Veröffentlicht von Ausgangslage
Mit der Webseite wenigermiete.de wirbt die Conny GmbH (ehemals Lexfox GmbH), um Mietermandate. Inhaltlich geht es in der Regel darum, Mietpreisrügen gegenüber Vermietern auszusprechen, die monatliche Nettokaltmiete dadurch zu reduzieren und sich den „Gewinn“ aufzuteilen. Für den Mieter ist das kostenlos, es sei denn, der Vermieter bezieht ihn in den Prozeß mit ein (sog. Drittwiderklage, hierzu AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 3 C 2/18, Urteil vom 23.01.2019 in Grundeigentum 2019, 737).
Für die Conny GmbH ist das Geschäft scheinbar hoch ertragreich, weil es weitgehend durchautomatisiert ist. Die Rügeschreiben wie auch die weitere Korrespondenz, die Klageschriften und nahezu alles, was wir von dort sehen, ist standardisiert. Die individuellen Details der verschiedenen Sachverhalte werden durch Tabellen in Anlagen oder Platzhalter ausgefüllt. In welcher Tiefe ein Anwalt sich das dort anschaut, ist uns nicht immer klar.
strukturell falsche Berechnung in den Rügeschreiben
Ob und mit welchem Inhalt die Conny GmbH eine Mietpreisrüge erklärt, hängt also im wesentlichen von einer maschinellen Bewertung ab. Demnach ist maßgeblich, wie der Algorithmus dort eingestellt ist, d.h. mit welchen Vorgaben er arbeitet.
In der Praxis stellen wir fest, daß die Rügen der Conny GmbH in der Regel falsch berechnet sind, weil sie nicht den Vorgaben des Berliner Mietspiegels 2019 entsprechen. Wir haben in diversen Schreiben und Prozessen immer wieder darauf hingewiesen. Dennoch ändert die Conny GmbH ihre Algorithmen nicht, so daß weiterhin falsch berechnete Rügen eingehen.
Was genau ist daran falsch?
In Ziffer 4 Absatz 6 der amtlichen Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel 2019 (zu finden auf Seite 9 des verlinkten pdf, rechte Spalte zweiter Absatz) heißt es:
„Jeder Wert der Spanne“ ist auch der Oberwert. Das bedeutet, daß eine Einordnung in die Spannen des Mietspiegels nicht notwendig ist. Man kann den Oberwert des Mietspiegelfeldes verwenden und 10% hinzusetzen, um die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB zu ermitteln.
Das macht einen erheblichen Unterschied. So liegt der Mittelwert im Altbau, mittlere Wohnlage, mittlere Wohnungsgröße 60-90 qm, bei 6,77 Euro/qm, der Oberwert bei 10,00 Euro/qm. Der Unterwert liegt sogar bei 4,84 Euro/qm. Es geht also um teilweise mehr als den doppelten Betrag.
Die Conny GmbH läßt die Mieter die Spanneneinordnung ausfüllen und ihr Algorithmus teilt den Vermietern, die er anschreibt, mit, daß die ortsübliche Vergleichsmiete diesen oder jenen Wert habe. Das ist nach vorstehender Bedienungsanweisung des Mietspiegels falsch.
Ist das wirklich so gemeint? Warum knüpft man bei Neuvermietung an den Oberwert?
Der Mietspiegel besteht aus zwei Teilen:
- Mietänderungen der letzten 4 (künftig 6) Jahre und
- Neuverträge der letzten 4 (künftig 6) Jahre
Mietänderungen der letzten 4 (künftig 6) Jahre
Mietänderungen im Bestand sind limitiert auf 15% alle 3 Jahre. Es gibt in Berlin noch zahlreiche Verträge aus den 80er Jahren, die (bis zur Einführung der Mietpreisbremse) nie angehoben wurden. Hier werden teilweise Bruttomieten von 3,50 Euro gezahlt. Netto sind das dann 2,50 Euro oder ähnliches. Wenn das in maximal zulässiger Weise erhöht wird, sind 15% = 0,53 Euro. Man könnte die 3,50 Euro also auf 4,03 Euro anheben und muß dann 3 Jahre warten – auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8 Euro liegt. In die Mietspiegelstatistik gehen die 3,03 Euro nettokalt ein (bei 1 Euro Nebenkostenanteil). Der Mietspiegel tut dann so, als wären diese 3,03 Euro Teil der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die unter dem Mittelwert liegenden Mieten stellen idR. Altverträge dar, welche in den letzten 4 Jahren durch Mieterhöhungen nach § 558 BGB angehoben wurden, aber auf 15% in 3 Jahren limitiert sind. Die Werte beinhalten also unter anderem extrem niedrige Ausgangsbeträge, die auch nach 15%iger Erhöhung weiterhin extrem gering sind. Sie stellen deshalb nur einen Teil des ortsüblichen Niveaus für Bestandsverträge dar. Bei Bestandsverträgen kommt es für Mietänderungen neben der Inflationsentwicklung und der allgemeinen Entwicklung des Mietmarktes auch auf den Hauszustand an: wenn der sich stetig verschlechtert, ist eine Mietanhebung weniger nachvollziehbar als bei gleichbleibendem oder sich verbessernden Zustand.
