Die Auswirkungen von Milieuschutz werden zu wenig validiert.
In Berlin werden zwar immer mehr Milieuschutzgebiete ausgewiesen, so daß ein erheblicher Teil des inneren Stadtgebiets mittlerweile davon betroffen ist (aktuelle Karte siehe hier). Ob das tatsächlich etwas nützt oder der Stadtentwicklung und den Bewohnern nicht eher schadet, ist hingegen ungeklärt. Untersuchungen darüber, vielleicht sogar mit wissenschaftlichem Anspruch, fehlen.
Der Verein zur Förderung von Wohneigentum in Berlin e.V. versucht, hier Abhilfe zu schaffen, und hat das IW Köln mit einem Gutachten beauftragt, welches nun vorliegt. Darin werden die vielfältigen Wirkungen der Berliner Milieuschutzgebiete aus ökonomischer Sicht diskutiert. Auf Basis einer detaillierten Beschreibung der Wohnungsmarktlage in Berlin und seinen Stadtbezirken wird geprüft, mit welchen gesellschaftlichen Kosten und Nutzen das Instrument verbunden ist.
Für einige Haushalte ein Vorteil, insgesamt aber stark nachteilig.
Die Analyse des IW Köln zeigt, dass Erhaltungssatzungen einen sehr starken Eingriff in den Markt und die Eigentumsrechte darstellen. Hierdurch profitieren zwar diejenigen Haushalte, die dort aktuell mit günstigen Wohnungen versorgt sind. Haushalte, die sich am Markt neu versorgen müssen, werden aber benachteiligt. Das betrifft sowohl Haushalte die innerhalb des Bezirks oder Berlins eine Wohnung suchen, als auch Zuwanderer, die neu in die Stadt ziehen.
Konkret stellt das IW Köln folgendes fest:
- Alle Maßnahmen des Milieuschutzes wirken wie bürokratische Hürden.
- Investitionen in die Wohnungsbestände sind geringer als in anderen Gebieten. Dadurch leidet die Erhaltung der Gebäude, die Attraktivität sinkt.
- Es besteht die Gefahr, dass weniger neue Wohnfläche geschaffen wird. Der angespannte Berliner Wohnungsmarkt kann sich dadurch schwerer erholen.
- Es erfolgen weniger Investitionen in Barriere-Armut.
- Die weitreichenden Modernisierungsverbote konterkarieren Klimaschutzziele.
- Durch das Umwandlungsverbot werden Chancen für die Wohneigentumsbildung genommen. Das ist insbesondere deswegen bedeutsam, da Berlin mit 18 Prozent eine für eine deutsche Großstadt sehr niedrige Wohneigentumsquote aufweist.
Vorschläge für eine alternative Politik
Statt mithilfe der Einrichtung von Milieuschutzgegenden die Aufwertung und die Attraktivierung einiger zentraler Standorte aufzuhalten, schlägt das IW Köln eine gegenteilige Politik vor:
- Berlin sollte sich darauf konzentrieren, die durch den Zuzug und die gestiegenen Immobilienwerte ausgelösten Mehreinnahmen der Stadt zu nutzen, um die soziale und technische Infrastruktur zu verbessern.
- Ziel sollte eine Wohnungspolitik sein, die einen Schulterschluss der kommunalen Politik und Verwaltung mit der Immobilienwirtschaft und den Bürgern vor Ort ermöglicht.
- Mit Investoren vor Ort sollte gemeinsam eine Wohnraumoffensive initiiert werden.
- Gelänge es darüber hinaus, bislang eher schwierige Stadtteile aufzuwerten und die Anbindungen an den ÖPNV weiter zu verbessern, entstünden Wohnortalternativen für alle Schichten der Bevölkerung.
- Selektive Maßnahmen für einige Stadtviertel wirken kontraproduktiv. Besser sei eine abgestimmte und langfristige Politik für das gesamte Stadtgebiet, um möglichst viele gute Wohnstandort zu schaffen und das Wachstum und den Wohlstand der Stadt zu fördern.
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