Gastbeitrag: Gesetzliches Schriftformerfordernis von Mietverträgen über Geschäftsräume und Möglichkeit der ordentlichen Kündigung im Falle eines Formfehlers. Von Dr. Fedor Brunner

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Mietverträge über Geschäftsräume, die mit einer festen Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden sollen, bedürfen gem. § 550 BGB der Schriftform. Wird die Schriftform nicht eingehalten, können beide Parteien den Mietvertrag jederzeit (allerdings frühestens mit Wirkung zum Ablauf des ersten Mietjahres) mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a BGB ordentlich kündigen (6 Monate zum Quartal). Die vereinbarte Festlaufzeit des Mietvertrages kann damit von einer Vertragspartei auch gegen den Willen des anderen Vertragspartners ausgehebelt werden.

Zweck der gesetzlichen Regelung

Diese Vorschrift dient nach dem Willen des Gesetzgebers im Wesentlichen dem Schutz eines möglichen Erwerbers der vermieteten Immobilie, da er gem. § 566 BGB in das laufende Gewerberaummietverhältnis auf Vermieterseite eintritt. Er soll sich anhand der Mietvertragsurkunde(n) ein vollständiges Bild über die zwischen dem Verkäufer und dem Mieter getroffenen Vereinbarungen machen können.

Was bedeutet „Schriftform“?

Was im Deutschen Zivilrecht unter Schriftform zu verstehen ist, bestimmt § 126 BGB. Bei Mietverträgen ist § 126 Absatz 2 maßgeblich:

„Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.“

Der Schriftform wird inhaltlich nur dann genügt, wenn alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen (u.a. sind dies die Miethöhe – BGH NJW 2000, 1106 – und die Fälligkeit der Miete – BGH NZM 2008, 84 -) in der der Schriftform genügenden Vertragsurkunde enthalten sind. Darüber hinaus hat die Rechtsprechung bezugnehmend auf § 550 BGB diverse weitergehende Vorgaben aufgestellt, was die Vertragsparteien bei Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages über Geschäftsräume beachten müssen, um keinen Verstoß gegen das Gebot der Schriftform zu begehen, die – wenn man sie an dieser Stelle vollständig erörtern wollte – den Rahmen dieser Abhandlung sprengen würden.

Schriftformerfordernis gilt auch bei Änderungen / Ergänzungen von Mietverträgen über Geschäftsräume

Rechtslehre und Rechtsprechung gehen davon aus, dass auch inhaltliche Änderungen und Ergänzungen eines formbedürftigen und formgerecht abgeschlossenen Mietvertrages über Geschäftsräume der vorgeschriebenen Schriftform bedürfen. Die betrifft sowohl nachträgliche Vereinbarungen, die „Erleichterungen“ für eine oder beide Parteien enthalten, als auch Nachträge, die allein Verpflichtungen des Mieters enthalten / ändern.

Einigen sich die Vertragsparteien irgendwann nach Abschluß des Mietvertrages auf eine inhaltliche Änderung bzw. Ergänzung des Mietvertrages und werden bei dieser Vereinbarung die vom Gesetzgeber und von der Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen an die Schriftform nicht eingehalten, kann dies im Einzelfall dazu führen, dass das Mietvertrag als solcher nicht mehr der gesetzlichen Schriftform genügt und in der Folge von beiden Vertragsparteien nach Ablauf von 12 Monaten nach dem Abschlusses des Änderungsvertrages jederzeit mit kurzen Kündigungsfrist des § 580a BGB ordentlich gekündigt werden kann.

Unterliegt jede noch so geringfügige / unwichtige Vertragsänderung dem Schriftformerfordernis?

Vorsicht ins insoweit deshalb geboten, weil in Rechtslehre und Rechtsprechung (a.A. BGH, NZM 2008, 84) mehrheitlich die Ansicht vertreten wird, es komme nicht darauf an, ob sich die Vertragsänderung auf einen wesentlichen Vertragspunkt oder nur auf sog. Nebenabreden bezieht. Selbst bei Vertragsänderungen, die lediglich sog. Nebenabreden betreffen, kann ein Schriftformmangel die Gefahr nach sich ziehen, dass einer der Vertragspartner das Vertragsverhältnis vorzeitig kündigt.

