Übersicht aller Artikel zur Mietspiegeloptimierung
(4) die Wohnung
Ausgangslage
Die dritte Gruppe (von fünf) des Berliner Mietspiegels befasst sich mit Kriterien zur Wohnung. Es gibt 7 negative und 12 positive Merkmale. Sie lauten:
negativ
- Überwiegend Einfachverglasung
- Unzureichende Elektroinstallation, z.B. keine ausreichende Elektrosteigleitung und/oder VDE- gerechte Elektroinstallation (z.B. kein FI-Schalter, Potentialausgleich)
- Elektroinstallation überwiegend sichtbar auf Putz
- Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz
- Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar
- Schlechter Schnitt (z.B. gefangener Raum und/oder Durchgangsraum)
- Kein Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia und Winter-/Dachgarten (gilt nicht, wenn das Merkmal aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist)
positiv
- Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung
- Großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Winter-/Dachgarten (ab 4 m2)
- Überwiegend Fußbodenheizung
- Aufwändige Decken- und/oder Wandverkleidung (z.B. Stuck, Täfelung) in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume
- Heizungsrohre überwiegend nicht sichtbar
- Rollläden
- Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler in vor 1998 bezugsfertigen Gebäuden/Wohnungen, wenn der Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trägt
- Ein Wohnraum größer als 40 qm
- Barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon/ Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und/oder barrierearme Badgestaltung)
- Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
- Überwiegend Wärmeschutzverglasung (Einbau ab 1995) oder Schallschutzfenster für Wohngebäude/ Wohnungen, die vor 1995 bezugsfertig geworden sind
- Zusätzliche Einbruchsicherung für die Wohnungstür (z.B. hochwertige Sperrbügel und/oder Türschlösser mit Mehrfachverriegelung) bei verstärkten Türen
Bei der Durchsicht stellt man fest, daß relativ viele Kriterien dabei sind, die man nicht ohne weiteres ändern kann. Dazu gehört auf Negativseite zum Beispiel der „schlechte Schnitt“ oder die „unzureichende Elektroinstallation“, auf Positivseite der Wohnraum über 40 qm, der große Balkon oder die Fußbodenheizung. Möchte man die Wohnung mit Blick auf die Mietspiegelbeurteilung aufwerten, sind deshalb tendenziell eher aufwendige Eingriffe nötig.
die verhältnismäßig günstigsten Ansatzpunkte
Am ehesten läßt sich auf Negativseite über die Stell- oder Anschließbarkeit der Waschmaschine nachdenken. Entweder in Küche oder in Bad muß das möglich sein, sonst ist das wohnwertmindernd. Die Speisekammer reicht also nicht. Manchmal fehlt es nicht am nötigen Stellplatz, sondern am Wasser- oder Abwasseranschluß – vielleicht reicht ein Kombiventil für 10 Euro, um die Nichtanschließbarkeit zu beheben. Ansonsten lautet die einfache Rechnung, daß es nicht wohnwertmindernd ist, wenn in der Küche ein Unterschrank für Kochtöpfe fehlt, weil dort die Waschmaschine steht.
Auf Positivseite läßt sich geringfügig mehr machen. Gibt es keinen Abstellraum, reicht auch ein Einbauschrank, der groß genug ist, um einen Besen oder einen Staubsauger unterzubringen. Die nächstgrößere Aktion ist, die Wohnungstür zu verstärken und mit einem zusätzlichen Einbruchsschutz zu versehen.
Alles andere führt zu größeren Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung, die in bewohntem Zustand teilweise nur schwer denkbar sind. Jedenfalls bei Mieterwechseln sollte man aber überlegen, ob man nutzt, daß die Wohnung gerade leer ist. Die weiterhin günstige Zinslage ließe sich dafür nutzen.
Buchhinweis
Die Rechtsprechung zu den Berliner Mietspiegeln der letzten 10 Jahre, sortiert nach den einzelnen Merkmalen der Spanneneinordnung, habe ich in dem im Grundeigentumsverlag erschienenen Handbuch zusammengestellt. Darin läßt sich nachlesen, welche Ausstattungen die Gerichte wie beurteilt haben – sozusagen ein Feintuning etwaig von Ihnen geplanter Maßnahmen.
