Verwalterpraxis Mietendeckel: Teil 2 – Entgegennehmen von Mietzahlungen

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Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennehmen“ von Mietzahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?

Empfehlung: Mietbeträge oberhalb der Deckelwerte nicht entgegennehmen

Nach § 11 Abs. 1 Ziffer 4 MietenWoG (hier Seite 20 unten/21 oben) ist es ordnungswidrig und mit Bußgeld bedroht, eine Miete „entgegenzunehmen“, die höher ist als nach dem MietenWoG zulässig. Unzulässig ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG (siehe oben, Seite 13) ab Inkrafttreten des Gesetzes eine Miete oberhalb der wirksam vereinbarten Stichtagsmiete vom 18.06.2019 bei Bestandsverträgen.

Das bedeutet, daß Mieterhöhungen mit Wirksamwerden nach dem 18.06.2019, egal ob aus Mietspiegelerhöhung, Modernisierung, Staffel oder Indexanpassung, ab Inkraftreten als unzulässig gelten und es einen Bußgeldtatbestand erfüllt, wenn Sie deren Zahlung entgegennehmen.

Unwirksam ist nach § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB eine Miete, die oberhalb der Vorschriften zur Mietpreisbremse liegt, also etwa bei Vertragsschluß nach dem 01.06.2015 die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete überstiegt, ohne daß ein Ausnahmetatbestand vorlag. Wörtlich:

„Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Damit hat das Land Berlin einen Bußgeldtatbestand für Verstöße gegen die Mietpreisbremse geschaffen, und zwar sofort ab Inkrafttreten des MietenWoG.

Wenn Sie meiner gestrigen Empfehlung folgen und Ihre Lastschrifteinzüge beenden, werden Ihnen die Mieter ihre Miete selbst überweisen (müssen). Es ist damit zu rechnen, daß viele nicht eine Deckelmiete zahlen, sondern das, was bislang galt und vereinbart war. Soweit das die zulässige Deckelmiete übersteigt, dürfen Sie das nicht entgegennehmen. Dabei stellt sich die Frage, wie Sie das verhindern wollen, wenn der Mieter eine Überweisung auf das Mietkonto vornimmt und die Bank den Zahlungseingang bei Ihnen verbucht. Damit ist die „Entgegennahme“ nämlich abgeschlossen und der Bußgeldtatbestand verwirklicht. Um das zu verhindern, müssen Sie im Grunde die Mietbankkonten schließen, so daß kein Geld dort eingezahlt werden kann, das Sie nicht entgegennehmen dürfen.

Möchte man das nicht so streng sehen, wird man zumindest verlangen, daß Sie unzulässige Beträge unverzüglich an den jeweiligen Mieter zurücküberweisen, die Entgegennahme also aktiv ablehnen. Welches Zeitfenster als „unverzüglich“ anzusehen ist, ist wiederum Ansichtssache: vielleicht taggenau, vielleicht innerhalb von drei Banktagen, vielleicht auch etwas länger. Eigentümer, die einmal im Monat Kontoauszüge auf Papier von ihrer Bank zugeschickt erhalten, werden vermutlich zu spät dran sein, wenn sie dort erst lesen, daß Geld eingegangen ist, das nicht hätte eingehen dürfen.

Ab Inkrafttreten, dann aber auch rückwirkend

Das MietenWoG wurde der Presseberichterstattung zufolge am 30.01.2020 beschlossen. Es tritt am Tag nach seiner Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin in Kraft. Erfolgt die betreffende Mietzahlung davor, können Sie noch entgegennehmen, sonst nicht mehr.

Darauf, für welchen Monat die Zahlung geleistet wird, kommt es nicht an. Zahlt der Mieter etwa einen Rückstand für Oktober und November 2019 nach und ist darin ein Teil enthalten, der die erlaubte Miete nach Mietpreisbremse übersteigt, dürfen Sie diese Zahlung(sdifferenz) nicht entgegennehmen, weil sie nach dem MietenWoG unzulässig ist. Zahlt der Mieter die Februarmiete 2020 erst am 15.02.2020 und das Gesetz trat vorher in Kraft (was zum Zeitpunkt dieses Beitrags noch unklar ist), gilt das gleiche. Zahlt der Mieter seine Februarmiete hingegen schon am 02.02.2020 und das Gesetz tritt erst danach in Kraft, können Sie die Februarmiete noch vollständig behalten.

Mieterhöhungen sind aber nicht ungültig.

Wir gehen alle davon aus, daß das Gesetz verfassungswidrig ist. Das bedeutet, daß es die Mieterhöhungen, die nach dem 18.06.2019 wirksam wurden, materiell-rechtlich nicht beseitigt. Ihr zivilrechtlicher Anspruch besteht also trotzdem und auch künftig. Sie dürfen die Zahlung lediglich nicht mehr „entgegennehmen“, wenn Sie kein (sofort vollziehbares) Bußgeld riskieren wollen.

Insoweit entsteht notwendigerweise ein Mietrückstand beim Mieter in Höhe der Mieterhöhungsdifferenz nach dem 18.06.2019, den Sie freilich nicht anmahnen dürfen, weil Sie den Fehlbetrag ja nicht „fordern“ dürfen (was ebenfalls bußgeldbewehrt ist).