Mit Verweis auf den Schutzzweck der Rechtsnorm (Erwerberschutz) wird teilweise vertreten, dass alle (nachträglichen) Vereinbarungen der Vertragsparteien, die mangels mietvertraglichen Charakters nicht auf potenziellen Erwerber bei Eigentumsübergang übergehen, nicht dem Schriftformerfordernis unterliegen. Auch wird teilweise vertreten, frei widerrufliche oder in ihren Auswirkungen unter einem Jahr bleibende, nachträgliche Vereinbarungen würden nicht dem Schriftformerfordernis unterliegen (so Kammergericht NZM 2018, 607). Eine einheitliche Rechtsprechung existiert insoweit jedoch nicht, so dass niemandem, der das Hervorrufen eines Schriftformmangels vermeiden will, geraten werden kann, in diesem Zusammenhang Risiken einzugehen.

Was gilt bei abweichenden Vereinbarungen zur Miethöhe bzw. zur Fälligkeit der Miete / bei Stundungsvereinbarungen?

Ob und im welchen Umfang Änderungen der Miethöhe dem Schriftformerfordernis unterliegen, ist in manchen Einzelheiten noch nicht höchstrichterlich geklärt. Der BGH (NZM 2018, 515) legt jedoch von einen strengen Maßstab an, indem er von der Schriftformbedürftigkeit jedweder dauerhaften Änderungen der Miethöhe ausgeht. Eine vom Vermieter jederzeit frei widerrufliche Herabsetzung der Miete soll hingegen nicht der Schriftform bedürfen (BGH NZM 2005, 457).

In der Rechtslehre wird mehrheitlich angenommen, dass jede Änderung der Miete der Schriftform bedarf, wenn sie in ihren Auswirkungen über ein Jahr hinausreicht. Soll z.B. die geschuldete Miete für einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten abgesenkt oder eine im Ursprungsmietvertrag enthaltene Wertsicherungsklausel / Indexklausel / Staffelvereinbarung geändert werden, unterfällt diese Vereinbarung dem Schriftformerfordernis.

Einigkeit scheint dahingehend zu bestehen, dass Vertragsänderungen, bei denen von der gesetzlichen bzw. der vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvereinbarung bzw. von der vertraglich vereinbarten Zahlungsweise abgewichen wird, formgerecht getroffen werden müssen.

Verständigen sich die Vertragsparteien darauf, dass Mietrückstände in Gänze bzw. anteilig erlassen werden sollen, so hat dies keinen Einfluss auf die Rechtsposition eines potenziellen Erwerbers der Immobilie und bedarf daher nicht der Schriftform.

Wollen sich die Parteien darauf verständigen, dass eine vom Mieter gestellte Kaution mit (z.B. coronabedingt) entstandenen Mietrückständen verrechnet werden soll und der Mieter die Kaution in der Zukunft unter Beachtung eines bestimmten Zahlungsplans wieder auffüllen muss, wird eine solche Vertragsänderung gem. den Regeln zur Schriftform vereinbart werden müssen.

Anforderungen an eine formgerechte Vertragsänderung / -Ergänzung

Der BGH geht davon aus, dass die Vertragsparteien eine Vertragsänderung / -Ergänzung formgerecht dadurch bewirken können, dass sie die Ergänzungen / Abänderungen des Ursprungsvertrages oberhalb ihre damaligen Unterschriften auf den Mietvertragsexemplaren anbringen, wodurch sie durch die frühere Unterzeichnung mit umfasst werden würden.

Wird eine solche Gestaltung nicht praktiziert, so muss über die Ergänzungen / Abänderungen eine besondere Urkunde errichtet werden, die wiederum formgerecht erstellt werden muss. Ferner ist im Hinblick auf die Einhaltung der Schriftform erforderlich, dass sich aus beiden Urkunden ergibt, dass nunmehr beide zusammengenommen den „Mietvertrag‟, also dieselbe Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB verkörpern. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht es insoweit nicht aus, dass lediglich im Nachtragsdokument auf die Haupturkunde verwiesen wird.

