Due Diligence beim Ankauf von Mehrfamilienhäusern – hier: Miethöhe

Wurde die Mietpreisbremse anfangs noch nicht so ernst genommen, hat sich das mittlerweile geändert. Ein wesentlicher Schwerpunkt der Objektprüfung beim Ankauf von Immobilienportfolios und Mehrfamilienhäusern ist heute die Frage, wie belastbar die vereinbarten Mieten sind und wie hoch das Rückfallpotential im Falle von Mietpreisrügen.

Für einen kurzen Überblick, quasi als Checkliste für Maklerhäuser und Ankäufer, hier noch einmal die wichtigsten Fakten:

• Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten mit erstmaliger Bezugsfertigkeit ab 2. Oktober 2014 und danach (556f BGB). Wenn der Mietvertrag allerdings nach 2018 abgeschlossen wurde, muß das in ihm ausdrücklich erwähnt werden, sonst kann sich der Vermieter nicht darauf berufen (§ 556g BGB).
• Die Ausnahme, daß die Mietpreisbremse für die Erstvermietung nach „umfassender Modernisierung“ nicht gilt (§ 556f BGB), ist m.E. tot. Zum einen ist das Kriterium in baulicher Hinsicht kaum erfüllbar (BGH VIII ZR 73/19). Viel gravierender wiegt aber, daß eine Modernisierung nur umfassend ist, wenn für sie mehr als 1/3 der Neubaukosten aufgewendet wurde. Nach der Rechtsprechung dürfen dabei nur „reine Modernisierungskosten“ angesetzt werden. Das sind solche, die um tatsächliche (LG Berlin 63 S 293/17) und um fiktive (BGH VIII ZR 81/19) Instandsetzungskosten bereinigt wurden. Weil solche in der Praxis nicht eindeutig ermittelbar sind, sondern immer geschätzt werden müssen, führt das zu einer Art Bazar-Situation in der mündlichen Verhandlung vor Gericht, die je nach dessen Prägung zu mehr oder weniger hohen Abzügen bis hin zu einem völligen Wegfall der Kosten an Bestandsbauteilen führt nach dem Motto: Fenster gab es in der Wohnung schon, und die fiktiven Reparaturkosten wären genau so hoch gewesen wie jetzt der Austausch gegen moderne Isolierverglasung; das Beispiel läßt sich mit Elektrik, Heizung, Innenputz, Böden, Bad und Küche und allem, was es schon gibt, wiederholen. Nur komplett neue Dinge, wie etwa ein vorher nicht existenter Aufzug, unterliegen keinem Abzug. Die gerichtliche Handhabung ist der Höhe nach vorab unberechenbar. In der Regel sind die Abzüge jedenfalls so hoch, daß 1/3 der Neubaukosten mit dem verbleibenden Rest nicht erreichbar ist.
• Eine Vormiete ist nur dann belastbar, wenn sie ihrerseits nicht gegen die Mietpreisbremse verstieß. Das führt mitunter dazu, daß die Vormieten bis zurück zum 01.06.2015 – dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse – geprüft werden müssen.
• Ein Modernisierungszuschlag (nach § 556e Abs. 2 BGB) leidet unter den gleichen Problemen wie die Berechnung der Modernisierungsanteile bei der umfassenden Modernisierung (s.o.). Zudem ist der Dokumentationsaufwand gewaltig. Käufern liegen oft nicht die vollständigen Bauunterlagen (Bestandsaufnahme Altzustand, Arbeiten und Kosten im Detail) vor, so daß schon daraus prozessuale Nachteile folgen. Zudem könnte der Modernisierungszuschlag nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% des unmodernisierten Zustands addiert werden, was sich durch die Kappung auf 8% sowie auf maximal 2 bis 3 Euro/qm (§ 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB) nicht rechnet.
• Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, wenn es wie in Berlin keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, schwierig. Bei einer Objektprüfung wird man diesen dennoch heranziehen müssen, denn Gutachten zu allen Wohnungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Anmietung einzuholen, verbietet sich aus Kosten- wie aus Zeitgründen.
• Maßgeblich ist die zulässige Miete bei Beginn des jeweiligen Vertrags, im Fall von Staffelschritten zudem bei Eintritt der jeweiligen Staffel. In einem Portfolio mit 200 Einheiten muß deshalb jeder einzelne Mietvertrag daraufhin geprüft werden, wann er begann, und dann die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Einheit zu diesem Zeitpunkt berechnet werden. Die Einwertung muß für anschließende Staffeln wiederholt werden. Basiert die betreffende Miete auf einer Vormiete, muß auch diese geprüft werden.

Aus notarieller Sicht ist relevant, ob der Verkäufer eine bestimmte Ertragslage des Objekts zusichert oder sogar garantiert, oder ob er lediglich eine Erklärung über die aktuelle Mietzahlungshöhe abgibt, ohne für deren Belastbarkeit einzustehen. Wie verbindlich die Kaufvertragsbeteiligten das handhaben wollen, sollte insoweit miteinander abgeklärt werden.