Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Problem trotz Verfassungsverstoß

Auch wenn das Gesetz von Anfang an nichtig ist, wird es bis zur Feststellung dessen durch das BVerfG von der Verwaltung erst einmal vollzogen. Während dieser Phase kann eine Menge Schaden entstehen, und zwar wegen der im Gesetz angelegten Struktur, sich (nicht zeitnah) zur Wehr setzen zu können.

Nach § 10 Abs. 2 MietenWoG (hier Seite 20) haben Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach dem MietenWoG keine aufschiebende Wirkung. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung entscheidet über den Widerspruch gegen einen auf Grundlage des MietenWoG erlassenen Verwaltungsakt und damit verbundene Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung.

Die dafür ursprünglich vorgesehene Frist von 3 Monaten wurde gestrichen. Wenn die Senatsverwaltung nicht innerhalb von drei Monaten entscheidet, können Sie dennoch vor dem Verwaltungsgericht eine Untätigkeitsklage erheben. Der Klageantrag lautet, die Senatsverwaltung zu verurteilen, über Ihren Widerspruch zu entscheiden. Das Verwaltungsgericht wird, je nach Anzahl der eingehenden Klagen, darüber irgendwann innerhalb der nächsten ein bis fünf Jahre entscheiden. Ein positives Urteil lautet, daß die SenVerw Ihren Widerspruch bescheiden muß. Das wird sie dann tun. Wenn sie ihn mit ihrem Bescheid zurückweist, können Sie dagegen vor dem VerwG Hauptsacheklage erheben und Aufhebung des Verwaltungsakts beantragen. Hier werden Sie nach weiteren ein bis fünf Jahren ein Urteil erhalten.

Es sind also im Zweifel zwei verwaltungsgerichtliche Verfahren nötig, um z.B. einen Verwaltungsakt aus der Welt zu schaffen, der auf Basis des MietenWoG ergangen ist.

Das Rechtsmittel gegen diesen hat jedoch keine aufschiebende Wirkung, § 10 Abs. 2 MietenWoG. Wörtlich heißt es:

„Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach diesem Gesetz haben keine aufschiebende Wirkung.“

Sofortiger Vollzug von Bußgeldbescheiden?

In einer ersten Version dieses Beitrags habe ich die Auffassung vertreten, daß Bußgeldbescheide deshalb ab Erlaß sofort vollstreckbar sind. Das dürfte indes nicht so sein. Nach § 89 OWiG sind Bußgeldentscheidungen vollstreckbar, wenn sie rechtskräftig geworden sind. Solange keine Rechtskraft vorliegt, weil Sie sich mit Widerspruch und Anfechtungsklage gegen Bußgeldbescheide zur Wehr setzen, kann eine Vollstreckung nicht stattfinden.

Die Drohung ist dennoch immens. Denn jeder einzelne Verstoß ist bußgeldbewehrt mit bis zu 500.000 Euro, etwa die Entgegennahme von nach dem MietenWoG unzulässig hohen Mieten in x Fällen im März und dann erneut in y Fällen im April und so weiter. Das verursacht dann x Bußgeldbescheide im März und y im April. Sich dagegen zu wehren, verursacht Anwaltskosten, und weil es um viele Bescheide geht und um erhebliche Beträge, ist das nicht ganz billig. Wer diese Strategie wählt, setzt zudem allmählich größer werdende Teile seines Vermögens auf die Karte, daß das BVerfG das MietenWoG tatsächlich aufhebt, denn sonst könnten die Bußgeldbescheide am Ende bestehen bleiben. Es spricht zwar alles für eine Verfassungswidrigkeit des Gesetzes; wetten sollte man auf rechtliche Prognosen zu Entscheidungen unserer obersten Gerichte allerdings nicht, denn ab und zu wird man dann doch überrascht.

Wichtig ist, keinen (Bußgeld-)Bescheid zu übersehen. Wird die Rechtsmittelfrist versäumt, wird der Bescheid bestandskräftig. Ob das MietenWoG später aufgehoben wird oder nicht, wäre dann für diesen Bescheid nicht mehr relevant, er bliebe bestehen.

Parallel könnte es sein, daß die finanzierende Bank auf die Situation aufmerksam wird und feststellt, daß unter Ansatz der Mietendeckelwerte eine Untersicherung des Kredits vorliegt. Die Bank ist dann gesetzlich verpflichtet, Nachbesicherung des Kredits zu fordern. Wird die Sicherheit nicht geleistet, ist die Bank vermutlich gezwungen, den Kredit zu kündigen.

Antrag auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung

Im Widerspruchs- wie im Klageverfahren kann der Vermieter beantragen, daß der sofortige Vollzug ausgesetzt wird, wenn andernfalls ein nicht wieder gut zu machender Schaden für ihn einträte. Solche Anträge müssen sorgfältig begründet werden, grundlegende Norm ist § 80 VwGO.

Härtefallanträge und Personaldecke

Soweit zu vernehmen, stehen berlinweit in den Bezirksämtern derzeit 17,5 Stellen für die Tätigkeit im Zusammenhang mit dem MietenWoG bereit. Das ist ein Sachbearbeiter pro etwa 100.000 Mietwohnungen. Demgegenüber ist eine Personaldecke für die Bearbeitung von Härtefallanträgen nach § 8 MietenWoG bei der IBB auch noch nicht vorhanden.

Das Ausmaß der Problematik wird letztlich allein durch die Bußgeld-Kapazität der Bezirksämter begrenzt. Wir werden sehen, wie lange es dauert, dort hinreichend Personal dafür abzustellen.

Nach 5 Jahren können weiterhin Bußgeldbescheide ergehen.

Artikel 4 Abs. 2 Satz 2 des Gesetzes (hier Seite 13) bestimmt, daß die Bußgeldvorschriften auch nach Auslaufen des Gesetzes weiter in Kraft bleiben, soweit sie sich auf Ordnungswidrigkeiten während der Geltungsdauer des Gesetzes beziehen. Die Behörden haben also Zeit bis an die Verjährungsgrenze, die Mietvorgänge der Jahre 2020-2024 aufzuarbeiten und entsprechende Bußgeldbescheide auch im Nachgang noch zu erlassen. Aus Ihren Steuererklärungen ist ersichtlich, welche Mieteinnahmen Sie hatten; wenn nicht, können die Unterlagen von Ihnen abgefordert werden (wenn Sie dem nicht nachkommen: Bußgeld).

Wie realistisch ist das alles?

Miut Blick auf die immens hohe Drohung mit 500.000 Euro je Einzelfall muß sich jeder Vermieter (und für ihn jeder Verwalter) überlegen, ob er sich für ein Exempel anbieten möchte, oder ob man die Ordnungswidrigkeitenbedrohung zum Anlaß nimmt, bis zur gerichtlichen Klärung der verfassungsrechtlichen Fragen so zu handeln, als wäre das alles wirksam. Das bedeutet, wie in meinen vorangegangenen beiden Beiträgen dargelegt, den Stop aller Lastschrifteinzüge und die Nichtentgegennahme aller Mietbeträge, die oberhalb der Werte vom 18.06.2019 liegen oder die unwirksam vereinbart wurden, d.h. gegen die Mietpreisbremse verstoßen.

Inwieweit das alles nur Vermieter trifft oder auch Verwalter, erörtere ich im nächsten Beitrag.

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