Resumé zum Mietendeckel

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Seit nunmehr eineinhalb Jahren beschäftigt uns das rot-rot-grüne Mietendeckelprojekt nun, seit einem halben Jahr ist das Gesetz (überwiegend) in Kraft. Es gibt etliche gerichtliche Entscheidungen im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren, die Fachpresse hat in zahlreichen Beiträgen über die Einzelheiten diskutiert, in unzähligen Mandantengesprächen haben wir das MietenWoG Bln aus allen möglichen Perspektiven und mit allen denkbaren Ideen beleuchtet.

Es ist Zeit, den derzeitigen Stand einmal zu resümieren.

In der Presse und auf Twitter werden im wesentlichen politische Haltungen kommuniziert. Darum geht es vorliegend nicht. Vielmehr fasse ich hier zusammen, was wir über den juristischen Gehalt des Gesetzes zum heutigen Stand sagen können.

1. Der Mietendeckel senkt nicht die Miete!

Informiert man sich auf der Webseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung oder bei den Berliner Mietervereinen, erhält man den Eindruck, daß der Mietendeckel zu einer Mietreduktion führt. Das ist falsch. Das MietenWoG Bln ist eine öffentlich-rechtliche Regelung, die auf den Bereich des Landes Berlin beschränkt ist. Mietrecht ist aber kein öffentliches Recht, sondern Zivilrecht. Die Miethöhe ist im Mietvertrag vereinbart, der Rechtsrahmen hierzu findet sich in § 535 BGB. Nach dieser Vorschrift ist die „vereinbarte“ Miete zu zahlen, keine andere und insbesondere keine anderweitig gedeckelte. Weder der Mietvertrag noch das BGB werden durch das MietenWoG Bln geändert.

Das ist unstreitig. In der Gesetzesbegründung (Änderungsanträge vom 21.01.2020 Seite 5) wird das freimütig so auch erklärt,

Zitat:

„Vor diesem Hintergrund greift das MietenWoG Bln nicht unmittelbar (aus)gestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse ein, deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richtet. Die sich aus solchen Vereinbarungen ergebenden Rechte können im Geltungszeitraum des Gesetzes allerdings nur in den vom MietenWoG Bln gesetzten öffentlich-rechtlichen Grenzen ausgeübt werden.“

Das bedeutet zweierlei: erstens bleiben alle mietvertraglichen Ansprüche vollwirksam bestehen. Eine Miete, die wirksam auf 14 Euro/qm vereinbart ist, bleibt bei 14 Euro/qm. Zweitens kann der Vermieter die Zahlung aber während der Zeit, in der das Gesetz gilt, und lokal dort, wo das Gesetz gilt, nicht geltend machen. Er ist also temporär und auf das Land Berlin beschränkt in der Ausübung seiner legitimen Rechte gehindert, mehr nicht.

Dementsprechend haben auch die Berliner Landgerichte entschieden, wenn es um Mieterhöhungen ging. Entweder, das MietenWoG Bln wurde als verfassungswidrig sowieso nicht in Betracht gezogen, oder es wurde ignoriert, weil es kein Zivilrecht regelt. In einem Mieterhöhungsverfahren geht es aber nur um Zivilrecht, nämlich einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB. Da spielt das MietenWoG Bln keine Rolle.

Warum hat der Berliner Landesgesetzgeber nur die Tatsache einer Miete bzw. die temporäre Rechtsausübung verboten, nicht aber die rechtsgeschäftliche Vereinbarung selbst? Weil letzteres unzweifelhaft eine zivilrechtliche Regelung wäre und der Landesgesetzgeber für eine solche Regelung keine Gesetzgebungskompetenz hat. Das BGB ist ein Bundesgesetz und durch einzelne Länder nicht abänderbar. Das ist so eindeutig und unzweifelhaft, daß man es im Rahmen des MietenWoG Bln gar nicht erst versucht hat.

