Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Einleitung

Inkrafttreten und Außerkrafttreten regelt Artikel 4 des MietenWoG (hier Seite 13). Danach tritt es am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. § 5 tritt mit Verzögerung erst neun Monate nach der Verkündung in Kraft. § 5 regelt die Mietabsenkung in Bestandsverträgen.

Vorliegend geht es um die Voraussetzungen der Absenkung und ihre Berechnung, soweit man das zum aktuellen Stand sagen kann.

Voraussetzungen der Mietabsenkung

§ 5 MietenWoG (hier Seite 15) bestimmt, daß eine überhöhte Miete verboten ist. Überhöht in diesem Sinne ist eine Miete, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Absatz 1 um mehr als 20% überschreitet und nicht nach § 8 genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.

Der erste Blick geht demnach in die Tabelle gemäß § 6.

Welcher Tabellenwert ist anzusetzen?

Ein Altbau bis 1918 mit Sammelheizung und Bad wird mit 6,45 Euro (nettokalt) Mietobergrenze ausgewiesen (Tabelle Zeile 1). Was aber gilt, wenn die Heizung mietereigen ist? Das Gesetz selbst gibt hierzu keine Auskunft. Ein Blick in die Gesetzesbegründung (hier Seite 31) legt offen, daß sich das MietenWoG an den Berliner Mietspiegel 2013 anlehnt und die dort vorgesehenen Abschläge bei Minderausstattung hierher sinngemäß übertragen wurden. Im Mietspiegel gelten mietereigene Ausstattungen nach ständiger Rechtsprechung als nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt und demgemäß unbeachtlich.

Angewandt auf das MietenWoG ist die mietereigene Heizung also nicht zu berücksichtigen, was in der Tabelle zu Zeile 2 führt (Altbau bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad) und damit zu einer Mietobergrenze von 5,00 Euro.

Eine weitere Frage ergibt sich bei Maisonnettewohnungen, die auf einem späteren Dachgeschoßausbau beruhen. Das Jahr der Bezugsfertigkeit im obersten Vollgeschoß ist älter als das Jahr der Bezugsfertigkeit des Dachgeschosses, welches mglw. sogar ein Neubau ist und aus dem Anwendungsbereich nach § 1 herausfallen könnte.

Die zum Mietspiegel ergangene Rechtsprechung betrachtet die Wohnung jedenfalls als Einheit, d.h. es kann nur eine einzige Bezugsfertigkeit geben, nicht mehrere. Das LG Berlin entschied (Urteil vom 26.09.2013 zum Az. 67 S 40/13):

„Für eine Wohnung, die durch Ausbau des Dachgeschosses nicht erstmals errichtet, sondern nur erweitert worden ist und die 117,7 m2 groß ist, wobei 42,5 m2 auf das Dachgeschoss und ca. 75 m2 auf das 4. OG entfallen, das Teil des vor 1918 errichteten Gebäudes ist, bleibt nach Ziff. 6.4 des Berliner Mietspiegels die ursprüngliche Baualtersklasse bestimmend. Die Voraussetzungen für die Maßgeblichkeit des Datums der Bezugsfertigkeit der Wohnung nach Ausbau des Dachgeschosses liegen nicht vor.“

Das Urteil erging zum Mietspiegel 2011 und begründete vorstehende „Schwerpunkttheorie“ folgendermaßen (juris Rn. 10):

„Die in den Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel 2011 unter Ziff. 6.4 (Beschaffenheit) dargestellten Voraussetzungen für die … Maßgeblichkeit des Datums der Bezugsfertigkeit der Wohnung nach Ausbau des Dachgeschosses liegen nicht vor. Nach Ziff 6.4 ist die Bezugsfertigkeit dann maßgebend, wenn d i e Wohnung in einem bestehenden Gebäude später errichtet wurde, etwa durch Ausbau des Dachgeschosses. Modernisierte Wohnungen werden demgegenüber grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse eingeordnet; auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 Abs. 1 WohnraumförderungsG geschaffen oder geändert wurde, bleibt die ursprüngliche Baualtersklasse bestimmend.“

Ebenso sah es das LG Berlin bei Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer größeren (Urteil vom 23.02.2018 zum Az. 63 S 230/17):

„Es handelt sich lediglich um eine einfache Erweiterung bzw. Änderung von Wohnraum, wenn zwei vorhandene Wohnungen zusammengelegt werden. Zu einer Einordnung in ein vom Baualter des Hauses abweichendes Raserfeld im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017 führt dies jedenfalls nicht.“

Welche Zu- und Abschläge kommen hinzu?