Entsteht durch die auflaufenden Fehlbeträge im Laufe der Zeit ein Rückstand von mehr als 1 Monatsmiete, können Sie vielleicht kündigen. Denn die Kündigung ist weder ein „Fordern“ noch ein „Entgegennehmen“ von Geld. Wenn der Mieter Ihnen dann eine Schonfristzahlung leisten will, dürfen Sie diese aber nicht „entgegennehmen“. Der Mietrückstand beim Mieter muß also offen bleiben. Mit der Einschränkung „vielleicht“ meine ich, daß eine Kündigung voraussetzt, daß der Mieter in Verzug gerät, was nicht der Fall ist, wenn der Vermieter die Annahme der Zahlung ablehnt. Jetzt wird es interessant: Sie lehnen die Annahme der Zahlung nicht freiwillig ab, sondern Sie verwehren sich gegen eine Erfüllung des Bußgeldtatbestands durch „Entgegennahme“. Dabei können Sie offen dagegen protestieren und erklären, daß Sie darauf bestehen, daß der Mietrückstand bedient wird, Sie aber die Zahlung nicht entgegennehmen dürfen. Es wird sich hier in der nächsten Zeit die Frage stellen, ob / wie man die Zahlung des Mieters zurückweisen kann, ohne dabei eine Ablehnung der Leistung mit der Folge des Wegfalls von Zahlungsverzug zu erklären. Eine Lösung kann ich hierfür momentan noch nicht anbieten.

Wenn der Mieter allerdings im Folgemonat – in Kenntnis und mit der Erfahrung aus Ihrer Handhabung für den Vormonat – nur den gedeckelten Betrag überweist, damit Sie die Rücküberweisung der unzulässigen Differenz nicht machen müssen, gerät er auf jeden Fall in Zahlungsverzug mit dieser Differenz. Der Mieter ist also gezwungen, jeden Monat neu eine unzulässig hohe Miete an Sie zu überweisen, wenn er vermeiden will, daß Sie ihm kündigen können, und Sie sind gezwungen, jeden Monat neu die unzulässig hohe Differenz an ihn zurückzuüberweisen, wenn Sie vermeiden wollen, einen Bußgeldtatbestand zu verwirklichen.

In der Kommunikation mit dem Mieter ist es auch hier wichtig, daß Sie vermeiden, eine Vertragsänderung herbeizuführen, die zu einer Absenkung führt. Sie dürfen dem Mieter also nicht mitteilen, daß seine Miete jetzt „reduziert“ ist oder daß Sie auf die Differenz „verzichten“ oder ähnliches. Weder in der ausdrücklichen noch in der stillschweigenden Kommunikation oder Ihrer Handhabung dürfen Sie sich in einer Weise verhalten, die dem Mieter signalisiert, daß seine Miete nun vertraglich abgesenkt sein soll. Sonst verlieren Sie die Möglichkeit, die Fehlbeträge nachzufordern, sobald das Gesetz vom BVerfG aufgehoben wurde.

Mitteilung an den Mieter

In Bezug auf die Zurücküberweisung von unzulässigen Mietanteilen empfehle ich ein Schreiben an den betreffenden Mieter mit folgendem Inhalt:

„Sehr geehrter Mieter,

nach § 11 Abs. 1 Ziffer 4 MietenWoG iVm. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG darf ich Ihre Zahlung ab sofort nur noch in der Höhe entgegennehmen, die am 18.06.2019 vereinbart oder geschuldet war. Wenn Sie mir mehr als das überweisen, muß ich die übersteigende Differenz zurücküberweisen, um zu vermeiden, eine Ordnungswidrigkeit zu begehen, die mit einem Bußgeld bis 500.000 Euro bedroht ist.

Ich erkläre hiermit ausdrücklich, daß ich nicht auf die Differenz verzichte und Sie in dieser Höhe künftig monatlich in einen steigenden Mietrückstand geraten. Ich weise des weiteren darauf hin, daß Sie in einen kündigungsbegründenden Verzug geraten, wenn Sie die Differenz nicht leisten.

Mit freundlichen Grüßen,“

Im Verwendungszweck der Rücküberweisung sollte man einen Vorbehalt erklären, etwa „Mietendeckel-Differenz unter Vorbehalt“. Wenn Sie zudem die Verzugsproblematik im Verwendungszweck ansprechen wollen, können Sie das ergänzen und etwa schreiben „Mietendeckel-Differenz unter Vorbehalt ohne Ablehnung der Annahme“.

Des weiteren empfiehlt es sich, über die auflaufenden Rückstände mit den Mietern zu kommunizieren. Damit meine ich nicht, daß Sie sie anmahnen, denn das ist bußgeldbewehrt. Was Sie aber machen können ist, den Mietern folgendes zu schreiben und dann entsprechend vorzugehen:

„Sehr geehrter Mieter,

ich weise darauf hin, daß auf Ihrem Mietkonto derzeit ein Rückstand in Höhe von … Euro besteht. Es ist mir gesetzlich verboten, diesen anzumahnen. Ich darf Sie aber auffordern zu bestätigen und mir gegenüber durch diese Erklärung ausdrücklich anzuerkennen, daß Sie mir aktuell einen Betrag in dieser Höhe schulden. Hierfür setze ich eine Frist bis zum … Nach fruchtlosem Fristablauf werde ich Klage vor dem Amtsgericht wegen des Rückstands erheben.

Mit freundlichen Grüßen,“

Den letzten Satz können Sie natürlich auch weglassen. Mit einer solchen Formulierung verlangen Sie keine unzulässige Miete, sondern eine Erklärung. Das dürfte nach meinem Verständnis des Gesetzes kein Verstoß sein. Eine Haftung übernehme ich für diese Wertung allerdings nicht.

Eine Klage ist auch ein „Fordern“, deshalb muß man hier die Anträge etwas umstellen und ggf. eine Kombination aus bedingter Zahlungs- und hilfsweiser Feststellungsklage wählen. Das beleuchte ich in einem separaten Beitrag.

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