2. Folge: die „Absenkung“ führt zu Mietrückständen

Wenn die Miete nicht sinkt, dann bedeutet jede Weniger-Zahlung einen Mietrückstand. Wenn dieser die Schwelle von einer Monatsmiete überschritten hat, kann der Vermieter wegen Zahlungsrückstands kündigen, § 543 BGB.

Hiergegen wenden die Mietervertreter und die Gesetzesbegründung ein, daß dieser Mietrückstand wegen § 134 BGB wegfällt. Nach dieser Vorschrift ist eine vertragliche Vereinbarung, die gegen ein Gesetz verstößt, nichtig. Das Problem ist, daß es solche gesetzeswidrigen vertraglichen Vereinbarungen vorliegend nicht gibt. Das MietenWoG Bln verbietet nicht, einen Mietvertrag zu einer höheren Miete zu schließen, siehe oben. Es verbietet nur die höhere Miete als solche. Die Miete als solche ist aber keine vertragliche Vereinbarung, sondern eine schlichte Tatsache, d.h. § 134 BGB ist nicht anwendbar. So wird es in der juristischen Fachpresse seit längerem kommentiert (bspw. Beck im Grundeigentum) und so sehen es auch die Gerichte, wenn sie Mieterhöhungen ungerührt vom Deckel weiter ausurteilen, obwohl sie zu einer Miete führen, die über dem vom MietenWoG Bln vorgesehenen Deckel „Stichtagsmiete 18.06.2019“ liegt, d.h. zu einer Miete, die nach dem Gesetz verboten ist.

Nichts anderes kann dann für die Mieten gelten, die nach dem 23.11.2020 „verboten“ sind, weil sie über den Tabellengrenzen liegen.

3. Mietrückstände führen zu Kündigungsrechten

Ob das MietenWoG Bln nun verfassungswidrig ist oder nicht, ändert demzufolge nichts daran, daß Mietrückstände auflaufen, wenn der Mieter wegen des Deckels weniger zahlt. Folgerichtig kann der Vermieter kündigen, wenn der Rückstand hoch genug ist.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Weniger-Zahlung temporär erlaubt. Auch dann entsteht zwar ein Rückstand. Der Mieter gerät aber nicht in Verzug mit diesem. § 543 BGB setzt für die Kündigung Verzug mit Rückstand voraus, so daß eine der zwei Voraussetzungen bei erlaubter Weniger-Zahlung nicht greift.

Viele Vermieter schreiben ihre Mieter aktuell an und erklären, daß ab Dezember temporär weniger gezahlt und die Differenz zur Seite gelegt werden soll. Damit verhindern diese Vermieter, daß ihre Mieter in Verzug geraten. Das heißt, sie nehmen ihre Miter vor den Folgen der Berliner Politik in Schutz, indem sie Kündigungsrechte wegen der Deckelrückstände temporär suspendieren. Eine Notwendigkeit hierzu besteht nicht, eine Kommunikation über die „Absenkung“ sieht das Gesetz nicht vor. Es scheint ein Irrtum zu kursieren, daß die Mieter über die Höhe des Deckelbetrags informiert werden müßten, viele Mandanten von uns werden von ihren Mietern darauf angesprochen. Eine solche Pflicht gibt es im MietenWoG Bln nicht.

Wenn ein Vermieter nichts schreibt, bleibt sein Mieter zivilrechtlich zur vollen Zahlung verpflichtet. Zahlt er weniger, liegt neben dem Rückstand auch Verzug mit dem Rückstand vor, d.h. der Weg zur Kündigung ist beschritten.

4. Das MietenWoG Bln gilt nicht in Hamburg.

§ 11 Nr. 4 MietenWoG Bln erklärt es für ordnungswidrig, eine überhöhte Miete „entgegenzunehmen“ oder „zu fordern“. Da es ein Berliner Landesgesetz ist, gilt das freilich nur in Berlin, nicht auswärts.

Das macht es für auswärtige Eigentümer bequem. Wird die Miete bspw. in Hamburg entgegengenommen, kann das nicht ordnungswidrig sein: in Hamburg gibt es keine gesetzliche Vorschrift, die das verbietet, und in Berlin wird nichts unrechtes getan, solange man den Rückstand nicht mahnt.

