Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Bußgeld bei ordnungswidrigem „Fordern“

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG (hier Seite 21) handelt ordnungswidrig, wer ohne Genehmigung eine höhere als die zulässige Miete fordert. Die Ordnungswidrigkeit ist mit einer Geldbuße bis 500.000 Euro bedroht.

In Teil 5 dieser Artikelreihe hatte ich bereits darauf hingewiesen, daß der ledigliche Abschluß eines Mietvertrags nach meiner Einschätzung kein „Fordern“ und damit unbedenklich ist. Denn nach der Logik des Gesetzes ist der unzulässig hohe Teil der Vereinbarung teilnichtig, begründet also gerade keine Forderung. Es ist nicht verboten, nichtige Verträge abzuschließen, sie haben lediglich keine Rechtswirkung.

„Fordern“ von Miete im Sinne des Bußgeldtatbestands bedeutet vielmehr, daß konkret eine Zahlung verlangt wird, etwa durch eine Mahnung oder eine Zahlungsklage.

Fordern durch Mahnung

Bußgeldbewehrt ist demnach, wenn Sie dem Mieter eine Mahnung schreiben und Zahlung des Mietrückstands verlangen.

Nicht bußgeldbewehrt ist, wenn Sie den Mieter lediglich über die Höhe eines vorhandenen Zahlungsrückstands informieren. Auch können Sie mitteilen, daß bei einem fortwährenden Auflaufen von Rückstand in Höhe von mehr als einer Monatsmiete fristlos gekündigt werden kann. Keine dieser beiden Informationen ist unmittelbar darauf gerichtet, daß der Mieter Ihnen etwas zahlt, also kein „Fordern von Miete“.

Fordern durch Zahlungsklage

Eine der stärksten, nachdrücklichsten Möglichkeiten der Zahlungsaufforderung ist die Erhebung einer Zahlungsklage. Diese ist nach meinem Verständnis des MietenWoG ab dessen Inkrafttreten bußgeldbewehrt.

So etwas gab es in der Geschichte der Bundesrepublik noch nicht: daß es als Ordnungswidrigkeit bewertet und mit Bußgeld bedroht wird, daß man die Justiz um Rechtsprechung ersucht und zu diesem Zweck eine Zivilklage erhebt. Die rechtsstaatlichen Möglichkeiten des Bürgers zu verbieten ist der direkte Weg in eine unfreie Gesellschaft. Als Kind der DDR, aufgewachsen auf der Seite kirchlicher Opposition zum damaligen System, bin ich höchst sensibel für Ansätze staatlicher Übergriffe in unsere freiheitliche Gesellschaftsordnung. Dem Bürger unter Strafe, Entschuldigung: Bußgeld, zu verbieten, den Rechtsstaat in Anspruch zu nehmen, offenbart eine Haltung zu unserer Gesellschaftsordnung, die wir nicht tolerieren dürfen, wenn wir frei und selbstbestimmt bleiben wollen.

Nun könnte man meinen, so sei es nicht gemeint, eine Zahlungsklage sei kein „Fordern“. Das Ergebnis wäre, daß man nicht außergerichtlich mahnen darf, sondern gleich klagen muß. Das ist für die Mieter nicht unbedingt eine Verbesserung.

Fordern durch Vollstreckung

Die gleiche Thematik ergibt sich, wenn ein Zahlungstitel vorliegt. Nehmen wir an, der Mietvertrag sieht einen Staffelschritt zum Juli 2019 vor und in den Monaten Oktober bis Dezember 2019 hat der Mieter nichts gezahlt. Mahn- und Vollstreckungsbescheid liegen vor, letzterer ist rechtskräftig. Dann wäre es ordnungswidrig und bußgeldbewehrt, den Staffelanteil des Rückstands zu vollstrecken, weil dieser gemäß § 3 MietenWoG nicht mehr gefordert werden darf.

Ein rechtsstaatlich erlassener Titel wird durch eine Bußgeldandrohung auf seine Verwendung entwertet. Auch das ist in meinen Augen höchst bedenklich.

Fordern durch Mieterhöhung?

In Teil 11 dieser Artikelreihe hatte ich gezeigt, daß nach der Gesetzesbegründung die zivilrechtliche Ebene unberührt bleibt und sich weiterhin nach dem BGB richtet. Das bedeutet, daß auch künftig Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangt werden kann. Wäre dieses Zustimmungsverlangen ein „Fordern unzulässiger Miete“?

Wohl nein. Denn es wird keine Miete gefordert, sondern eine Vertragserklärung. Wollte man das anders sehen, würde das MietenWoG entgegen seiner Gesetzesbegründung doch in das BGB übergreifen, was es nicht kann, da letzteres Bundesrecht ist und das MietenWoG nur Landesrecht.

Was bleibt übrig?

Versucht man eine rechtsstaatskonforme Auslegung der Formulierung „Fordern“, können nach vorstehendem weder die Zahlungsklage noch die Vollstreckung, weder der Mietvertragsabschluß noch das Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB tatbestandlich sein.

Übrig wäre, daß man nicht mahnen darf. Dabei schützt eine Mahnung den Schuldner, indem sie ihn auf ein Problem hinweist und Gelegenheit zur Abhilfe gibt, bevor ernsthaftere Konsequenzen eintreten.

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