Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Einleitung

§ 6 Abs. 4 MietenWoG (hier Seite 17) bestimmt, daß Vermieter den Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen haben. Ein Verstoß hiergegen ist bußgeldbewehrt nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 MietenWoG mit bis zu 500.000 Euro.

zwingender Inhalt der Auskunft

Da sich die Auskunftspflicht an alle Ihre Bestandsmieter richtet, geht es inhaltlich um die Kriterien nach § 5 MietenWoG (hier Seite 15). Danach gehört zusätzlich zu den Angaben nach §§ 6 bis 8 MietenWoG, die ich in Teil 7 behandelt habe, auch die Wohnlage nach § 5 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG. Denn zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.

Allerdings sind hier nicht die Wohnlagen nach dem Berliner Mietspiegel gemeint. Denn nach § 5 Abs. 3 MietenWoG ist die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen. Es braucht also eine „Wohnlagezuweisungsverordnung“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Wenn man einfach die Wohnlagen aus dem Berliner Mietspiegel hätte übernehmen wollen, hätte man in das Gesetz anstelle der Kompetenzermächtigung für die SenVerw hineinschreiben können, daß sich die Wohnlagen aus dem aktuellen oder jeweils letztgültigen Berliner Mietspiegel ergeben. Das wurde so aber nicht gemacht. Also möchte man andere als die Mietspiegelwohnlagen festschreiben.

Das bedeutet, daß Sie die Wohnlage so lange nicht kennen können, bis es die vorgenannte Verordnung gibt. Beim Verfassen dieses Beitrags liegt sie noch nicht vor. Sollte das dann, wenn Sie die Auskunftsverpflichtung gegenüber Ihrem Mieter erfüllen wollen, immer noch so sein, dann können Sie nichts anderes tun, als den Mieter darauf zu verweisen, daß sich die Wohnlage aus der WohnlagezuweisungsVO der SenVerw für Stadtentwicklung ergibt, welche noch nicht bekannt ist.

Nicht mitteilen müssen Sie die nach dem MietenWoG zulässige Miete, sondern nur die Berechnungsumstände. Rechnen darf der Mieter dann noch selbst.

Was man sonst noch mitteilen kann

Das Gesetz zwingt Sie nicht, sich auf die reine Pflichtauskunft zu beschränken. Deshalb ist es durchaus möglich, auch weitere Informationen zu erteilen. So könnten Sie sich bspw. dafür entscheiden, die Auskunft schriftlich zu erteilen und dabei darüber zu informieren, daß es mittlerweile ein dutzend hochkarätiger Rechtsgutachten gibt, die das MietenWoG für verfassungswidrig halten. Sie könnten diese Gutachten Ihrer Auskunft beifügen und aus diesen zitieren. Öffentlich zugänglich sind

  • das erste Gutachten des früheren Präsidenten des BVerfG Hans-Jürgen Papier vom September 2019, veröffentlicht hier und hier
  • das zweite Gutachtens des früheren Präsidenten des BVerfG Hans-Jürgen Papier vom Dezember 2019, veröffentlicht hier
  • das erste Gutachten des Wissenschaftlichen Dienstes des Deutschen Bundestags vom 05.02.2019, veröffentlicht hier
  • das zweite Gutachten des Wissenschaftichen Dienstes des Deutschen Bundestags vom 18.06.2019, veröffentlicht hier
  • das Gutachten des Wissenschaftlichen Parlamentsdienstes des Berliner Abgeordnetenhauses vom 28.10.2019, veröffentlicht hier
  • ein Gutachten des Bundesinnenministeriums vom Dezember 2019 (hier)
  • das Rechtsgutachten für die SPD-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus von Prof. Mayer und Artz vom 16.03.2019, veröffentlicht hier
  • gutachterliche Stellungnahmen von Knauthe (hier), Heussen (hier), GreenbergTraurig für BFW (hier), des BFW im übrigen (hier), Dieckert (hier), ZIA Deutschland (hier), des Deutschen Anwaltvereins (hier) und von Prof. Battis (nicht öffentlich zugänglich, beim Abgeordnetenhaus über Informationsrechte abforderbar)

Des weiteren können Sie darüber informieren, daß der Mietendeckel von Ökonomen für schädlich gehalten wird, und etwa vorlegen

  • das Gutachten von Prof. Michael Voigtländer vom IW Köln, November 2019 (hier)
  • einen Beitrag der Zeitschrift „Die Zeit“ über die Einschätzung von Ökonomen (hier)
  • und was Sie sonst noch dazu im Netz finden. Sie dürfen gern eine Eigentümer-Challenge starten, wer die umfangreichste Auskunft zusammenstellt.