§ 6 Absatz 2 sieht 10% Aufschlag vor bei einer Wohnung in einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Vorliegend nehmen wir an, daß unser Altbau ein klassisches Mietshaus mit 20 Parteien ist, also kein Aufschlag anfällt.

§ 6 Absatz 3 sieht des weiteren eine Erhöhung um 1 Euro/qm vor, wenn drei der dort genannten fünf modernen Ausstattungsmerkmale vorliegen.

Wie berechnet sich die Überhöhung?

§ 5 gibt uns die Berechnungsreihenfolge vor: die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze plus 20%. Dem Tabellenwert nebst etwaigen Zuschlägen nach § 6 Abs. 2 und 3 ist also zunächst der Wohnlagenab- oder -zuschlag hinzuzurechnen. Den kennen wir derzeit noch nicht, da die Wohnlage derzeit unbekannt ist. Es handelt sich nicht um die Wohnlage nach dem aktuellen Berliner Mietspiegel 2019 oder diejenige des Mietspiegels 2013, denn dann hätte das Gesetz einfach darauf Bezug nehmen können. Statt dessen ermächtigt § 5 Abs. 3 die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, eine Wohnlagezuweisungsverordnung zu erlassen und darin die für das MietenWoG maßgeblichen Wohnlagen zu bestimmen. Diese Verordnung liegt noch nicht vor.

Es kann hierdurch zu Abweichungen zwischen der Mietspiegel-Wohnlage und der Mietendeckel-Wohnlage kommen.

Nehmen wir an, unser Altbau mit Bad und mietereigener Heizung (§ 6 Tabellenzeile 2) wird in mittlerer Wohnlage liegen. Dann sind von den 5,00 Euro Tabellenwert 0,09 Euro abzuziehen, die Mietobergrenze beträgt 4,91 Euro.

Als nächstes ist die Toleranzschwelle von 20% zu berechnen. Diese beträgt 0,98 Euro. Überhöht ist demgemäß eine Miete, die sich auf mehr als 5,89 Euro beläuft.

Auf welchen Wert wird abgesenkt?

Das ist unklar. In Betracht kommt eine Absenkung auf

  • den Tabellenwert gemäß § 6 plus die in § 6 Abs. 2 und 3 vorgesehenen Zuschläge (was der zulässige Wert bei Neuvermietung nach § 4 wäre) – im obigen Beispiel 5,00 Euro,
  • den Tabellenwert gemäß § 6 plus die in § 6 Abs. 2 und 3 vorgesehenen Zuschläge zuzüglich oder abzüglich der Wohnlage nach § 5 Abs. 1 Satz 2 und 3 – im obigen Beispiel 4,91 Euro, oder
  • den Tabellenwert gemäß § 6 plus die in § 6 Abs. 2 und 3 vorgesehenen Zuschläge zuzüglich oder abzüglich der Wohnlage und zuzüglich der 20%igen Toleranzschwelle, ab der eine Miete erst als überhöht gilt – im obigen Beispiel 5,89 Euro.

Logisch wäre letzteres. Denn wenn eine Miete aus den Tabellenwerten plus 19% nicht überhöht, also zulässig ist und bestehen bleibt, weshalb sollte man eine Miete aus den Tabellenwerten plus 21% dann auf etwas weit unterhalb der vorgenannten zulässigen Miete senken?

Allerdings kommt es dann zu der merkwürdigen Situation, daß Bestandsmieten 20% plus Wohnlage höher sein dürfen als Neuverträge. Denn § 4 nimmt nicht auf § 5 Bezug, d.h. bei einer Neuvermietung bleiben sowohl Wohnlage als auch 20%-Schwelle außer Betracht. Das wäre eine Ungleichbehandlung von gleichem, was wiederum nahelegt, daß der reine Tabellenwert aus § 6 (plus die in § 6 Abs. 2 und 3 vorgesehenen Zuschläge) maßgeblich sein müßte.

Umgekehrt fragt sich, weshalb eine Neuvermietung nur zu dem Tabellenwert nach § 6 zulässig sein soll, wenn Mieten, die bis zu 20% darüber liegen, gemäß § 5 noch nicht überhöht sind?

Weder die Gesetzesbegründung aus dem Entwurf vom 28.11.2019 noch die aus den Änderungsanträgen vom 23.01.2020 geben hierzu Hinweise.

Berücksichtigung von Modernisierungen

§ 7 MietenWoG erlaubt Modernisierungsumlagen von insgesamt bis zu 1 Euro bei den dort genannten Katalogmaßnahmen. Nehmen wir an, der Euro wird durch Maßnahmen des Vermieters vor Inkrafttreten des § 5, also innerhalb der 9-Monats-Frist nach Inkrafttreten des MietenWoG, ausgeschöpft. Wie berechnet sich dann die maßgebliche Schwelle zur Überhöhung?

