historischer Überblick
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde im Jahre 1951 erlassen, um den dringend notwendigen Wohnungsbau zu stärken und breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb von Eigentum zu ermöglichen. Das Verständnis von Eigentum war dabei das bekannte: der Eigentümer darf mit seiner Sache tun und lassen, was er will, solange es andere nicht beeinträchtigt. Niemand kann ihm reinreden.
Das hatte in Bereichen des Gemeinschaftseigentums zur Folge, daß die Gebäude „versteinerten“: nur selten konnten sich alle Eigentümer auf eine bestimmte Modernisierung oder einen bestimmten Umbau einigen, mit der Folge, daß nichts geschah, weil es rechtlich nicht ging.
Nach über 50 Jahren entschloß sich der Gesetzgeber, das moderat zu ändern und es zugleich der zwischenzeitlich entwickelten Rechtsprechung anzupassen. Im Jahr 2007 wurde die Rechtsfähigkeit des Verbands „WEG“ im Gesetz anerkannt und es wurden Mehrheitsprinzipien eingeführt in Dingen, die vorher nur einstimmig möglich waren, etwa der Beschluß, Modernisierungen durchzuführen. Das Eigentum demokratischen Mehrheiten zu unterwerfen fühlte sich dabei noch so fremd an, daß hohe Hürden an das notwendige Stimmenquorum gestellt wurden.
Das WEG ist allerdings weiterhin nicht optimal. Es gibt Diskrepanzen zum Mietrecht, die vermietende Wohnungseigentümer mitunter vor unlösbare Hürden stellen. Auch haben sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des Gesetzes verändert. Wegen des demografischen Wandels steigt das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Für die Erreichung der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Bestandgebäuden gewünscht. Die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität bedarf Eingriffe in die Bausubstanz, die Eigentümer nicht immer wollen. Vor fremdbestimmten Umbauten schützt die Eigentümer derzeit das Gesetz, denn für bauliche Maßnahmen ist häufig die Zustimmung aller oder eines hohen Anteils der Wohnungseigentümer nötig.
Eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat anläßlich dessen Vorschläge für eine umfassende Reform des WEG erarbeitet. Mit dem Entwurf sollen die dabei festgestellten Defizite beseitigt werden. Das WEG wird grundlegend reformiert.
Den vollständigen Referentenentwurf finden Sie hier.
Inhalt der geplanten Neuerungen
Die Schwerpunkte der Reform liegen in folgenden Aspekten:
- Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer soll im Grundsatz einen Anspruch darauf haben, dass ihr bzw. ihm auf ihre bzw. seine Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes gestattet werden.
- Ein solcher Anspruch soll auch jeder Mieterin und jedem Mieter zustehen. Darüber hinaus sollen unnötige Friktionen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht abgebaut werden, insbesondere indem die Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert werden.
- Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen.
- Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt. Auch die Möglichkeit, sich von einer Verwalterin oder einem Verwalter zu trennen, in den die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer das Vertrauen verloren haben, soll erleichtert werden.
- Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden, indem die Ladungsfrist verlängert und Hürden für die Beschlussfähigkeit beseitigt werden. Zugleich soll es Wohnungseigentümern ermöglicht werden, die Chancen der Digitalisierung zu nutzen, insbesondere indem die Online-Teilnahme an Versammlungen und die elektronische Beschlussfassung gestattet werden.
- Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt werden.
- Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums soll effizienter gestaltet werden, indem die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klar konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht werden.
- Das Streitpotential in der Gemeinschaft soll reduziert werden, indem streitträchtige Vorschriften klarer gefasst werden. Das gilt insbesondere für die Vorschriften zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, zu baulichen Veränderungen und zur Entstehung und Stellung der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
- Lässt sich ein Streit nicht vermeiden, soll eine Änderung der gerichtlichen Verfahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung fördern. Unter anderem soll bei Anfechtungsklagen künftig der Verband „WEG“ Beklagter sein, nicht mehr die übrigen Eigentümer.
Im Detail werde ich das in der nächsten Zeit nach und nach erörtern.
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