MietenWoG – Auskunftspflichten für auswärtige Vermieter

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Problemstellung

Nach § 3 Abs. 1 MietenWoG hat der Vermieter vor Vertragsabschluß dem (künftigen) Mieter die Stichtagsmiete vom 18.06.2019 mitzuteilen. Nach § 6 Abs. 4 gilt das gleiche hinsichtlich der Berechnungsumstände. Nach § 2 Abs. 3 gilt eine Mitwirkungs- und Auskunftspflicht gegenüber Behörden auf deren Verlangen.

Nun hat meine gestrige Frage, ob eine Entgegennahme von Miete außerhalb Berlins überhaupt bußgeldbewehrt sein kann, wenn es außerhalb Berlins kein entsprechendes Gesetz gibt, sofort zu der nächsten Frage geführt, wie das mit den Auskunftspflichten ist.

Beispielsfall

Nehmen wir an, der Vermieter ist ein Arzt aus Köln. Der vermietet ein Berliner Appartement an einen Unternehmer aus Stuttgart. Grund: der Stuttgarter braucht die Wohnung für seinen Sohn, der in Berlin anfängt zu studieren. Selbst einziehen will der Mieter natürlich nicht, er bleibt in Stuttgart und führt dort sein Unternehmen weiter.

In diesem Fall leben sowohl der Vermieter als auch der Mieter außerhalb Berlins und die Mietzahlungen werden ebenfalls vollständig außerhalb des Stadtgebiets abgewickelt. Bei Rückstand geht eine Mahnung nicht in Berlin zu, sondern in Stuttgart.

Bei diesem Fall stellt sich die Frage, wie das nur im Landesgebiet Berlins geltende MietenWoG den Kölner Vermieter wirksam verpflichten soll, dem Stuttgarter Mieter eine Auskunft zu erteilen. Wenn er es nicht tut, ist „Tatort“ des Unterlassens entweder Köln oder Stuttgart, nicht aber Berlin. In Köln oder Stuttgart gibt es keine solchen Auskunftspflichten.

Meine Kollegen, die das hier lesen, sind aufgerufen, einen überzeugenden Weg zu finden, wie man wirksam eine solche Verpflichtung für den Kölner Vermieter begründen kann. Ich jedenfalls finde keinen. Aber ich bin auch kein Strafrechtler, Owi-Sachen fallen nicht in mein (bisheriges) Fachgebiet.

Abwandlung 1

Nun wandeln wir den Fall ab. Es bleibt beim Kölner Vermieter, aber der Mieter wohnt in Berlin. Hier ist die Auskunftspflicht in Berlin zu erfüllen, der Erfolgsort ist hier. Damit haben wir m.E. auch einen Anknüpfungspunkt für eine Owi, wenn das unterbleibt.

Abwandlung 2

Wie ist es umgekehrt, wenn der Mieter der Stuttgarter Unternehmer ist, aber der Vermieter seinen Wohnsitz in Berlin hat? Dann ist die Frage, wo die Auskunftspflicht erfüllt werden muß. Ich meine, daß sie in Berlin nicht geschuldet sein kann, denn hier würde der Stuttgarter Mieter die Erklärung ja nicht zur Kenntnis nehmen können, sie muß ihn schon irgendwie erreichen. Andererseits hält sich der Vermieter im Geltungsbereich des MietenWoG auf, wo er zur Abgabe der Erklärung verpflichtet ist. Wie ist es allerdings, wenn er gerade Urlaub auf Sylt macht? Ist er dort auch verpflichtet, weil er in Berlin einen Wohnsitz hat?

Mitwirkung nach § 2 Abs. 3 MietenWoG

Die Auskunfts- und Vorlagepflicht von Unterlagen ist gegenüber der betreffenden Behörde zu erfüllen, also in Berlin. Allerdings fragt sich, weshalb der Kölner Vermieter dazu verpflichtet sein kann, wenn es in Köln keine solche Verpflichtung gibt. Nehmen wir den unabgewandelten Fall mit dem Stuttgarter Mieter. Hier ist der einzige lokale Anknüpfungspunkt die Existenz einer Wohnung in Berlin. Daraus folgt jedoch keine Auskunfts- oder Mitwirkungspflicht, diese ergibt sich vielmehr aus der Existenz eines Mietverhältnisses über eine Berliner Immobilie. Das Mietverhältnis jedoch existiert außerhalb  – Vermieter und Mieter und auch die Vertragsurkunden sind nicht im Geltungsbereich des MietenWoG.

ungewöhnliche Rechtsfragen

Diese Überlegungen klingen zunächst ungewohnt. Die Mietpreisbremse löst ja auch Auskunftspflichten aus und gilt für Kölner Vermieter. Das liegt aber daran, daß es sich um ein Bundesgesetz handelt, welches das deutsche Mietrecht regelt, §§ 556d ff. BGB. Wer in Deutschland einen Mietvertrag über eine deutsche Immobilie nach deutschem Recht abschließt, hat das mit im Paket dabei. Das MietenWoG Berlin regelt aber ausdrücklich kein Mietrecht und auch kein Zivilrecht. Es ist eine öffentlich-rechtliche Norm mit beschränkter räumlicher Geltung. Seine Tatbestände können außerhalb seines räumlichen Geltungsbereichs erfüllt werden. Das unterscheidet es von allen anderen immobilienbezogenen Normen, etwa im Baurecht, beim Milieuschutz oder in der Zweckentfremdung.

Des weiteren sieht die Mietpreisbremse keine Owi-Tatbestände vor, so daß sich die Frage nach dem „Tatort“ oder dem Ort des Unterlassens nicht stellt. Ein Verstoß hat zivilrechtliche Konsequenzen, aber kein Bußgeld zur Folge. Das ist beim MietenWoG genau umgekehrt, ein Verstoß hat keine zivilrechtlichen Konsequenzen, es droht aber ein Bußgeld. Deshalb muß man in der Tat prüfen, wo die „Tat“ begangen wurde, d.h. ob das dort war, wo man sie nicht begehen darf. Wenn sie an einem Ort begangen wird, wo sie nicht verboten ist, ist sie nicht verboten. So darf man sich in Deutschland auf offener Straße küssen und muß nicht befürchten, deshalb in Indonesien ins Gefängnis geworfen zu werden, wenn man anschließend dorthin reist. Denn strafbar ist es nur dort, d.h. wenn man sich in Indonesien auf offener Straße küsst, nicht aber wenn wir das in Deutschland tun.

Wer von meinen Kollegen überzeugend erklären kann, wie man diese Dinge voneinander abgrenzen kann und verstehen muß, darf gern einen Gastbeitrag für meinen Blog einsenden, den ich hier dann veröffentliche.

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