MietenWoG – Bußgeldvermeidung bei Unklarheiten

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Problemstellung

Nach § 6 Abs. 4 MietenWoG haben Vermieter bis zum 22.04.2020 allen Mietern „Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen„. Eine Liste dessen, was ich meine, daß in dieser Auskunft alles mit erklärt werden muß, finden Sie oben als Beitragsbild.

Teil dieser Berechnungsumstände ist, ob und welche moderne Ausstattung nach § 6 Abs. 3 vorliegt, also ob und welche folgenden Merkmale vorliegen:

  1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
  2. Einbauküche,
  3. hochwertige Sanitärausstattung,
  4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a).

Sie müssen nicht nur positiv erklären, daß ein solches Merkmal vorliegt, sondern (wenn das der Fall ist) auch, daß es nicht vorliegt.

Problematisch ist nun, daß die Merkmale Wertungen enthalten. Ist jede Einbauküche einschlägig, auch die aus den 70er Jahren? Oder gilt nur eine, die heute „modern“ ist? Wann ist eine Küche „modern“? Wann ist eine Sanitärausstattung „hochwertig“ und was zählt alles dazu? Wann ist der Bodenbelag „hochwertig“? Ist der Aufzug auch dann schwellenlos, wenn es eine Rampe gibt? Wie hoch muß eine Schwelle sein, um als Schwelle zu gelten?

Wenn Sie hier eine falsche Auskunft erteilen oder sich um die Antwort drücken, droht ein Bußgeld bis 500.000 Euro nach § 11 MietenWoG.

Lösung

Ordnungswidrig handeln Sie allerdings nur, wenn Sie vorsätzlich oder fahrlässig falsch beauskunften.

Um die Fahrlässigkeit zu vermeiden, können Sie bei Unklarheiten die Owi-Behörde um Auskunft bitten, wie der konkrete Sachverhalt richtig zu verstehen ist. Sie können also das Bezirksamt anschreiben und fragen, ob die Einbauküche in der Wohnung in der x-Straße im 3. OG links (von der Straße aus gesehen) das Tatbestandsmerkmal nach § 6 Abs. 4 Satz 2 Ziffer 2 MietenWoG erfüllt oder nicht. Dabei können Sie mitteilen, daß Sie davon ausgehen, daß die Einbauküche als Merkmal einschlägig ist, wenn Sie nicht bis (zum Beispiel) zum 01.04.2020 von der Behörde eine andere Einschätzung erhalten.

Ebenso können Sie fragen, ob die Sanitärausstattung in dieser Wohnung nach Einschätzung des Bezirksamts hochwertig ist oder nicht, und erklären, daß Sie von einer Hochwertigkeit ausgehen, wenn Sie nicht bis zum 01.04.2020 etwas anderes mitgeteilt bekommen.

Es ist nicht notwendig, Bilder oder weitergehende Informationen (die Ihnen ja idR. auch gar nicht vorliegen werden) mit der Anfrage mitzureichen. Hier gilt der Amtsermittlungsgrundsatz, die Behörde muß sich die zur Auskunft notwendigen Informationen selbst beschaffen.

Wenn das Bezirksamt nicht antwortet, ist es nicht fahrlässig, wenn Sie nach Ablauf der Rückäußerungsfrist ein Zweifelsmerkmal so einschätzen, wie Sie es der Behörde gegenüber avisiert und ihr zur Prüfung gestellt hatten.

Strukturierung der Anfragen

Im Bezirksamt werden die Akten zu solchen Auskunftsanfragen sicherlich wohnungsbezogen geführt. Deshalb bietet es sich an, die Ausstattungsmerkmale nicht einzeln – d.h. ein Merkmal pro Schreiben – abzufragen, sondern gesammelt pro Wohnung. Aus dem gleichen Grund bietet es sich an, für jede Wohnung eine eigene Anfrage zu stellen, diese also nicht zu bündeln, weil sie vom Bezirksamt ohnehin nicht gebündelt bearbeitet werden könnten.

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