BGH: Mietpreisbremse in Hessen nichtig (und damit auch in Berlin)

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Ausgangslage

Die Mietpreisbremse funktioniert zweistufig. In § 556d BGB (= Bundesrecht) erlaubt der Bundesgesetzgeber den Landesregierungen, per Verordnung (= Landesrecht) die Mietpreisbremse in Kraft zu setzen. Das geht aber nicht einfach so, sondern diese Landesverordnung

„muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.“

der BGH-Fall VIII ZR 130/18

In Hessen wurde zwar am 27.11.2015 eine solche Verordnung erlassen. Die amtliche Begründung fehlte aber. Sie wurde erst im Jahr 2017 auf der Homepage des Ministeriums in Form einer zum Download angebotenen Datei öffentlich zugänglich gemacht. Anläßlich eines Mietpreisprozesses zwischen Mieter und Vermieter hatte der BGH nun darüber zu entscheiden, ob deswegen die Verordnung insgesamt unwirksam ist – was er bestätigt und in sehr klarer Sprache begründet. Der Leitsatz c) der Entscheidung lautet:

„Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es … nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt.“

In Leitsatz e) heißt es ergänzend:

„Der zur Unwirksamkeit … führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden.“

Ergebnis: in Hessen gab es bislang keine Mietpreisbremse, auch wenn die Existenz der dortigen Verordnung etwas anderes vortäuschte.

Nach der Begründung ist klar: auch in Berlin gibt es keine Mietpreisbremse!

Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wurde im Berliner Gesetz- und Verordnungsblatt vom 12.05.2015 veröffentlicht, und zwar ohne Begründung (siehe hier).

Sucht man die Begründung, findet sie sich allein in einem internen Informationsschreiben des Senats an das Abgeordnetenhaus von Berlin vom 28.04.2015 (hier). Das ist jedoch bei einer Suche auf den Seiten des Abgeordnetenhauses nicht zu finden. Auf den Webseiten der zuständigen Senatsverwaltung findet sich bis heute nur ein Verweis auf den Gesetzestext, nicht auf seine Begründung (als pdf hier). Wo der interessierte Bürger noch nachschauen könnte, „die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle“ zu finden, ist nicht zu sehen, amtlich bekannt gemacht wurde sie, soweit ersichtlich, bis heute nicht.

Damit erfüllt auch die Berliner Rechtslage nicht die Mindestkriterien des BGH.

Steine statt Brot

Folge ist, daß sämtliche bis jetzt abgeschlossenen Mieten zulässig sind. Das gilt auch für alle weiteren Mieten, die künftig abgeschlossen werden – bis der Senat in wirksamer Weise eine neue Verordnung erläßt.

Die Ermächtigung dazu hat er bis Ende 2020. Bislang war unklar, ob er nach Auslaufen der Berliner Verordnung im Juni 2020 eine weitere erlassen kann oder ob die bundesgesetzliche Ermächtigung nur einen einmaligen Erlass erlaubt. Wenn wir allerdings nun davon ausgehen, daß es bislang gar keine wirksame Mietpreisbremse in Berlin gab, dann kann der Senat – so gesehen erstmalig – eine erlassen. Die gilt dann wieder für 5 Jahre.

Nachtrag 20.08.2019

Durch die heutige Entscheidung des BVerfG (Spiegel-Bericht siehe hier) ändert sich nichts. Das BVerfG hat befunden, daß das Bundesrecht im BGB verfassungsgemäß ist. Es ging nicht darum, ob auf Landesebene wirksam eine Verordnung erlassen wurde.

Beim BGH ging es hingegen um die Landesverordnung. Ist die nichtig, gilt die Mietpreisbremse regional nicht.

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