Hat sich nach Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages eine Änderung / Ergänzung der Mietvertragsparteien ergeben, wird die Schriftform im Falle einer Vertragsänderung nur dann genügt, wenn eine feste körperliche Verbindung der beider Urkunden herbeigeführt wird.

Rechtsfolgen eines Formmangels

Der von Beginn an formunwirksame oder durch eine nicht formgerechte Vertragsänderung formunwirksam gewordene Mietvertrag gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen. Die vertragliche Regelung, welche eine feste Vertragslaufzeit bis zu einem bestimmten Datum / bis zum Ablauf eines bestimmten Zeitraums vorsieht, wird durch die gesetzliche Fiktion einer Laufzeit auf unbestimmte Dauer ersetzt. Beide Vertragsparteien haben nun die Möglichkeit, den Mietvertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a BGB ordentlich zu kündigen.

Gilt das nur im Falle einer Veräußerung der vermieteten Immobilie?

Grundsätzlich gilt: Unabhängig vom o.g. Gesetzeszweck des Erwerberschutzes steht das vorzeitige Kündigungsrecht nicht nur nach einer Veräußerung der Immobilie der Erwerber zu. Auch ohne vorherige Veräußerung der Immobilie kann das Kündigungsrecht im Einzelfall den ursprünglichen Vertragspartnern zustehen.

Rechtslehre und Rechtsprechung haben zuletzt teilweise versucht, die Einwirkungen einer nicht formgerechten Änderung auf den Ursprungsvertrag dahingehend, dass nunmehr ein Recht zur vorzeitigen Kündigung besteht, mit Verweis auf den Gesetzeszweck (Erwerberschutz) zu begrenzen, indem z.B. angenommen wurde, das Kündigungsrecht sei für die ursprünglichen Vertragsparteien auf die Neuregelung beschränkt.

In Einzelfällen ist dem sich auf eine Kündigung wegen eines Schriftformmangels berufenden Vertragspartner die Ausübung des Gestaltungsrechts von der Rechtsprechung mit Verweis auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) abgeschnitten worden (BGH NZM 2008, 484), eine einheitliche Rechtsprechung existiert diesbezüglich jedoch nicht. Niemand sollte sich darauf verlassen, dass die Gerichte einen möglichen Kündigungsversuch seines Vertragspartners wegen eines Formmangels mit Verweis auf ein treuwidriges Verhalten des Vertragspartners zurückweisen oder auf die Kündigung die Vertragsänderung beschränken wird.

Bedeutung von sog. Schriftformheilungsklauseln

Um die sich aus möglichen Formfehlern ergebende Unsicherheit zu entschärfen, enthalten Gewerbemietverträge in der Regel sog. Schriftformheilungsklauseln, In denen sich die Vertragsparteien verpflichten, das Mietverhältnis nicht mit Verweis auf einen Schriftformmangel zu kündigen, bzw. einen eventuellen Schriftformmangel nachträglich durch ergänzende vertragliche Vereinbarungen zu heilen.

Der BGH hat diese Schriftformheilungsklauseln jedoch in einem Urteil aus dem Jahre 2017 für unwirksam erklärt (Urteil v. 27.9.2017, XII ZR 114/16), so dass derartige Klauseln keinen Schutz vor einer „Schriftformkündigung“ gewähren können.

Praktische Bedeutung: Warum könnten zukünftig Vermieter und / oder Mieter daran interessiert sein, einen Mietvertrag über Geschäftsräume vorfristig zu kündigen?

Die Gewerbemieten kannten in Berlin in den vergangenen Jahren im Wesentlichen nur eine Richtung: aufwärts. Wer z.B. im Jahre 2019 in Berlin-Mitte oder Charlottenburg Büroräume anmieten wollte, musste in ordentlichen bis guten Lagen und bei zeitgemäßer Ausstattung der Räume einen Mietpreis im Bereich von mindestens 20 bis 30 Euro / m² nettokalt akzeptieren. In besonders nachgefragten Lagen und bei besonders hochwertiger Ausstattung lag der Preis schnell auch oberhalb 30 Euro / m² nettokalt.

