Mietspiegeloptimierung (2): das Bad/WC

Übersicht aller Artikel zur Mietspiegeloptimierung

(1) Einleitung

(2) das Bad

(3) die Küche

(4) die Wohnung

(5) das Gebäude

(6) das Wohnumfeld

Ausgangslage

Im Berliner Mietspiegel 2017 gibt es in der Gruppe „Bad/WC“ 10 negative und 10 positive Merkmale. Sie lauten:

negativ

• …„Kein Handwaschbecken in Bad oder WC oder im Bad nur ein kleines Handwaschbecken (Außenmaß 50 x 25 cm oder kleiner)
• …„WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung
• …„Dielenfußboden im Bad
• …„Bad oder WC nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung oder Elektroheizstrahler …„
• Keine ausreichende Warmwasserversorgung (z.B. keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter) …„
• Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad
• Wände nicht ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest …„
• Bad mit WC ohne Fenster
• …„Keine Duschmöglichkeit
• …„Kleines Bad (kleiner als 4 qm); gilt nicht in der Baualtersklasse 1973 bis 1990 Ost

positiv

• Sehr großes Waschbecken (Außenmaß mindestens 80 cm breit) oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken
• …„Besondere und hochwertige Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Badmöbel, Eckwanne, Rundwanne)
• …„Innen liegendes Bad mit moderner, gesteuerter Entlüftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensor)
• …„Zweites WC in der Wohnung oder Bad und WC getrennt …
• „Mindestens ein Bad größer als 8 m2 …
• „Fußbodenheizung
• …„Wandbekleidung und Bodenbelag hochwertig …
• „Wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten
• Strukturheizkörper als Handtuchwärmer
• …„Von der Badewanne getrennte zusätzliche Duschtasse oder -kabine

Für die Mietenoptimierung gilt es nun zunächst, die teuren von den günstigen Punkten zu trennen.

Aufwertung durch Verbesserung der Negativseite

Was man auf der Negativseite wohl nicht ohne erheblichen Aufwand verbessern kann, ist

• ein vorhandener Dielenfußboden,
• das Fehlen eines Fensters und
• die Größe des Bades in qm.

Alles andere ist, je nach den im übrigen vorhandenen Umständen, nicht unbedingt teuer.  Im einzelnen:

