Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Einleitung

§ 7 Abs. 1 MietenWoG bestimmt eine Anzeigepflicht an die IBB für Vermieter, wenn sie nach durchgeführter Modernisierung die Miete erhöhen. Tun sie das und liegt eine Modernisierung im Sinne des Katalogs des § 7 Abs. 1 vor, so erhöht sich die zulässige Miete, d.h. der Deckelgrenzwert, um bis zu 1 Euro. Umgekehrt bedeutet das: wird die Erhöhung nicht der IBB angezeigt, erhöht sich der Deckelgrenzwert nicht. Die Mieterhöhung wäre dann unzulässig.

Nach § 7 Abs. 2 MietenWoG (hier Seite 19) gilt das entsprechend für Modernisierungsmaßnahmen, die zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt sind. Die Mieterhöhung ist ab Inkrafttreten des Gesetzes zulässig,

„wenn die Anzeige innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt erfolgt.“

Das bedeutet, daß die durchgeführte Modernisierung nicht zu einer Erhöhung des Grenzwertes führt, wenn die Erhöhung nebst Anzeige an die IBB nicht innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten erfolgt.

fehlende Anzeige ist ordnungswidrig und bußgeldbedroht

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 5 MietenWoG handelt ordnungswidrig, wer entgegen § 7 die Erhöhung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig anzeigt. Die Bußgelddrohung ist die übliche iHv. 500.000 Euro.

Zeitliche Abgrenzung: schwierig

Haben Sie im Jahr 2014 einen Bauantrag eingereicht, nach dessen Bewilligung im Jahr 2015 die Finanzierung aufgenommen und die Modernisierungsankündigungen an die Mieter versandt, in 2017 endlich alle Duldungsprozesse mit den Mietern abgeschlossen, die Unternehmen für 2018 beauftragt, die (3 Jahre gültige) Baugenehmigung verlängern lassen und in 2018 alle Arbeiten ausgeführt, erhöht das den Grenzwert nicht. Haben sich die Arbeiten verzögert und Sie wurden erst nach dem Stichtag am 18.06.2019 fertig, erhöht das den Grenzwert unter der Voraussetzung der fristgerechten Anzeige an die IBB derjenigen Maßnahmen, die nach dem Stichtag erfolgt sind.

Was genau bedeutet das? Das Gesetz spricht von „Modernisierungsmaßnahmen zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes“. Haben die Handwerker bspw. Arbeiten zur Wärmedämmung im März 2019 begonnen und wurden sie damit im Juli 2019 fertig, müssen Sie wohl die Arbeiten herausrechnen, die bis zum 18.06.2019 stattfanden, denn diese lagen nicht zwischen Stichtag und Inkrafttreten. Nur diejenigen Arbeiten („Maßnahmen“), die nach dem 18.06.2019 durchgeführt wurden, fallen in die zeitliche Abgrenzung und wären insoweit noch umlegbar.

Wenn Sie jetzt denken, daß das nicht gemeint sein kann, dann hilft Ihnen die Gesetzesbegründung leider nicht weiter. Der Entwurf vom 28.11.2019 sah noch vor, daß es nicht auf Maßnahmen, sondern auf deren Umlage ankommt, also wann die Mieterhöhung vorgenommen wird (hier Seite 34). Das streckt sich in der Tat nicht über mehrere Monate, sondern der Tag des Mieterhöhungsschreibens ist feststellbar. In der jetzt verabschiedeten Fassung heißt es in der Begründung nur, daß die Änderung „redaktioneller Natur“ sei (hier Seite 19). Das stimmt indes nicht, es handelt sich um eine inhaltlich andere gesetzliche Anordnung. Nunmehr erstreckt sich der Zeitraum der „Maßnahmen“ über Monate oder Jahre, kann also nicht taggenau definiert werden.

inhaltliche Abgrenzung: schwierig

Hieraus folgend ist auch die inhaltliche Abgrenzung schwierig. Ordnungswidrig nach § 11 ist nicht, die Maßnahme zwischen Stichtag und Inkrafttreten nicht anzuzeigen, sondern die Erhöhung nach Inkrafttreten nicht fristgerecht anzuzeigen. Allerdings erhöht sich der Grenzwert, wenn ich den Gesetzestext richtig verstehe, nur in Bezug auf die Maßnahmen, die zwischen Stichtag und Inkrafttreten durchgeführt wurden, nicht in Bezug auf vorherige Maßnahmen.

Das bedeutet, daß in dem 3-Monats-Zeitraum nach Inkrafttreten des MietenWoG wohl die Modernisierungen aus der Zeit davor ab Stichtag sowohl abgeschlossen als auch abgerechnet und die Modernisierungsumlagen an die Mieter erklärt sein müssen, denn andernfalls ist eine Anzeige der Erhöhung an die IBB nicht fristgerecht möglich. Wenn Sie Maßnahmen durchführen, die länger als 3 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes noch fortdauern, scheint nach dem Gesetzestext keine Erhöhung dafür mehr vorgesehen zu sein.

Eine andere Interpretation könnte sein, daß es nicht auf das Umlageschreiben an den Mieter (also die Mieterhöhung) ankommt, sondern auf den Erhöhungsbetrag aus den Maßnahmen zwischen Stichtag und Inkrafttreten. Den könnten Sie innerhalb des 3-Monats-Zeitraums separat ermitteln und der IBB anzeigen, auch wenn Sie noch keine Modernisierungsumlage gegenüber dem Mieter daraus herleiten (können), weil die Maßnahmen insgesamt noch nicht abgeschlossen sind.

Empfehlung: Vorsorglichkeits-Prinzip anwenden

Wenn Sie im fraglichen Zeitraum einschlägige Maßnahmen durchführen ließen, sollten Sie der IBB die Erhöhung hieraus anzeigen, auch wenn Sie nicht wissen, was davon oder in welchem Umfang einschlägig ist. Die IBB wird Ihnen das auch nicht beantworten, dort muß Ihre Anzeige nur entgegengenommen, aber nichts bearbeitet werden, d.h. im Zweifel wird Ihre Anzeige dort schlicht abgeheftet. Aber die Anzeige schadet jedenfalls nicht und vielleicht hilft sie ja tatsächlich beim Grenzwert.

Welche Modernisierungen sind grenzwerterhöhend?

Nach § 7 Abs. 1 MietenWoG nur folgende:

  1. aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung,
  2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
  3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
  4. zur energetischen Fenstererneuerung,
  5. zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
  6. zum Aufzugsanbau oder
  7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau

Andere Modernisierungen erhöhen den Grenzwert nicht.

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