§ 5 Abs. 1 gibt die Berechnungsreihenfolge wieder vor: eine Miete ist überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Absatz 1 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet. Es muß also die zulässige Miete nach § 6 berechnet, der Euro aus § 7 hinzugesetzt und die Wohnlage addiert werden. Dann kommen 20% hinzu.

Diese Rechnung hat zur Folge, daß der Modernisierungs-Euro zu 1,20 Euro wird, nämlich durch die 20% auf das Ergebnis der §§ 6 und 7.

Nun nehmen wir an, die Modernisierung wird nach Inkrafttreten des § 5 durchgeführt. In diesem Fall gab es eine Absenkung auf einen der drei Werte, die sich aus § 6 und vielleicht § 5 ergeben, in unserem obigen Beispielsfall also 5,00 Euro, 4,91 Euro oder 5,89 Euro. Nun kommt der Modernisierungseuro hinzu. Hier bleibt der Wert der Modernisierung 1,00 Euro, denn unabhängig davon, ob die 20% bei der Mietabsenkung bestehen bleiben oder nicht, findet sie jedenfalls statt, bevor der Modernisierungseuro umgelegt wird.

Die gleiche Modernisierung ist also 1,20 Euro wert, wenn sie vor Inkrafttreten des § 5 MietenWoG umgelegt wird, und 1,00 Euro, wenn das erst danach geschieht.

Nachträgliches Herstellen moderner Ausstattung

Als letztes möchte ich noch einmal auf § 6 Abs. 3 zurückkommen: wenn drei der dort genannten fünf Merkmale vorliegen, erhöht sich die Mietobergrenze um 1,00 Euro.

Ist das vor Inkrafttreten des § 5 der Fall, liegt die Grenze in unserem Beispiel bei

5,00 Euro Tabelle Zeile 2
minus 0,09 Euro mittlere Lage
plus 1,00 Euro moderne Ausstattung
(Zwischenergebnis 5,91 Euro)
plus 20% davon (= 1,18 Euro)
zulässige Miete 7,09 Euro

Auch hier wird der 1,00 Euro „moderne Ausstattung“ zu 1,20 Euro, weil 20% Toleranzschwelle auf ihn hinzukommen.

Wie ist das aber nach Inkrafttreten des § 5? Zum Beispiel kann ein neuer Energieausweis ergeben, daß der Schwellenwert von 120 kWh/qma nun unterschritten wird. Oder der Vermieter modernisiert den Bodenbelag, der danach „hochwertig“ ist. Wenn zuvor bereits zwei Kriterien „moderner Ausstattung“ vorlagen, sind es anschließend drei. Nach Inkrafttreten des § 5 ist die Miete aber bereits auf den Wert abgesenkt, der sich ohne Moderne-Ausstattungs-Euro ergab. Erhöht sich die Miete dann automatisch um 1,00 Euro oder gar um 1,20 Euro, wenn das dritte Kriterium hinzukommt?

Ich meine: ja. Denn nach der in Teil 11 zitierten Gesetzesbegründung bleibt die zivilrechtliche Wirksamkeit des Mietvertrags unberührt. Eine 15-Euro-Miete bleibt eine 15-Euro-Miete. Sie darf nur während der Geltung des Gesetzes nicht verlangt werden, soweit sie die Grenze übersteigt. Steigt die Grenze während der Laufzeit des Gesetzes, ist mehr von dem zivilrechtlich wirksam gebliebenen Anspruch an Miete verlangbar. Eine Mietanhebungserklärung des Vermieters ist hierfür nicht notwendig. Etwas anderes gilt nur, wenn die zivilrechtlich wirksam gebliebene Miete nicht oder nicht um 1 Euro höher ist als der Grenzwert des MietenWoG. Dann bedürfte es einer Modernisierungsumlageerklärung, die aber nach § 7 auf 1 Euro gedeckelt ist.

Bei einer nach § 5 abgesenkten Miete führt § 6 Abs. 3 also faktisch zu einer zusätzlichen Reserve an Modernisierungsumlage für die dortigen Kriterien.

Ich meine zudem, daß der 1,00 Euro aus § 6 Abs. 3 zu 1,20 Euro wird, weil die Toleranzschwelle des § 5 auch im Fall nachträglichen Wirksamwerdens der drei Moderne-Ausstattungs-Kriterien greift. Denn die Rechnung, ab wann eine Miete überhöht und damit unzulässig ist, bleibt die gleiche.

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