Veröffentlicht von Problemstellung
Nach § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin ist es ab dem 23.02.2020 verboten, eine Miete entgegenzunehmen, die höher ist als die am 18.06.2019 wirksam vereinbarte Stichtagsmiete.
Das betrifft zunächst sämtliche Mietänderungen danach, seien es Staffeln, Indexschritte, Mietspiegelerhöhungen oder Modernisierungsumlagen.
Sodann betrifft es alle Mietbeträge, die nicht wirksam vereinbart sind, mit anderen Worten: gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Denn nach § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB sind solche Vereinbarungen unwirksam, auch ohne Rüge des Mieters. Wirksam vereinbart ist in diesen Fällen die nach der Mietpreisbremse maximal zulässige Miete.
Nun ist aktuell unklar, ob die Mietpreisbremse in Berlin gilt. Das AG Charlottenburg (Urteil vom 19.12.2019, Az. 230 C 79/19, veröffentlicht in GE 2020, 202) meint: nein, sie gilt in Berlin nicht.
Auf der anderen Seite haben Sie dennoch den Zahlungsanspruch auf all diese Beträge nach BGB und Mietvertrag. Seiten 4 und 5 der Gesetzesbegründung – siehe Teil 11 meiner Reihe zum Mietendeckel – erklären ausdrücklich, daß in BGB und Mietverträge nicht eingegriffen wird. Selbst wenn man das anders sieht, so dürfte das MietenWoG verfassungswidrig und nichtig sein, auch dann löst es keine Mietreduktion aus.
Der Mieter hat also eine Zahlungspflicht und Sie haben ein Zahlungsannahmeverbot zu beachten. Im Ergebnis laufen zwingend Rückstände auf. Das ist für Ihre Mieter ebenso unangenehm wie für Sie. Was tun?
Formulierung für das Lösungsmodell Treuhandkonto
Wenn die in Frage stehende Differenz nicht für die laufende Liquidität unabdingbar ist, kommt eine Treuhandlösung in Betracht. Nachstehend dazu ein Vorschlag am Beispiel einer Mietspiegelmieterhöhung vor dem Stichtag mit Wirkung zum 01.09.2019:
„Sehr geehrte …
am 23.02.2020 tritt das Berliner MietenWoG in Kraft. Danach ist es ordnungswidrig und mit Geldbuße bis zu 500.000 Euro bedroht, wenn ich von Ihnen eine Miete entgegennehme, die höher ist als die vom 18.06.2019, also die Mieterhöhung, welche zum 01.09.2019 in Kraft trat. Wenn Sie mir diese überweisen, muß ich sie an Sie zurücküberweisen.
Zugleich bleibt mein vertraglicher Anspruch gegen Sie auf Zahlung dieser Erhöhung nach Seiten 4 und 5 der Gesetzesbegründung unberührt, was bedeutet, daß Sie mir diese Erhöhung weiterhin schulden. Wenn Sie die Mieterhöhung nicht zahlen, geraten Sie in Zahlungsverzug. Da ich das Geld künftig vorläufig zurücküberweisen muß, entsteht zwangsläufig ein Mietrückstand in monatlich steigender Höhe. Wenn Sie mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug geraten, liegt ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vor.
Zur Lösung dieses Dilemmas schlage ich vor, daß ich ein Treuhandkonto für Sie einrichte, auf das ich die monatliche Mieterhöhungsdifferenz weiterleite und für Sie aufbewahre. Wenn das MietenWoG vom BVerfG aufgehoben oder ausgelaufen ist, kann dieses Geld dann zur Verrechnung mit Ihren Mietschulden dienen. Solange Sie die Treuhandvereinbarung bedienen, würde ich nicht wegen Zahlungsverzugs mit den Differenzen aus dem MietenWoG Berlin kündigen.
Ich bitte um Bestätigung bis zum 26.02.2020, damit noch rechtzeitig zur Märzmiete das Treuhandkonto eröffnet werden kann.“
Damit der Mietendeckel für etwas gut ist:
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