Ob dieses Preisniveau in Ansehung der Corona-Pandemie auch in den kommenden Monaten Bestand haben wird, bleibt abzuwarten. Denkbar wäre, dass im Zuge der von Fachleuten für die kommenden Monate vorausgesagten Rezession auch ein Rückgang der zuletzt etablierten Preisniveaus für Geschäftsräume zu beobachten sein könnte.

Es bleibt abzuwarten, ob nicht einzelne Geschäftsraum-Mieter in den kommenden Monaten daran interessiert sein könnten, vor wenigen Monaten zu einem vergleichsweise hohen Mietpreis neu abgeschlossene Mietverträge durch Kündigung zu beenden. Eine Motivation für eine solche Vertragskündigung könnte der Wunsch des Mieters sein, den Mietpreis in einem sich für den Vermieter ungünstig entwickelnden Marktumfeld neu zu verhandeln und für die bisherigen Mieträume einen Mietvertrag zu einem erheblich reduzierten Mietpreis neu abzuschließen. Eine andere Motivation für eine Vertragskündigung könnte darin liegen, dass einzelne Mieter infolge der Corona-Pandemie negativen Auswirkungen auf ihr operatives Geschäft ausgesetzt sein könnten und sich dadurch die Notwendigkeit ergeben könnte, die monatlichen Fixkosten durch einen Umzug in kleinere und preisgünstigere Mieträume zu reduzieren.

Auch für Vermieter könnten sich in den kommenden Monaten Konstellationen ergeben, in denen sie daran interessiert sein könnten, sich von langfristig abgeschlossenen Mietverträgen mittels einer Kündigung zu lösen. Ggf. möchte der Vermieter die vermietete Immobilie wegreißen und stattdessen auf dem Grundstück einen Neubau errichten.

Was bedeutet dies im Hinblick auf Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern, die mit Verweis auf die Corona-Pandemie abgeschlossen werden?

Man wird davon ausgehen dürfen, dass in vielen Geschäftsraum-Mietverhältnissen in den kommenden Wochen und Monaten Vereinbarungen zwischen Vermietern und Mietern abgeschlossen werden, wonach Mieten für in der Zukunft liegende Zeiträume in Gänze bzw. anteilig gestundet, in Gänze bzw. anteilig erlassen bzw. die Mieten für bestimmte Zeiträume reduziert und / oder abweichende Vereinbarung zur Verzinsung von rückständigen Mieten getroffen werden. Praxisrelevant könnten ferner Vereinbarungen sein, die eine Verrechnung einer vom Mieter gezahlten Mietkaution mit bestimmten Mietforderungen vorsehen und bestimmen, wann die „aufgebrauchte“ Kaution wieder aufgefüllt werden soll.

Derartige Vereinbarungen sollten unbedingt unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und der Vorgaben der Rechtsprechung zur Schriftform von Mietverträgen abgeschlossen werden, wenn die mit einem Schriftformmangel einhergehenden Risiken vermieden werden sollen.

Immobilienverwalter sollten sich bewusst sein, dass für Sie in insoweit ein erhebliches Haftungsrisiko existiert. Sofern ein Verwalter jetzt mit einem Mieter, der noch 8 Jahre feste Vertragslaufzeit hat, eine Vertragsänderung / -ergänzung vereinbart, ohne dass dabei die maßgeblichen Anforderungen beachtet werden, die die Rspr. zu § 550 BGB entwickelt hat und sofern dieser Mieter in einem halben Jahr mit Verweis auf den Schriftformmangel den Mietvertrag kündigt, wird der Vermieter sich fragen, ob er die Verwaltung wegen des Mietausfalls durch den anschließenden Leerstand und die zu einem geringeren Mietzins vorgenommene Folge-Vermietung in Regress nehmen will.

 

Dr. Fedor Brunner

Brunner Rechtsanwälte
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