Veröffentlicht von Die Mietpreisbremse führt zu erheblichem Druck auf den Vermieter: Wohnungen können häufig nicht mehr kostendeckend vermietet werden. Als in Berlin 2019 dann noch der Mietendeckel kam, wurden viele Vermieter kreativ.
Ein Modell bestand darin, den Inhalt des Wohnungsmietvertrags auf das Allernötigste zu beschränken und Dinge, die nicht zwingend dazugehörten, separat zu vermieten, etwa Einbauküchen, Stellplätze oder Keller. Der BGH hat letzteres nun bestätigt, wenn es sich um inhaltlich getrennte Verträge handelt (VIII ZR 94/21).
Werden Wohnräume und ein Kellerraum mit separaten Verträgen vermietet, spricht laut BGH die tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen. Um die tatsächliche Vermutung zu widerlegen, bedarf es besonderer Umstände, die die die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Verträge begründen. Für die rechtliche Einheit beider Verträge sprach im konkreten Fall, dass sich Mieträume und Keller in einem Gebäude befanden und dass beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt geschlossen wurden. Dies reichte dem BGH aber nicht aus, denn neben der tatsächlichen Vermutung sprachen sowohl der eindeutige Wortlaut der Verträge als auch die unterschiedlichen Regelungen für zwei selbstständige Vereinbarungen. So sollte sich die monatliche Miete für die Kellerräume um jährlich 2,5 Prozent erhöhen, wohingegen die Miete für die Wohnräume indexiert wurde. Außerdem hatten die Parteien einen Kündigungsausschluss für die Wohnräume von 2 Jahren vereinbart, wohingegen der Kündigungsausschluss für den Kellerraum 10 Jahre betrug. Zwar sei ein Sonderkündigungsrecht vereinbart worden, wonach der Kellerraummietvertrag ausnahmsweise vorfristig gemeinsam mit den Wohnräumen gekündigt werden konnte. Dieser Umstand allein kann laut BGH aber die rechtliche Einheit beider Verträge nicht begründen, denn der Vermieter habe mehrfach sehr deutlich gemacht, dass er zwei eigenständige Verträge schließen wolle.
Die Regelungen der Mietpreisbremse finden keine Anwendung auf die Vermietung von Kellerräumen. Diese können daher zu ungedeckelten Preisen vermietet werden.
Zur Person:
Tobias Scheidacker
Rechtsanwalt & Notar in Berlin-Charlottenburg
Geboren 1975 in Greifswald, Studium und Referendariat in Berlin, 2002/03 angestellt als Rechtsanwalt in Erfurt, seit 2004 selbständig in Berlin mit Schwerpunkt Immobilienrecht, Fachanwalt seit 2005, Notar seit Juli 2022. Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzerverein Kreuzberg e.V., betreibt den Blog www.ikb-law.blog und veröffentlicht regelmäßig Rechtipps auf anwalt.de. Unsere Kanzlei befindet sich im Herzen Berlin-Charlottenburgs, zwischen Ku’Damm und Kantstraße, in einem schönen Altbau aus dem 19. Jhdt. Mein Partner Dr. Thomas Hansen ist spezialisiert auf das Wohnungseigentumsrecht, unsere Partnerin Dr. Susanne Rosenstock auf das Strafrecht und unsere Kollegin Amélie-Charlotte von Oppen bearbeitet alle Mietrechtssachen im Wohn- und Gewerberaummietrecht. Ich selbst arbeite überwiegend als Notar sowie in einzelnen, ausgewählten anwaltlichen Angelegenheiten im Bereich des Immobilienrechts.