Veröffentlicht von Weitere 5 Jahre Mietpreisbremse in Berlin
Die Mietpreisbremse trat in Berlin am 01.06.2015 in Kraft und war auf eine Laufzeit von 5 Jahren beschränkt. Die entsprechende Verordnung lief demgemäß am 31.05.2020 ab, d.h. am vergangenen Sonntag. Allerdings hat der Deutsche Bundestag am 14. Februar 2020 beschlossen, daß sie um weitere 5 Jahre verordnet werden kann, das „Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ finden Sie hier, den parlamentarischen Verlauf hier.
Von dieser Verlängerungsmöglichkeit hat Berlin rechtzeitig Gebrauch gemacht. Im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 28.05.2020, drei Tage vor Ablauf der bisherigen Verordnung, erschien die neue (siehe hier). Anders als bisher wurde im Gesetzestext auch erwähnt, daß sie begründet ist und wo man die Begründung findet, nämlich im Amtsblatt. Dort erschien am 29.05.2020 rechtzeitig die amtliche Begründung (siehe hier).
Ist das verfassungskonform?
Gegen die erste Mietpreisbremse gab es bereits Verfassungsbeschwerden. Am 18.07.2019 entschied das BVerfG darüber (Az. 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18). Zwar hatten die Klagen keinen Erfolg. Das BVerfG gab jedoch wichtige Hinweise zu den Grenzen solcher Eingriffe in die Grundrechte der Eigentümer. Unter anderem führte es aus:
„Eine gesetzliche Regelung zur Regulierung der Miethöhe muss allerdings die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die betroffenen Eigentümer nicht übermäßig belasten. Bei der Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen. Das heißt freilich nicht, dass sie zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben müssten. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht aber mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang … . Die von Art 14 Abs 1 GG gezogenen Grenzen wären jedenfalls dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte. …
Kann angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft nur durch Sicherstellen ausreichenden Wohnraums wirksam begegnet werden, ist es sachgerecht, die kurzfristig wirkende Miethöhenregulierung derart auszugestalten, dass die Vermietung von Wohnraum nicht langfristig wirtschaftlich unattraktiv wird. Dass bestehende Mieten nicht abgesenkt, sondern lediglich unangemessene Mietanhebungen bei Wiedervermietung verhindert werden, ist auch mit Blick auf die gesetzgeberischen Ziele der Miethöhenregulierung angemessen. …
Diesen Marktbezug verliert die ortsübliche Vergleichsmiete angesichts des um 10% zulässigen Aufschlags, der zeitlichen und räumlichen Beschränkungen sowie der Geltungsausnahmen der Miethöhenregulierung auch für die Geltungsdauer der Miethöhenregulierung nicht.“
Liest man die Entscheidung genau, fallen einem an den zitierten und vielen weiteren Stellen die Schranken auf, auf welche das BVerfG hinweist. Gesetzliche Regulierungen des Wohnungsmarktes müssen angemessen, verhältnismäßig, zumutbar sein. Sie dürfen die Vermietung von Wohnraum nicht langfristig wirtschaftlich unattraktiv machen. Die Mietpreisbremse ist nur verhältnismäßig, weil sie zeitlich beschränkt ist.
Man darf durchaus bezweifeln, ob die jetzige Verlängerung um 5 Jahre dem noch entspricht. Denn der Marktbezug geht verloren, wenn die Mietpreisbremse selbstreferentiell wird, weil sie die Neuvermietung so lange deckelt, daß ihr Anknüpfungspunkt – die ortsübliche Vergleichsmiete – keinen Marktbezug mehr hat. Wenn sich über mehr als 5 Jahre keine Marktpreise mehr entwickeln können, sondern nur noch regulierte Preise, geht der Marktbezug des Mietspiegels verloren. Es gibt bereits jetzt in Berlin keine unregulierten Marktmieten mehr, weil bereits 5 Jahre Mietpreisbremse in Kraft waren. Der Mietspiegel 2019 basiert auf den Mieten der 4 Jahre zuvor. Alle diese waren bereits reguliert. Wenn es aber über längere Zeit keinen Markt mehr gibt, kann das regulierte Preisniveau keinen Marktbezug mehr haben. Ausgenommen hiervon sind lediglich Wohnungen, die nicht der Mietpreisbremse unterfallen, d.h. Baujahr ab 10/2014. Diese liegen in Berlin auf gänzlich anderem Niveau als die regulierten Wohnungen, woran man sieht, daß der Marktbezug letzterer mittlerweile gänzlich verloren gegangen ist.
Ich meine aus diesem und einigen weiteren Gründen, daß Verfassungsbeschwerden gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse deutlich bessere Aussichten auf Erfolg haben dürften als jene für die ersten 5 Jahre.
rückwirkende Rückzahlung überzahlter Mieten
Einer jahrelangen Forderung des linken politischen Spektrums hat die CDU nun nachgegeben: der rückwirkende Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Mieten, soweit sie gegen die Mietpreisbremse verstoßen. § 556g Abs. 2 BGB wurde geändert und hat folgenden Satz erhalten:
„Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.“
30 Monate sind zweieinhalb Jahre. Die Vorschrift trat am 01.04.2020 in Kraft.
Haftet der neue Eigentümer für überzahlte Mieten an den Alteigentümer?
Die Vorschrift wirft viele Probleme auf. Unter anderem interessant dürfte sein, welcher Vermieter auf die Rückzahlung haftet, wenn das Objekt zwischenzeitlich veräußert wird. Instinktiv würde man meinen, daß nur derjenige zur Rückzahlung verpflichtet sein kann, der die überhöhte Miete erhalten hat. Allerdings setzt der Rückforderungsanspruch eine Rüge voraus. Diese kann der Mieter nur gegenüber dem Vermieter erklären. Ein früherer Eigentümer ist nicht mehr Vermieter, die Rüge ihm gegenüber wäre unbeachtlich, sie kann im Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem aktuellen Vermieter keine Rechtswirkungen auslösen. Umgekehrt kann eine Rüge dem aktuellen Vermieter gegenüber wohl gegenüber dem früheren Eigentümer keine Rechtswirkungen auslösen.
Diese Überlegungen lassen eher plausibel erscheinen, daß der Eigentümer auf Rückzahlung haftet, in dessen Eigentumszeit die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs fällt.
Das bedeutet, daß Käufer von Objekten ab dem 01.04.2020 das Risiko von Mietrückzahlungen für bis zu zweieinhalb vergangene Jahre mit kaufen. Sobald den Marktteilnehmern das bewußt wird, werden sie es einpreisen müssen. Makler und DueDiligence-Anwälte sollten auf das Risiko hinweisen, andernfalls droht Haftung. Dabei geht es um gravierende Summen.
Vor diesem Hintergrund sind auch Objektkalkulation seit dem 01.04.2020 Makulatur. Der Ertragswert kann nicht mehr anhand eines Faktors bestimmt werden, der auf die aktuellen Zahlen abstellt. Denn diese können sich rückwirkend ändern. Eine Ertragswertberechnung ist aktuell nur möglich, wenn jedes einzelne Mietverhältnis nach Maßgabe der Kriterien der Mietpreisbremse analysiert wird. Dieser erhebliche Aufwand muß zudem bezahlt werden.
Soweit ersichtlich, haben die Banken dieses Problem noch nicht im Fokus. Sobald sich das ändert, dürften Finanzierungen schwieriger werden.
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