Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Stichtagsmiete mitteilen

§ 3 Abs. 1 MietenWoG (hier Seite 13) verpflichtet Vermieter, dem Mieter

unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitzuteilen.

Stichtag ist der 18.06.2019, Miete ist nach § 3 Abs. 5 die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge.  „Zuschläge“ meint nach der Gesetzesbegründung (hier Seite 8) nicht nur Mobiliar und Ausstattungszuschläge, sondern auch Teilgewerbe. Auch ein Untermietzuschlag ist ein Zuschlag. Ausdrücklich nicht erfasst sind Betriebskosten, soweit sie der Mieter zu tragen hat.

Die Mitteilungspflicht gilt ab Inkrafttreten, ist also bei Neuverträgen und jederzeit auf Verlangen des Mieters ab sofort zu erfüllen.

Form der Mitteilung

Was schriftlich ist, wissen wir, es ist in § 126 BGB definiert. Elektronisch ist die Form nach § 126a BGB, d.h. die qualifizierte elektronische Signatur. Dafür bedarf es nicht nur einer qualifizierten Signierfähigkeit auf Seiten des Vermieters, sondern auch einer solchen Signatur-Empfangsfähigkeit auf Seiten des Mieters, so daß ich bezweifle, daß das einen großen Anwendungsbereich findet. Also schriftlich: auf Papier mit Originalunterschrift aller Vermieter oder des sie vertretenden Verwalters, nachweisbar in den Empfangsbereich des Mieters zugestellt. Fax oder email reichen nicht, sie sind nicht schriftlich.

Nachweis der Zustellung nötig

§ 11 Abs. 1 Ziffer 2 MietenWoG (hier Seite 21) definiert es als ordnungswidrig, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Mitteilung nach § 3 Absatz 1 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt. Die Bußgelddrohung ist die bekannte iHv. 500.000 Euro. Deshalb ist es notwendig, nachweisen zu können, daß Sie die Mitteilungspflicht erfüllt haben.

Bei Neuverträgen ist das nicht schwer: Sie schreiben in den Entwurf des Vertrags am Ende im „Sonstiges“-Paragraphen: „Die Nettokaltmiete am 18.06.2019 betrug … Euro“ und geben das dem Mieter zur Unterschrift. Damit ist auf Dauer nachgewiesen, daß der Mieter die Info vor seiner Unterzeichnung schriftlich vorliegen hatte.

Bei einer Mitteilung „auf Verlangen“, die der Mieter jederzeit von Ihnen abfordern kann, haben Sie keinen Neuvertrag. Hier müssen Sie den schriftlichen Zugang beim Mieter nachweisen. Das geht letztlich nur per Boten oder Gerichtsvollzieher. Von einer Übersendung per einfacher Post oder Einschreiben rate ich ab, im Zweifel können Sie damit nur die Absendung nachweisen, nicht den Eingang beim Mieter.

Das Verlangen des Mieters ist nicht formgebunden, eine email oder SMS reicht also aus.

stetige Wiederholung der Mitteilung auf Verlangen?

Kenntnis des Mieters ist egal. Die meisten Mieter werden wissen, welche Miete sie am 18.06.2019 gezahlt haben. Dennoch besteht vorgenannte Mitteilungspflicht. Das wirft die Frage auf, wie oft Sie antworten müssen, wenn der Mieter Sie mehrmals auffordert. Das Gesetz sagt dazu: jederzeit.

Die zivilrechtliche Grenze dürfte deshalb allenfalls im Schikaneverbot zu finden sein, aber es ist eine zivilrechtliche Grenze. Darum geht es vorliegend nicht, die Mitteilungspflicht ist eine öffentlich-rechtliche und die Bußgeldandrohung auch. Außerdem könnten Mieter Gründe anführen, die dem Schikaneverdacht entgegenstehen: Auskunft erhalten, aber leider verlegt, deshalb bitte nochmal. Kind hat Schere ausprobiert und dabei das Schreiben mit der Auskunft zerschnitten. Mitbewohner hat das Schreiben leider für Werbung gehalten und entsorgt, bevor es gelesen wurde. Und so weiter. Wenn ein Mieter Sie ärgern will, müssen Sie viele Boten schicken.

Was ist, wenn es keine Stichtagsmiete gibt?

Das kann in zwei Konstellationen der Fall sein: entweder weil die Wohnung am Stichtag nicht vermietet war oder weil Sie keine Nettokaltmiete vereinbart hatten.

Wenn die Wohnung am Stichtag nicht vermietet war, gibt es dem Gesetzeswortlaut nach keine Mitteilungspflicht bzw. nur die, daß am Stichtag keine Vermietung bestand. § 3 Abs. 2 MietenWoG definiert zwar, daß bei Vermietungen nach dem Stichtag die dort vereinbarte Miete für das Verbot nach Abs. 1 maßgeblich ist – aber eben nur für das Verbot, nicht für die Mitteilungspflicht.

Wenn am Stichtag keine Nettokaltmiete vereinbart war, sondern eine Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete, können Sie die Auskunft nicht erteilen. Denn eine Nettokaltmiete gab es nicht, die Sie nennen könnten. Nach einer „fiktiven“ Nettokaltmiete, also dem Anteil der Nettokaltmiete an der Teilinklusiv- oder Bruttomiete, fragt das Gesetz nicht und diese ließe sich ja auch erst im Folgejahr ermitteln, wenn die Jahreskosten der anteiligen enthaltenen Betriebskosten feststehen. Das muß nicht bei Inkrafttreten des MietenWoG schon der Fall sein, so daß dem Eigentümer eine Mitteilungspflicht auferlegt würde, die nicht erfüllbar ist. Das kann nicht gemeint sein.

Die Mitteilung lautet deshalb in diesem Fall, daß am Stichtag keine Nettokaltmiete mit oder ohne Zuschlägen vereinbart war.

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