Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Generalklausel zur Mitwirkungsverpflichtung gegenüber den Behörden

§ 2 Abs. 3 Satz 3 MietenWoG (hier Seite 12) verpflichtet Vermieter sowie die für diese handelnden Personen, der zuständigen Stelle auf Verlangen die zur Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen. Die gleiche Pflicht trifft hier ausnahmsweise auch Mieter.

Die Vorschrift gilt ab Inkrafttreten sofort.

zuständige Stelle

Je nach dem, für welche Aufgabe nach diesem Gesetz die Informationen benötigt werden, kann zuständige Stelle im Sinne der Vorschrift entweder das zuständige Bezirksamt, die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung oder die IBB sein. Die Vorschrift formuliert nicht lediglich verfahrensrechtliche Mitwirkungspflichten. Sie beinhaltet eine eigenständige Eingriffsbefugnis. Auskünfte und Unterlagen können auch unabhängig von laufenden behördlichen Verfahren verlangt werden, etwa im Rahmen stichprobenartiger Kontrollen oder auf Grund von Hinweisen auf Verstöße gegen dieses Gesetz.

Normadressat

Auskünfte und Unterlagen können nicht nur von Vermietern und Mietern, sondern auch von den für diese handelnden Personen verlangt werden. Mit letzteren sind etwa Hausverwaltungen oder sonstige Beauftragte gemeint. Nach der Gesetzesbegründung (hier Seite 22) darf die zuständige Stelle aber Auskünfte oder Unterlagen auch von anderen Personen einholen. Das könnten zum Beispiel Untermieter sein, Mitbewohner, Hausmeister, Handwerker, Steuerberater, Anwälte, Makler, Betreuer, Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter, Testamentsvollstrecker, rechtsgeschäftliche Vertreter von Eigentümern oder Mietern oder Nachbarn. An Behörden (etwa das Finanzamt) richtet sich die Vorschrift nicht, der Datenaustausch ist aber im gleichen Absatz in Satz 1 geregelt.

Anlaßunabhängigkeit

Das Verlangen von erforderlichen Unterlagen und Auskünften steht nach der Gesetzesbegründung im Ermessen der zuständigen Stelle. Ermessen darf nicht fehlerhaft ausgeübt werden, es ist aber nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar. Es dürfte ausreichen, wenn eine zuständige Stelle meint, daß sie etwas überprüfen will und das zur Einhaltung oder Durchsetzung des MietenWoG erforderlich sei.

Bußgeldbewehrung

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 MietenWoG handelt ordnungswidrig, wer seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Absatz 3 Satz 3 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nach- kommt. Die Auskünfte müssen also vollständig und wahr erteilt, Unterlagen vollständig vorgelegt werden.

Wenn Sie also ein Mitarbeiter des Bezirksamts vor der Haustür antrifft und fragt, ob, seit wann und zu welchem Betrag eine Wohnung im Haus an wen vermietet ist, sind sowohl die Nichtantwort als auch die unrichtige oder unvollständige Antwort bußgeldbewehrt. Die Höhe steht im Ermessen des Bezirksamts und reicht bis zu den erwähnten 500.000 Euro.

Inhalt der Auskunftspflicht

Hier kommen sämtliche vom Gesetz vorgegebenen Kriterien für die Berechnung der Miethöhe in Betracht, d.h. zunächst über die Anwendbarkeit des Gesetzes nach § 1, die Stichtags-, Neu- oder Wiedervermietungsmiete nach § 3 und alle Kriterien nach §§ 6 und 7 MietenWoG.

„Auskunft“ bedeutet, daß Sie als Vermieter oder Verwalter nicht einfach Unterlagen übersenden können, sondern daß Sie auf gestellte Fragen antworten müssen, d.h. die Unterlagen auf Verlangen auch so auswerten, daß die von der Behörde verlangte Information erteilt ist.

„Zur Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes“ kann es auch notwendig sein, den Vertragspartner des Mieters zu kennen. Wenn es sich dabei um eine Gesellschaft handelt, kann es sein, daß die Behörde wissen möchte, wem die Gesellschaft gehört, d.h. wer der wirtschaftlich Berechtigte ist, und wer sie vertritt. Handelt es sich um eine Holdingstruktur oder sind ausländische Gesellschaften daran beteiligt, gehört zur Auskunft mglw. auch die Information über die Besitzkette und die natürliche(n) Person(en) an deren Ende. Letztlich steht es im Ermessen der Behörde, ob sie diese Informationen braucht, um das Gesetz wirksam durchsetzen zu können. Hier wird es vermutlich einige prozessuale Auseinandersetzungen geben.

Vorlage von Unterlagen

Das kann durchaus kleinteilig sein. Wenn es zum Beispiel um die Frage geht, ob der Wohnraum vor oder nach dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig wurde, so kann darüber entweder eine Bescheinigung der Baubehörde vorliegen oder aber damaliger Schriftwechsel zwischen Bauleiter, Eigentümer, Projektentwickler und Anwälten, aus dem sich ergibt, wann die Wohnung von wem für bezugsfertig gehalten wurde.

Das gleiche gilt hinsichtlich der Beurteilung, ob eine „moderne Ausstattung“ im Sinne des § 6 Abs. 3 MietenWoG vorliegt. Hier können Fotos verlangt werden, Bauunterlagen einschließlich Rechnungen oder Quittungen, Schriftwechsel.

Die Stichtagsmiete können die Behörden durch Vorlage von Kontoauszügen und Verträgen überprüfen.

Die Eigner- und Vollmachtsstruktur von Eigentümergesellschaften kann aus Registerunterlagen, Gesellschaftsverträgen oder Vertretungsdokumenten folgen. Ob eine Übersetzung von ausländischen Dokumenten verlangt werden kann, ist unklar; mglw. steht es im Ermessen der zuständigen Behörde.

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