Folge ist, daß eine Ungleichbehandlung zwischen denjenigen Eigentümern entsteht, die in Berlin leben und ihr Konto hier haben, und denjenigen Eigentümern, die auswärts sitzen und Mieten auf ihre auswärtigen Konten erhalten. Die hiesigen werden mit Bußgeldtatbeständen bedroht, die auswärtigen nicht.

In der Praxis sehen wir insbesondere drei Gruppen von Berliner Vermietern.

  • Die erste ist die Gruppe der Eigentümer einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung, oder zwei oder drei einzelner Wohnungen. Hier geht es um Altersvorsorge in kleinstem Rahmen. Die Wohnungen sind in der Regel mit Krediten erheblich belastet, in die Wohnungen wurde kräftig investiert und sie sind entsprechend hochwertig ausgestattet. Demgemäß liegen die Mieten häufig deutlich höher, als der Deckel erlaubt. Die Mieteinnahmen decken die Kosten und Kredite, mehr nicht. Eine Kürzung führt hier unmittelbar zu Problemen.
  • Die zweite Gruppe ist repräsentiert durch den Handwerksunternehmer oder Freiberufler oder klassischen Kleinunternehmer, dessen Familie über Generationen ein oder zwei Mietshäuser aufgebaut hat. Die Mieteinnahmen helfen den Kindern oder Enkeln, das Studium zu finanzieren, und überbrücken Engpässe, zum Beispiel Coronaausfälle, im Betrieb. Die Immobilien sind in der Regel nicht mehr so hoch mit Krediten belastet, aber die Einnahmen werden dennoch benötigt für vorgenannte Zwecke. Auch hier führen Kürzungen unmittelbar zu Problemen.
  • Die dritte Gruppe sind große Wohnungsgesellschaften mit Beständen, die ganz oder teilweise in Berlin liegen. Hier sind Liquiditätsreduktionen im Berliner Sektor etwas, das man temporär idR. gut überbrücken kann.

Die Gruppe 1 verabschiedet sich derzeit, wenn irgend möglich, aus dem Markt. Leere Wohnungen werden verkauft, wenn es steuerlich möglich ist. Eine Vermietung findet nicht statt, wenn sie sich vermeiden läßt. Die Statistiken zeigen uns, daß die Vermietungsangebote seit Februar 2020, d.h. dem Inkrafttreten des Gesetzes, für Wohnungen, die unter das Gesetz fallen, um rund 60% eingebrochen sind. Das ist ja auch völlig klar: wenn man jeden Monat draufzahlen soll, das Arbeitseinkommen aber zum Leben braucht, macht ein Investment keinen Sinn.

Die Gruppe 2 hält aktuell noch durch. Nach dem, was wir so hören, gilt das aber nur bis zur Entscheidung des BVerfG im Juni 2021. Sollte dort etwas anderes herauskommen als eine Nichtigerklärung des Gesetzes, werden wir massive Reaktionen sehen. Denn auch hier gilt: dauerhafte Verlustbringer machen wirtschaftlich keinen Sinn und müssen zum Selbstschutz irgendwann abgestoßen werden. Zu einem guten Teil ist Gruppe 2 aktuell dabei, ihre Häuser in Eigentumswohnungen aufzuteilen, um sie überhaupt noch verkaufen zu können, wenn man das irgendwann einmal will. Denn wer kauft schon ein ungeteiltes Mietshaus, das dauerhaft defizitär ist und nach den aktuellen Plänen zu § 250 BauGB n.F. (hier S. 10) auch nie wieder aufgeteilt werden könnte? Das günstigste wäre dann, das Haus dem Staat zu schenken. Das hatten wir in der DDR schon mal, so etwas will jedenfalls keiner kaufen. Eigentumswohnungen hingegen sind vermutlich dauerhaft werthaltig, denn irgendwo müssen die Menschen ja wohnen, und wenn es keine Mietwohnungen mehr gibt, weil niemand defizitär vermieten möchte, bleibt nur der Kauf übrig. Hier wird es also weiter einen Markt geben.

