Gesetzestext zum Aufteilungsverbot

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Einleitung

Im August 2019 hatte ich darauf hingewiesen, daß im Kontext des sog. „Wohnungspakets“ der großen Koalition im Bund ein Aufteilungsverbot verabredet wurde (siehe hier). Mittlerweile liegt ein Referentenentwurf des BMI dazu vor (Stand 09.06.2020 hier).

Das geplante Gesetz trägt den etwas sperrigen Titel „Baulandmobilisierungsgesetz“. Mit ihm soll unter anderem ein neuer § 250 BauGB geschaffen werden, der den Gemeinden – vergleichbar der Mietpreisbremse – die Kompetenz zuweist, Gebiete zu bestimmen, in denen eine Aufteilung von Bestandsgebäuden unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt wird.

In Berlin wird das vermutlich dazu führen, daß ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes keine Aufteilungen mehr stattfinden. Wohneigentum kann dann nur noch in Neubau entstehen, der idR. teurer ist. Eigentumswohnungen werden zu einem knappen Gut. Für die Preisentwicklung dürfte das positiv sein, d.h. die Kaufpreise existenter Eigentumswohnungen werden weiter steigen.

Die tragenden Gründe

Die Gesetzesbegründung findet sich auf den Seiten 28 bis 30 des Referentenentwurfs. Danach ist (kurz zusammengefasst) maßgebend, daß in Großstädten Aufteilungen stattfinden. Weder die 10jährige Kündigungssperre wegen Eigenbedarfs ab erstem Abverkauf noch das Vorkaufsrecht der Mieter seien ein hinreichender Schutz, zumal beides nur für Bestandsmieter gelte. Das setze eine Motivation für die Eigentümer, die Bestandsmieter zum Auszug zu bewegen. Die Neuregelung ziele darauf ab, ein ausreichendes Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhalten.

Als das WEG im Jahr 1951 neu geschaffen wurde, klang das noch ganz anders. Die damalige Gesetzesbegründung findet sich in der BR-Drucksache 75/51 – auf Schreibmaschine sorgfältig ausgefertigt auf 33 Seiten. Die Ausgangslage war die gleiche: es fehlte an bezahlbarem Wohnraum für breite Bevölkerungskreise. Die Lösung zu Zeiten von Adenauer und Ehrhardt lautete, daß man auch dem „kleinen Mann“ ermöglichen sollte, Eigentum zu bilden, um langfristig niedrige Wohnkosten zu gewährleisten:

Dazu kommt bei einem weiteren Personenkreis, dessen Mittel für den Bau eines Eigenheims nicht ausreichen, der Wunsch nach dem Erwerb wenigstens eines eigenheimähnlichen Teils eines größeren Hauses. Hierbei ist auch der Gedanke maßgebend, dass dem Eigentümer oder demjenigen, der sich in einer eigentümerähnlichen Stellung befindet, die fortschreitende Tilgung des Fremdkapitals zugute kommt, die zu einer Ermäßigung der Wohnkosten bis auf die reinen Bewirtschaftungskosten führt, während der Mieter seinen stets gleichbleibenden Mietzins zu entrichten hat.“

Man hatte nach dem Krieg erkannt, daß Wohnkosten niedriger sind, wenn möglichst viele Menschen in Eigentum leben, und wollte das fördern. Der Ansatz mit § 250 BauGB-E ist gegenteilig: die Bildung von Wohneigentum durch Aufteilung wird eingeschränkt, um Mieten niedrig zu halten.

Der genaue Wortlaut der geplanten Vorschrift:

§ 250 BauGB-E Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten

(1) Sofern die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind, bedarf bei bereits bestehenden Wohngebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der Genehmigung. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Gebiete nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von [jeweils] höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(2) Zuständig für die Genehmigung ist die von der Landesregierung bestimmte Stelle.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn

    1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
    2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienan- gehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
    3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
    4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
    5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

Die Genehmigung nach Satz 1 Nummer 1 bis 3 darf erst erteilt werden, wenn abgesehen von der Eintragung in das Grundbuch alle Voraussetzungen für die beabsichtigte Rechtsänderung gemäß Absatz 6 Satz 1 unwiderruflich erfüllt sind.

(4) Im Übrigen darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist. Unter der Voraussetzung von Satz 1 kann die Genehmigung mit einer Auflage erteilt werden.

(5) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach Absatz 1 Satz 2 liegt, darf das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid beim Grundbuchamt eingegangen ist. Ist dennoch eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, kann die für die Genehmigung zuständige Stelle das Grundbuchamt um die Eintragung eines Wider- spruchs ersuchen; § 53 Absatz 1 der Grundbuchordnung bleibt unberührt. Der Wider- spruch ist zu löschen, wenn die für die Genehmigung zuständige Stelle darum ersucht oder die Genehmigung erteilt ist.

(6) Der Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 bedarf ferner

    1. die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes be- zeichneten Rechte,
    2. die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetz- buchs an Grundstücken mit Wohngebäuden, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Be- nutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, sowie
    3. bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden eine im Grundbuch als Belastung einzutra- gende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zu- gewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist.

Die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 gelten sinngemäß.

Auf die Einzelheiten gehe ich in Folgebeiträgen in der nächsten Zeit näher ein.