• Wenn ein Handwaschbecken vorhanden ist, das aber kleiner ist als 50×25 cm im Außenmaß, dann kann man das gegen ein geringfügig größeres ersetzen. Dabei sollten beide Außenmaße, also sowohl die 50 cm Breite als auch die 25 cm Tiefe, nicht unterschritten werden und einer der beiden leicht überschritten. Das günstigste, das man neu dazu findet, ist wohl dieses hier mit 50×40 cm zu 45 Euro, den vorhandenen Wasserhahn kann man weiter nutzen. Wenn noch kein Handwaschbecken vorhanden ist, sollte man vorab prüfen, ob eine Wasserleitung da ist oder wie die zu verlegen wäre. Handwerkerkosten kommen natürlich immer dazu, wenn man das nicht selber machen kann oder will. Im Ergebnis sollte man mit bescheidenen unter 300 Euro das Negativmerkmal beseitigen können.
• Negativ ist, wenn das WC ohne Lüftungsmöglichkeit und ohne Entlüftung ist. Man braucht also entweder eine Lüftungsmöglichkeit oder eine Entlüftung, um aus dem Negativbereich zu kommen. Die günstigste Entlüftungsmöglichkeit ist ein Lamellengitter, das man in die Badezimmerwand einbaut, für 4 Euro plus Einbaukosten. Möchte man eine aktive Lüftung einbauen, ist man mit rund 22 Euro plus Einbaukosten dabei. Es geht nicht darum, daß das besonders hochwertig ist oder besonders leise o.ä., sondern daß das Negativmerkmal entfällt. Dazu reicht jedwede Lüftung oder Entlüftung aus.
• Bei der Beheizbarkeit stehen wir vor dem Problem, daß ein Elektroheizstrahler nicht ausreicht. Auch kohlebeheizte Wohnungen kann man nicht updaten, ohne sie insgesamt modern zu beheizen. Wenn aber eine Gasetagenheizung/Brennwerttherme oder sogar eine Zentralheizung des Hauses vorhanden ist, sollte man prüfen, wo die Heizleitungen verlaufen. Wenn man vom Bad aus drankommt, dann reicht auch ein winziger Badheizkörper für 39 Euro, um aus dem Negativbereich rauszukommen. Daß das günstiger sein kann als das neue Waschbecken, hat mich dann doch überrascht, aber so ist es offenbar.
• Die Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer oder Boiler reicht, letzterer muß größer sein als 60l. Durchlauferhitzer brauchen entweder eine ganz alte oder eine sehr moderne Wohnungselektrik, das sollte man vorab klären. Wenn es geht, dann findet man (nicht sehr vertrauenerweckende) Geräte ab rund 50 Euro und das erste Markenmodell (von Bosch) für rund 70 Euro. Der Vorteil ist, daß kein riesiger Boiler im Bad hängen oder stehen muß. Der ist auch teurer, man muß mit ca. 120 Euro plus Einbau rechnen, dafür stellt er an die Elektrik keine besonderen Anforderungen.
• Das nächste Merkmal muß man genau lesen: negativ ist ein Bad, in dem es keine separate Dusche gibt, in dem die Wanne frei steht und das nicht modern ist. Schicke neue Bäder mit Jugendstilwanne auf Schwanenfüßen sind also nicht gemeint. Alle drei Kriterien müssen vorliegen. Wenn man eins beseitigt, ist das Negativmerkmal behoben. Nun ist es vermutlich teuer und aus Platzgründen nicht immer möglich, eine separate Dusche einzubauen. Ebenso ist es teuer, das Bad von „unmodern“ auf „modern“ zu modernisieren. Es bleibt die frei stehende Badewanne. Die muß raus, eine Einbauwanne rein. Inklusive Wannenträger kostet das knapp 300 Euro plus Fliesen und Handwerker. Unter 500 Euro für alles zusammen wird man das nicht machen können. Das ist schon deutlich mehr als ein Handwaschbecken oder ein Lüftungsgitter, aber immer noch in einem überschaubaren Rahmen. Oder anders gesagt: wenn man genau rechnet und bereit ist, Dinge selber zu tun, können die fünf Negativkriterien bis hier für unter 1.000 Euro abgearbeitet werden.
• Die Verfliesung muß im Spritzwasserbereich ausreichend sein, d.h. sowohl bei Handwaschbecken als auch bei Badewanne und/oder Dusche. Das teure sind hier wohl weniger die Fliesen und mehr der Untergrund. Wer das nicht selbst kann, muß einen Handwerker fragen, was das kostet.
• Ganz einfach läßt sich wieder die fehlende Duschmöglichkeit beheben. Es muß nicht eine Dusche vorhanden sein, sondern es reicht eine Handbrause für 20 Euro an der Badewannenarmatur. Wenn die vorhandene Armatur keinen Ausgang für einen Brauseschlauch hat, kommen für eine neue Armatur nochmal 25 Euro dazu.

Alles in allem kann man im Bad auf der Negativseite viel machen, ohne daß die Kosten furchtbar ausufern. Es geht eben nicht darum, daß es hinterher besonders schick ist, sondern einfach darum, daß Punkte behoben werden, die so schlecht sind, daß der Mietspiegel sie als wohnwertmindernd für die gesamte Wohnung einstuft.

Aufwertung durch Verbesserung der Positivseite

Auf der Positivseite sieht das schon anders aus. Es ist im Bad deutlich kostspieliger, wohnwerterhöhende Merkmale herzustellen, als negative zu beseitigen. Deshalb kommt das für den scharf rechnenden Eigentümer nur in Betracht, wenn es nötig ist, um verbleibende Negativmerkmale auszugleichen und wenigstens 1 positives Kreuzchen mehr zu erreichen, so daß die ganze Gruppe wohnwerterhöhend wird.