Neuverträge
Neuverträge repräsentieren hingegen idR. die oberen 20% der Spanne des Mietspiegels. Bei Neuverträgen spielt der Hauszustand, von Extremen abgesehen, nahezu keine Rolle. Maßgeblich sind der Stadtteil, die Wohnungsgröße und Schnitt, der Renovierungszustand, wie hell oder dunkel es in der Wohnung ist und als Luxuselement vielleicht noch das Vorhandensein eines Balkons, auf den man aber auch verzichtet, wenn man eine solche Wohnung nicht findet. Alles weitere spielt bei Neuvermietungen idR. keine Rolle.
Das Vertragsalter ist damit für die tatsächliche Miete um ein vielfaches relevanter als die Ausstattungskriterien der Spanneneinordnung.
Das bedeutet, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für den Teilmarkt „Neuvermietung“ eine gänzlich andere ist als die ortsübliche Vergleichsmiete für den Teilmarkt „Bestandsverträge“.
beide Teilmärkte in einem Mietspiegel
Ein Mietspiegel, der zwei völlig unterschiedliche Teilmärkte zusammenfasst und Durchschnitte daraus bildet, genügt nach den Grundsätzen der Statistik nicht wissenschaftlichen Ansprüchen iSd. § 558d Abs. 1 BGB. Deshalb wäre er für die Bestimmung der zulässigen Mieten nach § 556d Abs. 1 BGB gänzlich ungeeignet.
Das wiederum hat dogmatisch zur Folge, daß das Land Berlin eigentlich zwei Mietspiegel erstellen müßte, einen für die Bestandsverträge und einen für die Neuvermietungen der letzten 4 (künftig 6) Jahre. Das würde den Aufwand verdoppeln und hätte zudem von den Zahlen her Folgen, die politisch nicht gewünscht sind.
Vor diesem Hintergrund ist die in Ziffer 4 Absatz 6 der amtlichen Erläuterungen zum Mietspiegel enthaltene Anweisung ein Kompromiß: es bleibt bei einem gemeinsamen Mietspiegel für beide Teilmärkte, jedoch können Neuvermietungen an den Oberwert angeknüpft werden, unabhängig von einer etwaigen Spanneneinordnung. Hiermit wird simuliert, daß ein separater Mietspiegel für Neuverträge im Durchschnitt mindestens die Oberwerte ausweisen würde, da die Datensätze der Mietspiegel 2017 und 2019 aus politischen Gründen willkürlich um 25% gekappt wurden (Ziffer 4 Abs. 5):
Erhebliche Werte über den nun ausgewiesenen Oberwerten erscheinen deshalb nicht in der amtlichen Tabelle. Andernfalls wären sonst noch deutlich höhere Anknüpfungsbeträge bei Neuvermietung im Einzelfall gegeben. Auch das war politisch nicht gewollt.
weitere Fehler der Rügeschreiben
In den Rügeschreiben der Conny GmbH werden zudem eine ganze Reihe an Auskünften sowie in den anschließenden automatisierten Mahnschreiben die Erstattung von außergerichtlichen Kosten verlangt. Ersteres ist häufig, letzteres grundsätzlich unbegründet:
Eine Auskunftsklage
wegen der erhobenen Auskunftsansprüche ist mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, wenn der Vermieter nicht auf einen Ausnahmetatbestand, sondern auf den Mietspiegel abstellt, LG Berlin 64 S 95/19 (GE 2020, 672) unter Verweis auf LG Berlin 67 S 282/17 (GE 2018, 196). Stellt der Vermieter auf eine höhere Vormiete ab, muß er keine Auskunft zu Modernisierungen erklären, und so weiter.
Ein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten
besteht nicht. Denn die Conny GmbH wird für die Mieter, in deren Namen sie die Rügen erklärt, kostenlos tätig. Statt eines RVG-Honorars vereinbart sie, nur im Erfolgsfall Honorar zu erhalten, berechnet als Anteil an der Mietersparnis. Wenn sie außergerichtlich keine Mietersparnis bewirkt, sind keine Honoraransprüche gegenüber den Mietern entstanden mit der Folge, daß diese keine Kosten hatten. Die Abtretung einer Forderung in Höhe von Null Euro führt nicht zu einer Erhöhung derselben.
Davon abgesehen hat das LG Berlin entschieden, daß auch aus Rechtsgründen kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten besteht, LG Berlin 64 S 94/19, Entscheidungsgründe Ziffer 5 (GE 2020, 674 rechte Spalte).
Ergebnis
Wenn Sie eine Rüge der Conny GmbH erhalten, lohnt es sich, diese anwaltlich prüfen zu lassen und sich dagegen zu wehren. Sehr häufig sind Fehler enthalten (neben den vorstehend erörterten gibt es weitere). Eine Mietsenkung reduziert dauerhaft den Ertragswert Ihrer Immobilie und damit auch den Verkehrswert bei Veräußerung. Der Schaden ist dadurch für den Eigentümer viel höher als der Gewinn des Mieters durch seine Mietersparnis.
Wir helfen Ihnen dabei. Und wenn es im Einzelfall nicht gelingt und die Vermietung für Sie dadurch unwirtschaftlich wird, können wir Kaufinteressenten zu den Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung beraten und diese dann auch übernehmen, wenn es so weit ist.
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