Umwandlung: jetzt!

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Nur noch ein kurzes Zeitfenster

Die GroKo möchte die Aufteilung von Häusern in Eigentumswohnungen einschränken. Die Süddeutsche berichtet wörtlich:

„Diesem Ziel soll auch ein Gesetzentwurf dienen, der bis Ende des Jahres vorliegen und die Möglichkeit begrenzen soll, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.“

Häuser in Milieuschutzgebieten sind schon heute nahezu unverkäuflich und durch den anhaltenden Erlass weiterer Gebietsverordnungen dehnt sich das konstant aus. Nun kommen durch das geplante „Wohnungspaket“ auch auf Bundesebene weitere Restriktionen im Mietrecht hinzu, nämlich eine Verlängerung der Mietpreisbremse und eine weitere Absenkung der ortsüblichen Vergleichsmieten durch Absenkung der Mietspiegelberechnung.

Durch die kommenden zusätzlichen Restriktionen werden viele Eigentümer motiviert sein, aus dem Immobilienmarkt auszusteigen. Die Frage ist nur: geht das dann noch? Kauft noch jemand zu den dann herrschenden Bedingungen Mietshäuser?

Der Gesetzgeber hat das Problem erkannt und auch die Lösung: die Leute werden aufteilen und ihre Häuser dann als Eigentumswohnungen verkaufen. Dem wird nun ein Riegel vorgeschoben: damit die Leute nicht auf diese Weise aus dem Mietmarkt fliehen können, verhindert man künftig die Aufteilung. So können keine Eigentumswohnungen entstehen und die Häuser bleiben zwingend in der Vermietung gefangen.

Wenn Sie nicht mehr aufteilen, das Haus aber auch nicht mehr als ganzes verkaufen können, weil es keinen Markt dafür mehr gibt, sind Sie der künftigen Mietengesetzgebung (oder Steuergesetzgebung oder was da zu Ihren Lasten noch kommen mag) schutzlos ausgeliefert. Sie können nicht mehr entscheiden, daß Sie „die Nase voll“ haben und es Ihnen „jetzt reicht“. Denn Sie haben keine Handlungsoptionen mehr, sich dagegen zu wehren. Bislang blieb noch immer die Aufteilung und der Abverkauf der einzelnen Wohnungen. Dieser letzte Ausweg ist dann geschlossen, Sie sind bewegungsunfähig, das Kapital bleibt zwingend im Haus gebunden.

Eigentumswohnungen werden dagegen handelbar bleiben, zumal sich das Angebot durch diese Maßnahmen verknappt und der Mietmarkt angesichts der rechtlichen Restriktionen vielleicht sogar schrumpfen wird.

Schützen Sie sich und teilen Sie JETZT auf!

Um bewegungsfähig zu bleiben, muß man also jetzt aufteilen. Das gilt auch dann, wenn Sie aktuell gar nicht vorhaben, zu verkaufen. Sie erhalten sich damit lediglich Ihre Möglichkeit, es zu tun. Diese Möglichkeit endet sonst demnächst.

Wer noch nicht umgewandelt hat, sollte umgehend beginnen. Denn eine Aufteilung dauert etwas: es müssen Aufteilungspläne erstellt und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Erst danach ist der Gang zum Notar möglich, der eine Teilungserklärung beurkundet und das ganze beim Grundbuchamt zum Vollzug einreicht.

Als in Berlin die Umwandlungsverordnung erlassen wurde, diskutierten die Gerichte, ab wann eine vorgenommene Aufteilung „sicher“ ist. Ergebnis: ab Eingang des Antrags beim Grundbuchamt, wenn dieser vollzugsreif ist, also nichts mehr fehlt. Denn auf die Bearbeitungsdauer beim Grundbuchamt hat der Bürger keinen Einfluß, sie bleibt bei der Betrachtung deshalb außen vor (BGH V ZB 198/15, siehe hier).

Das bedeutet:

Ihr Aufteilungsantrag muß spätestens am 31.12.2019 vollzugsreif beim Grundbuchamt eingereicht sein,

wenn Sie verhindern wollen, unter den zeitlichen Anwendungsbereich der angekündigten neuen Restriktionen zu geraten. Rechnen Sie mit 3 Monaten beim Bezirksamt für die Bearbeitung Ihres Antrags auf Abgeschlossenheitsbescheinigung, dann sehen Sie, daß Sie diesen jetzt im August, spätestens im September stellen sollten. Damit das möglich ist, müssen Sie JETZT die Aufteilungspläne erstellen. Dazu brauchen Sie vermutlich einen Architekten. Es ist Sommer, die sind alle am bauen. Sie sehen: es ist schon kaum noch zu schaffen. Fangen Sie an.

Investieren auf Wohnungsebene

Zum Aufbau von Vermögen und passivem Einkommen aus Immobilien, insbesondere einer oder mehreren Eigentumswohnungen, habe ich ein ebook geschrieben, den Link zu Amazon finden Sie hier. Wer es lieber gedruckt in der Hand hält, findet es hier.

Nachtrag 26.08.2019

Von einem privaten Berliner Immobilienunternehmer habe ich folgendes Feedback erhalten, das ich mit seiner Erlaubnis hier veröffentlichen darf:

Ein Feedback zu Ihrer Empfehlung, Mietshäuser in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Nach intensiven Gesprächen mit weiteren Haus- und Wohnungsbesitzern möchte ich Ihnen gerne folgenden Tenor mitteilen:

Abgesehen davon, dass eine Aufteilung in Eigentumswohnungen notariell und organisatorisch für viele Hausbesitzer einen nicht unerheblichen Aufwand darstellt, wäre es das falsche Signal. Mit dieser vorauseilenden Notwehraktion bedient man ja genau die von der Linken bewusst geschürte Hysterie und Unsicherheit. Die Immobilienbranche würde gewissermaßen die Macht und Durchsetzbarkeit der Berliner Wohnungspolitik a priori eingestehen. Hausbesitzer, die seit mehreren Generationen in Berlin vermieten, haben Weltkrieg, Berlin-Blockade und DDR überstanden – und werden sich nicht von Frau Lompscher in die Knie zwingen lassen. Gegen den Markt, gegen die Logik und gegen Gesetze lässt sich vielleicht kurzfristig, aber nicht langfristig Politik machen. Vielleicht kommt eine schwere Zeit auf die Immobilienbesitzer zu, aber jetzt gilt es auch, souverän zu bleiben. Ansonsten bewegen wir uns sehenden Auges in einen Teufelskreis: radikale Politikvorschläge provozieren immer neue Abwehrhandlungen der Branche. Was es braucht, ist eine Besinnung auf marktwirtschaftliche und gesetzliche Grundsätze. Selbst wenn das Bundesverfassungsgericht Eingriffe in den Immobilienmarkt ankündigt, die zum Teil ja nachvollziehbar sind, gilt es die völlig überzogene Berliner Wohnungspolitik juristisch zu bekämpfen. Eine Aufforderung für ein Normenkontrollverfahren wäre eine angemessene erste Maßnahme. Druck auf die Parteien ausüben, die sich bei jeder Gelegenheit als rechtsstaatlich bezeichnen, das ist jetzt das Gebot der Stunde.

Chapeau!