Veröffentlicht von Wer nicht permanent Wohnungen kauft, kann Inhalt und Reichweite des Geschäfts in der Regel nicht genau einschätzen, und zwar weder rechtlich noch faktisch. Der Vertragsentwurf kommt zwar vom Notar. Der moderiert und beurkundet aber nur das Geschäft, das ihm von den Beteiligten angetragen wird. Ohne gegenteilige Anhaltspunkte wird der Notar davon ausgehen, daß die Beteiligten grundsätzlich wissen, was sie tun.
Wenn Sie wissen wollen,
- ob das eine gute Idee ist, was Sie da vorhaben,
- ob Sie Ihre verfolgten Ziele damit erreichen können,
- wie das beabsichtigte Geschäft im Marktvergleich aussieht und
- mit welchen Risiken Sie rechnen müssen, die Ihnen vielleicht nicht unmittelbar aus dem Vertragsentwurf ins Auge springen,
sollten Sie einen anwaltlichen Berater hinzuziehen. Durch Google oder Gespräche mit Freunden und Verwandten läßt sich das nicht ersetzen, jedenfalls nicht, wenn die nicht selbst aus der Branche kommen.
Aktuell geht es häufig um die Frage, ob nach Kauf wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann, wie lange das dauert, was es kostet und wie hoch die Chancen sind. Zweckmäßigerweise sollten Sie das prüfen, bevor Sie die Wohnung kaufen, sonst stellt sich vielleicht hinterher heraus, daß eine Kündigung in Ihrem Fall temporär oder dauerhaft nicht möglich ist. Außerdem kann man vielleicht schon im Zuge des Ankaufs eine Vereinbarung mit dem Mieter treffen, die allen Beteiligten Planungssicherheit gibt.
Oder wollen Sie die Wohnung als Kapitalanlage kaufen? Dann sollte man durchrechnen, ob sich das rechnet. Ist die aktuell vereinbarte Miete mietpreisbremsefest? Nicht daß Sie mit einer Nettokaltmiete von 900 Euro kalkulieren und kaufen, und danach rügt der Mieter die Miethöhe und es stellt sich heraus, daß nur 380 Euro zulässig sind (diese Problematik gilt übrigens umso mehr, wenn Sie nicht nur eine Eigentumswohnung kaufen, sondern ein ganzes Mehrfamilienhaus). Welche nicht umlagefähigen Kosten fallen an und werden nicht vom Mieter als Betriebskosten erstattet, müssen also aus der Nettomiete bezahlt werden?
Erhöhte Risiken bestehen, wenn Sie von einem Bauträger kaufen, der ein Objekt erst noch sanieren oder errichten will. Eine Projekt-GmbH als Verkäufer kann abgewickelt werden, wenn zum Ende des Vorhabens hin die Kosten der Fertigstellung oder Mängelabarbeitungen die restlichen Zahlungsansprüche übersteigen, dann haben Sie Ansprüche gegen jemanden, den es nicht mehr gibt. Die Baubeschreibung sollte ein unabhängiger Fachmann für Sie durchsehen und mit Ihnen erörtern, was darin enthalten ist, was vielleicht fehlt und wie voraussichtlich das Procedere sein wird, wenn Abgrenzungen zwischen Bestand und Sanierung erforderlich sind. Über Inhalt und Reichweite von Vollmachten an den Bauträger zur Anpassung seines Vorhabens sollte man nachdenken.
Bei Kaufvertragsabschluß mit einem vollmachtlosen Vertreter ist der Vertrag schwebend unwirksam, bis er nachgenehmigt wird, was außerhalb der Widerrufsfrist für Ihr Ankaufsdarlehen scheitern kann, so daß Sie einen Kredit haben, den Sie nicht abrufen können, und kein Objekt mehr. Das kostet Nichtabnahmeentschädigung, es sei denn, Sie können den Kredit mit einem anderen Objekt beleihen, was aktuell Banken im Umfeld steigender Zinsen ggf. zu Nachverhandlungen nutzen, d.h. der Kredit wird dann teurer. Bei Kauf noch nicht angelegter Grundbuchblätter oder von Erben(gemeinschaften) können Abwicklungsfragen entstehen, die zu zeitlichen Verzögerungen führen, auch das ggf. mit Rückwirkungen auf Ihre Finanzierung.
Sie kaufen nicht eine Wohnung, sondern einen Miteigentumsanteil an einer Gemeinschaft. Aus dieser folgen Rechte und Pflichten. Es kann sein, daß Sie Wohngeldschulden des Verkäufers übernehmen, weil die Teilungserklärung das so vorsieht. Der Umfang der Wohnung folgt übrigens aus dem Aufteilungsplan. Man sollte einmal nachsehen, ob sie wirklich 3 Zimmer hat und nicht nur 2 und das dritte Zimmer gehört eigentlich zur Nachbarwohnung. Stimmen die Flächenangaben im Exposé? Gibt es Beschlüsse aus der Vergangenheit, die für Sie relevant sind?
Wie passt Ihr Kauf eigentlich in das aktuelle Marktumfeld? Der Notar wird sich zur Höhe des Kaufpreises nicht äußern. Mein permanenter beruflicher Kontakt zu Branchenbeteiligten und Vertragsvorgängen gibt mir eine Vogelperspektive, die ich Ihnen für Ihre Einschätzung gern zur Verfügung stelle.
Wie solide ist eigentlich Ihr Maklervertrag? Können Sie ihn widerrufen und so die Provision sparen? Haben Sie eine Reservierungsgebühr bezahlt und können die vielleicht zurückfordern? Hier kann ich Ihnen natürlich nur helfen, wenn der Makler nicht schon Mandant bei mir ist, denn ich bin auch auf Maklerseite tätig. Das gilt es, vor einem Mandatsauftrag mit meinem Sekretariat kurz abzuklären.
Wenn Sie sich aktuell im Kaufvorgang befinden und eins oder mehrere damit verbundene Themen geprüft haben wollen, kontaktieren Sie gern mein Sekretariat unter marx@ikb-law.de oder 0049 30 88489022.