• Zunächst geht es wieder ums Waschbecken. In wohnwerterhöhender Größe geht das nur, wenn im Bad genug Platz dafür da ist. Falls ja, muß es im Außenmaß mindestens 80 cm breit sein. Das geht bei ungefähr 140 Euro los und erfordert dann idR. noch zusätzliche Änderungen am Unterbau und der Armatur. Da könnte man überlegen, gleich einen ganzen Waschtisch hinzustellen, der das nächste Kriterium mit tangiert – die besonders hochwertige Ausstattung bspw. bei den Badmöbeln.
• Abgesehen von hochwertigen Badmöbeln nennt der Mietspiegel als zweites die „hochwertige Sanitärausstattung“. Ob ein WC von Villeroy & Boch ausreicht (gibts ab rund 100 Euro) oder ob zu der Sanitärausstattung noch Porzellangefäße für die nötigen Utensilien montiert werden müssen, ist m.W. noch nicht entschieden. Immerhin sollte man hier auch auf das drittletzte Kriterium achten, das wandhängende WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten – wenn man da rangeht, dann sollte man beide Kriterien auf einmal abarbeiten.
• Eine moderne, feuchtigkeitssensor-gesteuerte Entlüftungsanlage ist wieder günstiger als man denkt: 34 Euro plus Einbau. Das ist m.E. das am wenigsten teure Positivmerkmal, das der Berliner Mietspiegel 2017 im Bad anbietet.
• Die nächsten beiden Kriterien betreffen wieder den Grundriss: zweites WC „in der Wohnung“ meint, daß es nicht ein zweites WC im gleichen Bad sein soll, sondern woanders in der Wohnung und auch nicht im Treppenhaus. Hieran wie auch an den 8 qm, die ein Bad überschreiten müßte, um positiv zu sein, kann man ohne erhebliche Eingriffe in die Wohnungssubstanz nicht viel ändern.
• Die Fußbodenheizung kann auch eine elektrische sein. Der vorhandene Boden müßte freilich erst einmal raus. Wenn man das macht, sollte man hochwertige Fliesen verlegen und etwas passendes, ebenfalls hochwertiges auch an der Wand wegen des diesbezüglichen weiteren Merkmals. Ohne eine komplette Badsanierung dürfte das in den seltensten Fällen in Betracht kommen.
• Der Strukturheizkörper als Handtuchwärmer ist wiederum kein anderer als den, welchen ich oben bei der Abschaffung von Negtivmerkmalen schon vorgeschlagen habe: ein Gerät für 39 Euro reicht offenbar aus, wenn es so angebracht ist, daß man sein Handtuch darauf trocknen kann. Aber auch deutlich größere gibt es schon für unter 100 Euro. Neben der gesteuerten Entlüftung ist das die zweitgünstigste Variante, auf Positivseite etwas zu bewirken.
• Eine zusätzliche Dusche ist wiederum mit erheblichem Aufwand verbunden und nur möglich, wenn dafür Platz im Bad ist.

Fazit

Für alle vorstehenden Links muß ich freilich hier einen Disclaimer anbringen, zumal ich diese Einschätzungen nicht im Rahmen eines individuellen Mandats vornehme, sondern pauschal ins Internet setze. Dafür, daß der für Sie zuständige Amtsrichter das jeweilige einzelne Gerät genauso wertet, übernehme ich ausdrücklich keine Gewähr. Besser als das Minimum ist immer gut, wenn man auf der sicheren Seite sein will. Alles in allem kann man aber trotzdem sagen, daß Sie nicht die Fußbodenheizung einbauen müssen, um ein (weiteres) Positivmerkmal herzustellen, wenn ein Entlüftungsgitter ausreicht, um mit Beseitigung eines Negativmerkmals das gleiche Ergebnis zu erreichen.

Die Ungleich-Gewichtung, daß Kleinstmaßnahmen zum Teil ebenso leicht oder schwer wiegen wie umfangreiche Modernisierungen, tritt in jeder Merkmalgruppe auf. Das bedeutet, daß man mit etwas Überlegung, einem systematischen Vorgehen und genauer Kenntnis der Wohnung mit wenigen Mitteln häufig viel erreichen kann.

Buchhinweis

Die Rechtsprechung zu den Berliner Mietspiegeln der letzten 10 Jahre, sortiert nach den einzelnen Merkmalen der Spanneneinordnung, habe ich in dem im Grundeigentumsverlag erschienenen Handbuch zusammengestellt. Darin läßt sich nachlesen, welche Ausstattungen die Gerichte wie beurteilt haben – sozusagen ein Feintuning etwaig von Ihnen geplanter Maßnahmen.

Buchempfehlung