Veröffentlicht von Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?
Auflaufende Mietrückstände verschwinden nicht
Folgenden Auszug aus der Gesetzesbegründung (hier Seite 4 unten und 5 oben) lesen Sie bitte sorgfältig:
„Die empfohlene Fassung des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) fußt auf dem Regelungskonzept einer öffentlich-rechtlichen Regulierung von Preisen auf dem Wohnungsmarkt, die sich in Abgrenzung zum Mietvertragsrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) versteht: Der Landesgesetzgeber geht davon aus, dass das Preisrecht des MietenWoG Bln selbstständig neben das Mietrecht des Bundes tritt und unabhängig von diesem besteht. Der Landesgesetzgeber sieht insoweit einen grundlegenden Unterschied beider Rechtsregime im Hinblick auf Regelungszweck und Regelungsinhalt. Das MietenWoG Bln setzt Preisobergrenzen als Verbote fest, die unabhängig von der Existenz eines nach den Regeln des Zivilrechts begründeten Mietverhältnisses bestehen, sondern allein an den Wohnraum als dingliche Einheit gebunden sind. Während der Bundesgesetzgeber im Rahmen des sozialen Mietrechts des BGB das Ziel verfolgt, einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen der beiden Vertragspartner Mieter und Vermieter zu schaffen, geht es dem Landesgesetzgeber darum, Gemeinwohlziele durchzusetzen, namentlich den Schutz des Mietpreisstandes in einem angespannten Wohnungsmarkt und damit die Bewahrung von bezahlbarem Wohnraum und die Verhinderung von Verdrängung.
Vor diesem Hintergrund greift das MietenWoG Bln nicht unmittelbar (aus)gestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse ein, deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richtet. Die sich aus solchen Vereinbarungen ergebenden Rechte können im Geltungszeitraum des Gesetzes allerdings nur in den vom MietenWoG Bln gesetzten öffentlich-rechtlichen Grenzen ausgeübt werden.“
Das MietenWoG greift nicht in bestehende oder neue Mietverträge ein. Das bedeutet, daß Sie einen Mietvertrag über 15 Euro/qm weiterhin wirksam abschließen können. Die sich hieraus ergebenden Pflichten des Mieters auf Mietzahlung können im Geltungszeitraum des Gesetzes allerdings nicht ausgeübt werden, soweit sie die Grenzwerte des MietenWoG überschreiten.
Das bedeutet, daß das MietenWoG keine Vertragsansprüche beseitigt. Sie dürfen lediglich temporär die Zahlung nicht fordern.
Wenn das Gesetz ausgelaufen ist, gilt das Verbot, die Zahlung nicht fordern zu dürfen, nicht mehr. Die vollen Rückstände während der Laufzeit des MietenWoG sind dann sofort nachzuzahlen.
Warum wurde dieser Weg gewählt?
Weil das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz für Eingriffe in das BGB oder bestehende Mietverträge hat. Es kann deshalb mit einem Landesgesetz keine vertraglichen Pflichten beseitigen, sondern nur temporär unterdrücken, eben durch das Verbot der Entgegennahme oder Forderung von Mietzinsanteilen.
Kommunikation
Viele Mieter werden davon ausgehen, daß ihre Miete reduziert ist. Sachlich ist das falsch, es laufen Rückstände auf. Mit einer berlinweiten Kündigungswelle wegen Rückstands nach Auslaufen (oder gerichtlicher Aufhebung) des Gesetzes ist niemandem geholfen. Hier sitzen Sie mit Ihren Mietern in einem gemeinsamen Boot, Sie alle haben ein Interesse an Schadensbegrenzung. Deshalb empfehle ich, daß Sie Ihren Mietern die Regelungsmechanik erklären, meinetwegen den Gesetzestext ausdrucken, mit einem Textmarker die obige Stelle anmarkern und Ihren Mietern zum Lesen in die Hand drücken. Sie sollten dringend darauf hinweisen, daß nicht gezahlte Mietanteile Schulden sind und später nachgeleistet werden müssen.
Sie können ihren Mietern auch helfen, etwa indem Sie ihnen anbieten, ein Treuhandkonto zu führen, auf dem die Differenzbeträge, die Sie nicht annehmen dürfen, hinterlegt werden können. Dann ist die Versuchung, sie für einen Urlaub oder anderen Konsum auszugeben, vielleicht nicht so hoch.
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