Gruppe 3 sieht von außen zu. Die Verluste durch die Absenkungen werden durch ein Herunterfahren der Investitionen – in die Instandhaltung, in Modernisierungen, in Neubau – kompensiert und da nicht die Miete sinkt, sondern nur der Cashflow, und da die Differenzen später nachgezahlt werden müssen, entstehen nicht einmal Buchverluste. Nur in den Fällen, in denen die Mieter die Differenzen nicht zur Seite legen und später nicht leisten können, ist mit Rechtskosten für die Beitreibung, die Räumungsklage und ggf. die Räumungsvollstreckung zu rechnen. Dann kann man die Wohnungen aber anschließend vernünftig herrichten und teurer neu vermieten, im Mittel sollte das verlustneutral gesteuert werden können.

Das MietenWoG Bln verursacht also im wesentlichen der kleinen bis mittelständischen Berliner Wirtschaft (über den Umweg der Berliner Kleinanleger und Altersvorsorger) Schwierigkeiten, jedoch weder den großen Vermietungsgesellschaften noch den auswärtigen Anlegern. Nebeneffekt ist, daß aktuell kaum jemand noch eine Wohnung findet, der neu in die Stadt ziehen oder innerhalb der Stadt umziehen will. Denn niemand zieht freiwillig aus, und wenn doch, wird die Wohnung verkauft oder bleibt leer.

5. Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

In einem Beitrag im Grundeigentum habe ich letztes Jahr, vor Abschluß des Gesetzgebungsvorhabens, davor gewarnt, daß das MietenWoG Bln einen Wegfall der Geschäftsgrundlage darstellen dürfte und zu zusätzlichen Kündigungsrechten der Vermieter nach § 313 BGB führen kann. Dieser Auffassung haben sich namhafte Kollegen mittlerweile angeschlossen und veröffentlichten entsprechende Beiträge in der Fachpresse (bspw. Grundeigentum 2020, Seite 1168).

Dabei scheint man sich einig darüber zu sein, daß ein solches Kündigungsrecht jedenfalls dann entsteht, wenn das MietenWoG Bln tatsächlich wirksam sein sollte. Das wissen wir aber erst nach der Entscheidung des BVerfG im nächsten Jahr. Nicht ausdiskutiert ist die Frage, ob schon die aktuelle Rechtsunsicherheit einen Wegfall der Geschäftsgrundlage darstellt. Das ist nicht fernliegend, wie wir an den Vermietungszahlen in Berlin sehen: die meisten privaten Vermieter entscheiden sich aktuell wegen der Rechtsunsicherheit rings um das MietenWoG Bln, leer werdende Wohnungen nicht neu zu vermieten, sondern zu verkaufen, selbst zu nutzen oder – trotz Zweckentfremdungsverbots – leer stehen zu lassen. Damit ist die bestehende Rechtsunsicherheit wohl eine Änderung der Geschäftsgrundlage auf Vermieterseite (siehe hier).

Die Diskussion bleibt nicht unbemerkt. Wir erhalten zunehmend Anfragen, ob man jetzt wegen der Absenkungen kündigen kann oder ob man bis Juni, d.h. bis zur Entscheidung des BVerfG, warten muß.

6. Abbild in unserem Mandatsaufkommen

Vorgenannte Umstände bilden sich in unseren Mandatsaufkommen unmittelbar ab. Wir haben in 2019 hunderte Mieterhöhungsverfahren prozessiert, sämtlichst auf der Grundlage der Mieterhöhungen, die Mitte Juni 2019 noch versandt wurden, als Schutz vor dem „Stichtag“ 18.06.2019. Parallel dazu stieg die Zahl der Eigenbedarfskündigungen sprunghaft an, was bis heute anhält. Aktuell erklären wir zwei, drei Eigenbedarfskündigungen pro Woche. Fremdvermieten lohnt sich nicht mehr, da überlässt man die Wohnung lieber vergünstigt der eigenen Tochter oder zieht selbst ein.

