoG vom BVerfG aufgehoben ist, ist die Bußgelddrohung nicht weiter zu befürchten und die aufgelaufenen Mietrückstände können nachgefordert werden. Zudem sind spätere Mieterhöhungen von der vereinbarten Ausgangsbasis aus vorzunehmen.

Staffeln und Indexmieten

Ich sehe auch hier keinen Nachteil, solche im Vertrag vorzusehen. Nach der Logik des MietenWoG sind sie teilnichtig, schaden also niemandem und nützen nichts. Wenn das Gesetz aber seinerseits nichtig ist, sind sie wirksam. Auch hier dürfen Sie jedoch bis zur Aufhebung des MietenWoG durch das BVerfG zur Vermeidung eines Bußgeldtatbestands nicht die Zahlung fordern oder entgegennehmen.

Mietvertrag mit Jobcenter-Mietern

Mieter, deren Wohnkosten aus öffentlichen Haushalten bezahlt werden, erhalten diese nur in der erforderlichen Höhe. Ab Inkrafttreten des MietenWoG wird für die Bewilligungsstellen maßgeblich sein (müssen), was eine Wohnung nach MietenWoG maximal kosten darf. Ein Mietvertrag, der darüber hinaus geht, wird vom Amt nicht gedeckt werden (dürfen).

Diese Problematik wird uns wiederbegegnen, wenn wir die Absenkung der Bestandsmieten nach neunmonatiger Schonfrist erörtern (§ 5 MietenWoG). Auch hier werden die Ämter nur noch das zahlen (dürfen), was nach dem Gesetz maximal zulässig ist. Denn die darüber hinaus gehenden Kosten können nach der Gesetzeslogik nicht mehr „notwendig“ sein.

Laufen hier Rückstände auf, die es nach der Logik des MietenWoG nicht geben dürfte, sind diese nach der Lebenserfahrung eher selten realisierbar. Jobcenter-bezahlte Mieter können nichts zur Seite legen, um Rücklagen für Mietschulden zu bilden. Nach Aufhebung des MietenWoG wird die Frage im Raum stehen, ob der Rückstandsausgleich notwendig ist und deshalb vom Amt übernommen werden muß, um den laufenden Wohnbedarf zu sichern. Verneint das Amt, wird es den Rückstand nicht ausgleichen und es bleibt nur die Zahlungsklage gegen den Mieter selbst, der aber kaum hinreichend vollstreckt werden kann.

Das führt dazu, daß ökonomische Logik und kaufmännische Vorsicht ab sofort verbieten, Wohnungen, die mehr wert sind oder mehr kosten als die Mietendeckelbeträge, an Jobcenter-bezahlte Mieter zu vermieten. Ein Verwalter, der das trotzdem tut, verletzt mglw. seinen Verwaltervertrag mit dem Eigentümer. Zur Vermeidung dessen sollte er sich den konkreten Vertrag ausdrücklich vom Eigentümer freigeben lassen und auf die Problematik hinweisen. Ich möchte betonen, daß das kein ideologisches Argument ist und ich persönlich diese Entwicklung sowohl bedauere als auch bedenklich finde. Hier wird denjenigen, die eine Hilfe der öffentlichen Hand am ehesten brauchen, am wenigsten geholfen.

In welchem Zustand sollte man vermieten?

Die Herrichtung der Wohnung vor einer Neuvermietung wird nach der Logik des MietenWoG nur unzureichend kompensiert. Investitionen, die mehr als 1 Euro/qm Miete benötigen, verbieten sich aktuell. Investitionen von weniger als 1 Euro/qm verbieten sich aber auch, weil Sie nicht wissen, ob Sie in den nächsten 5 Jahren in eine Situation kommen, wo Sie noch einmal investieren müssen. Dann wäre der vom MietenWoG erlaubte Puffer aufgebraucht und Sie zahlen drauf.

Damit sind Wohnungen unrenoviert in dem Zustand zu vermieten, in dem Sie sie vom Vormieter zurück erhalten haben.

Rechtlich muß im Vertrag der (mglw. mangelhafte) Zustand als geschuldeter Zustand vereinbart werden. Dieser ist dann vertragsgemäß und Sie können nicht anschließend auf Mangelbeseitigungen und Schönheitsreparaturen etc. in Anspruch genommen werden, die allein daraus resultieren, daß Sie die Wohnung nicht herrichten konnten, bevor sie neu vermietet wurde.

Befristung

braucht einen qualifizierten Befristungsgrund, § 575 BGB. Die geplante, so wesentliche Instandsetzung, daß die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, ist ein solcher Grund, Abs. 1 Ziffer 2. Man muß das hinreichend genau im Vertrag detaillieren.

Dann können Sie auf z.B. 3 Jahre befristen. In dieser Zeit ist damit zu rechnen, daß das BVerfG über das MietenWoG entschieden hat, dann sanieren Sie die Wohnung nach Ablauf der Befristung und Auszug des Mieters.

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