Schließlich können Sie Ihren Mietern die Broschüre „Das rote Berlin“ von der „Interventionistische Linke“ an die Hand geben und darüber diskutieren, ob deren Programmatik unterstützenswert ist.

Wenn Ihr Auskunftsschreiben im Ergebnis dessen zu einem schmalen Leitzordner wird, ist das umso vollständiger. Sollte es drucktechnisch organisatorisch schwierig sein, so können Sie auf externe Dienstleister wie mailboxes etc. zurückgreifen. Dort übernimmt man nicht nur den Druck, sondern auch den Versand inkl. Zustellnachweis. Sie können also eine Excel-Liste mit den Adressdaten, Ihr Auskunftsschreiben und diejenigen Unterlagen per email an mailboxes etc. übersenden, die verwendet werden sollen, und der Dienstleister macht daraus ein Komplettschreiben und stellt es für Sie zu. Gerade in größeren Beständen, aber auch wenn Sie als Eigentümer nicht in Berlin oder sogar im Ausland leben, kann das hilfreich sein. Ansonsten können Sie es natürlich auch in jedem CopyShop um die Ecke selbst zusammenstellen.

Form der Auskunft

Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben. Sie müssen aber nachweisen können, daß Sie die Auskunft erteilt haben, und zwar fristgerecht. Das bedeutet, daß Sie den Zugang bei jedem einzelnen Mieter nachweisen können müssen.

Ein Hausaushang mag den Aufwand reduzieren, ist m.E. aber nicht geeignet. Denn zum einen sind diverse der zu beauskunftenden Kriterien wohnungsabhängig. In Häusern, in denen es nach Ersterrichtung Dachgeschoßausbauten gab, haben Sie unterschiedliche Baujahre. In einigen Wohnungen gibt es Einbauküchen, in anderen nicht. Die Böden sind unterschiedlich, die Sanitärausstattung auch. Manche haben eine mietereigene Heizung, bei manchen gehört die Heizung dem Vermieter. Selbst wenn in allen Wohnungen eines Hauses alle Kriterien identisch sind, so ist die Stichtagsmiete vermutlich nicht die gleiche. Sie gehört zur Auskunft aber dazu. Und wenn überall die Stichtagsmiete identisch ist, würden Sie mit einem Hausaushang allen Mietern (und Besuchern, und Briefträgern und Paketzustellern, allen Handwerkern und allen externen Dritten, die in das Haus gelangen) mitteilen, wie alle Wohnungen aller (anderen) Mieter ausgestattet sind und welche Miete sie zahlen. Das könnte eine Datenschutzverletzung sein. Ich möchte mich zu dieser Bewertung nicht festlegen, rege aber an, daß Sie zumindest Ihren Datenschutzbeauftragten fragen und sich entsprechend absichern, bevor Sie sich für einen Aushang entscheiden.

Private Eigentümer möchten die Auskunftspflicht vielleicht nutzen, um mit ihren Mietern zu sprechen. Sie können die Auskunft auch mündlich erteilen. Wichtig ist zu Nachweiszwecken lediglich, daß Sie einen Zeugen dabei haben. Sie können also durchs Haus gehen und sich bei Ihren Mietern durchklingeln, um mit ihnen das MietenWoG und die hierbei zu erteilenden Auskünfte im einzelnen durchzusprechen. Darüber können Sie ein Protokoll anfertigen, auf dem der Mieter Ihnen unterschreibt, daß und wann Sie die Auskünfte nach § 6 Abs. 4 MietenWoG erteilt haben.

Auskunftsfrist

Hier gibt es absolute Klarheit: innerhalb von zwei Monaten ab Inkrafttreten. Das Gesetz tritt am Tag nach seiner Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin in Kraft, ab dann wird gezählt.

Wenn Sie die Frist versäumt haben, wäre es schädlich, die Auskunft nachzuholen. Denn damit belegen Sie den Bußgeldverstoß.

Damit der Mietendeckel für etwas gut ist:

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