In den gleichen Trend führt das erhöhte Aufkommen der Mietpreisrügen wegen der Mietpreisbremse. Die Conny GmbH, früher Lexfox, ist mit ihrem Portal wenigermiete.de sehr akquisestark, viele Mieter versuchen hierüber, ihre Monatsmiete nachträglich zu senken. Auf Eigentümerseite ist die Miete jedoch häufig nah an den Kredit- und Unterhaltskosten der Immobilie kalkuliert, d.h. eine Absenkung führt dazu, daß Vermieten unrentabel wird. Dann ist naheliegend, die Vermietung zu beenden. Das wiederum trägt zu dem erhöhten Aufkommen an Eigenbedarfskündigungen und anschließender Selbstnutzung der Wohnung bei.

Für das nächste Jahr rechnen wir mit einem erhöhten Aufkommen an Zahlungsklagen, rückstandsbedingten Kündigungen und Räumungsprozessen wegen Mietrückstands als Folge der Wenigerzahlungen durch den Deckel. Des weiteren wird im Mai 2021 der aktuelle Mietspiegel seine Qualifizierung verlieren. Da es auf die nächsten 8 Jahre in Berlin keinen neuen qualifizierten Mietspiegel geben kann, da erst wieder eine Datenbasis wachsen muß, ist damit zu rechnen, daß über Vergleichswohnungen und Gutachten ein erhebliches Mieterhöhungspotential gehoben werden wird. Denn mangels Mietspiegel ist die politische Steuerung von dessen Statistik, die in den letzten vier Mietspiegeln zu künstlich abgesenkten Werten geführt hat, nicht länger möglich. Was das bedeutet, können wir anhand eines aktuellen BGH-Urteils erahnen, das heute durch die Presse geht.

7. Fazit

Aus unserer internen Sicht als Mietrechtsanwälte in Berlin ist das MietenWoG Bln für die Mieter ein trojanisches Pferd: im Gegenzug für eine temporäre Wenigerzahlung, die unabhängig vom verfassungsrechtlichen Schicksal des MietenWoG Bln später nachgezahlt werden muß, erwachsen den Vermietern Kündigungsrechte, eine Sensibilisierung der Eigentümer für die Notwendigkeit stetiger Mieterhöhungen in jeweils maximalem Umfang sowie verstärkte Risiken, daß Eigenbedarf beansprucht wird. Zeitgleich sind andere Mietwohnungen, in die man dann umziehen könnte, weitgehend vom Markt verschwunden. Neubau findet nicht mehr statt, weil der Investor nicht ausschließen kann, daß der jetzige Neubau in ein paar Jahren von der Berliner Politik als Bestandsbau behandelt und dann ebenfalls gedeckelt wird. Instandsetzungen und Modernisierungen finden ebenfalls nicht mehr statt, wenn es sich irgendwie vermeiden läßt. Und ausgerechnet der Teil der Berliner Wirtschaft, der nicht zum Gastronomie- und Kunstsektor gehört, sondern Corona hätte vernünftig überstehen können, nämlich die Bauwirtschaft, erfährt die Einnahmeausfälle durch Auftragszurückhaltung am stärksten.

Sollte das BVerfG das MietenWoG Bln nicht für nichtig erklären – was, nebenbei bemerkt, keiner der Kollegen in meinem Umfeld glaubt, der mit dem Gesetz und seinen Auswirkungen aktuell zu tun hat – wird die sich aktuell aufstauende Welle von Kündigungen und anderweitigen Marktreaktionen durch Berlin ziehen. Das sind keine guten Aussichten.

Das Ergebnis ist also in keinem denkbaren Ausgang und für keinen der Beteiligten, ob auf Vermieter- oder Mieterseite oder bei den marktbeteiligten Handwerks- und Dienstleistungsunternehmen, positiv. Ob angesichts dessen das Eigenlob gerechtfertigt ist, das sich die Berliner regierenden Parteien derzeit auf die Mietendeckelfahnen schreiben, darf man bezweifeln.