Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Auskunftspflicht bei Neuverträgen und gegenüber der SenVerw

§ 6 Abs. 4 Satz 2 MietenWoG (hier Seite 17) verpflichtet Vermieter, neuen Mietern gegenüber vor Vertragsabschluß unaufgefordert Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Das gleiche gilt nach Satz 3 gegenüber der zuständigen Senatsverwaltung, wenn diese es verlangt.

Diese Auskunftspflicht gilt ab Inkrafttreten des Gesetzes ohne Übergangsfrist.

Die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände

finden sich an verschiedenen Stellen des Gesetzes und hängen zunächst davon ab, ob es sich um einen Neuvertrag oder um ein Bestandsmietverhältnis handelt. Letzteres ist anfangs nur relevant bei einem Auskunftsverlangen der SenVerw, noch nicht gegenüber den Mietern. Ich behandle die Details in Teil 9 dieser Reihe.

Bei einem Neuvertrag ab Inkrafttreten bestimmt § 4 (hier Seite 14), daß eine von zwei Obergrenzen maßgeblich ist, je nach dem, welche niedriger ist: entweder die Stichtagsmiete vom 18.06.2019 gemäß § 3, oder die Mietentabelle nach § 6, ggf. unter Berücksichtigung von § 7. Die Auskunft beinhaltet also alle diese Kriterien:

  • daß kein Umstand vorliegt, nach dem das Gesetz gemäß § 1 nicht anwendbar ist,
  • die Stichtagsmiete
  • erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung
  • Ausstattung der Wohnung mit Sammelheizung und Bad
  • ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt oder nicht (§ 6 Abs. 2 MietenWoG)
  • ob und wenn ja welche „moderne Ausstattung“ nach § 6 Abs. 3 MietenWoG vorliegt,
  • ob und wenn ja welche Modernisierung nach Inkrafttreten des Gesetzes gemäß § 7 umgelegt wurde
  • ob eine Ausnahmegenehmigung nach § 8 vorliegt und wenn ja, mit welchem Inhalt

Keine Rolle spielen die Wohnlage nach § 5, Modernisierungsumlagen vor Inkrafttreten, die Vormiete, ob es sich um eine Erstvermietung nach einer grundlegenden Sanierung handelt, der Mietspiegel oder sonstiges Zivilrecht.

Nicht mitteilen müssen Sie die nach dem MietenWoG zulässige Miete, sondern nur die Berechnungsumstände. Rechnen darf der Mieter dann noch selbst.

Bußgeldbewehrung

§ 11 Abs. 1 Nr. 3 MietenWoG definiert es als ordnungswidrig, wenn der Vermieter die Auskunft nach § 6 Absatz 4 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt.

Nicht vollständig wäre etwa, wenn Sie dem Mieter eines Hauses mit 20 Parteien nicht mitteilen, daß es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen handelt.

Nicht richtig wäre, wenn Sie zum Beispiel ein modernes Ausstattungskriterium angeben, das nicht vorliegt. Diese Kriterien sind nach § 6 Abs. 3 MietenWoG

  1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
  2. Einbauküche,
  3. hochwertige Sanitärausstattung,
  4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a).

Ob eine Sanitärausstattung oder ein Bodenbelag hochwertig ist, ist möglicherweise Ansichtssache. Auf die Urteile zu den Mietspiegelkriterien können wir hier nicht zurückgreifen, weil diese anders formuliert sind und in einem anderen Kontext einer Vielzahl von Merkmalen stehen, die in sich ein ausgewogenes Gesamtbild ergeben. Das ist bei den fünf rein wohnungsbezogenen Kriterien des § 6 Abs. 3 MietenWoG nicht der Fall. Das Risiko, daß Ihre Ansicht als Vermieter falsch ist, tragen Sie, eine nicht richtige Auskunft ist bußgeldgewehrt.

Sie können sich mit Blick auf dieses Risiko aber nicht um eine Beurteilung drücken: das Gesetz zwingt Sie, zu erklären, ob oder ob nicht die Kriterien vorliegen. Sie müssen sie also nicht nur dann nennen, wenn die Kriterien vorhanden sind, sondern Sie müssen auch mitteilen, daß das nicht der Fall ist, wenn sie nicht vorliegen. Denn ohne diese Information haben Sie nicht über alle Umstände, die zur Berechnung maßgeblich sind, Auskunft erteilt.

Das gleiche gilt in Bezug auf Ziffer 5. Der Energieverbrauchskennwert wird vom Nutzerverhalten bestimmt, ein Energiebedarfskennwert interessiert das Gesetz nicht. Wenn der vorherige Mieter einen anderen Energieverbrauch hatte als Ihr Neumieter, ändert sich der Wert und Ihre Auskunft ist falsch. Das gleiche gilt, wenn andere Mieter im Haus ihr Nutzerverhalten ändern und sich deshalb der Gesamtenergieverbrauch des Hauses ändert. Das geschieht jedes Jahr, auch abhängig von der Witterung. Zum Glück müssen Sie nur sagen, ob der Energieverbrauchskennwert drunter oder drüber liegt und nicht den genauen Wert angeben. Kritisch ist es deshalb nur, wenn er nah an der Schwelle von 120 kWh/m2a liegt und deshalb darüber oder darunter schwanken kann. Ich meine, daß man Ihnen nicht vorwerfen kann, wenn Sie den Wert aus dem aktuell gültigen Energieausweis mitteilen, vorausgesetzt es handelt sich um einen Verbrauchs-, nicht um einen Bedarfsausweis.

Form der Auskunft

Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben. Sie können sie schriftlich erteilen oder per email, aber auch persönlich vor Unterzeichnung des Mietvertrags. Wichtig ist, daß Sie nachweisen können, die Auskunft a) vor Vertragsabschluß b) erteilt zu haben, und den Nachweis so aufbewahren, daß er auch nach mehreren Jahren noch bei Bedarf zur Verfügung steht.

Was nicht möglich ist, ist ein Aushang im Haus. Denn die Kriterien für eine zulässige Miete bei Neuvermietung sind andere als diejenigen für Bestandsmietverhältnisse. Außerdem müssen Sie nachweisen können, daß der Adressat der Auskunftsverpflichtung, der Neumieter, die Auskunft vor Vertragsabschluß erhalten hat. Schließlich wäre eine Auskunft über Hausaushang nur dann möglich, wenn alle Wohnungen identisch ausgestattet sind, also nicht etwa in einer eine Einbauküche vorhanden ist und in einer andern nicht, oder wenn unterschiedliche Böden vorhanden sind. Nicht beurteilen möchte ich, ob es eine Datenschutzverletzung darstellt, wenn Sie durch einen Aushang allen Mietern inzident mitteilen, daß alle ihre Wohnungen identisch ausgestattet sind. Die DSGVO betrifft zwar nur personenbezogene Daten, aber sie ist nicht mein Fachgebiet, da fragen Sie lieber einen anderen Kollegen.

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