Veröffentlicht von Seminar zum Mietendeckel am 17.02.2020
Teil 1 – Lastschriften
Teil 2 – „Entgegennahme“ von Zahlungen
Teil 3 – Alles nicht so heiß, weil eh verfassungswidrig?
Teil 4 – Haftet nur der Vermieter oder auch der Verwalter?
Teil 5 – Abschluß von neuen Mietverträgen
Teil 6 – Mitteilungspflicht über Stichtagsmiete sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 7 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 8 – generelle Auskunfts- und Vorlagepflicht gegenüber den Behörden sofort ab Inkrafttreten ohne Frist
Teil 9 – Auskunftspflicht über Berechnungsumstände binnen 2 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 10 – Anzeigepflicht über Modernisierungen vor Inkrafttreten binnen 3 Monaten nach Inkrafttreten
Teil 11 – Was passiert eigentlich nach Auslaufen des Gesetzes?
Teil 12 – Mietabsenkung in 9 Monaten
Teil 13 – Was ist ein bußgeldbewehrtes „Fordern“?
Einleitung
Im Moment besteht meine Arbeit aus kaum etwas anderem als Gesprächen über und Beratungen zum Mietendeckel. Dabei treten immer wieder die gleichen praktischen Fragen auf, sowohl bei Eigentümern als auch bei Verwaltern. Ich werde sie in einer Blogreihe in den nächsten Tagen nach und nach beantworten, so wie ich die aktuelle Sachlage beurteile.
Dabei gibt es Dinge, die Sie sofort wissen sollten, und solche, die etwas Zeit haben. Ich werde das in dieser Reihenfolge bearbeiten, d.h. die dringlichsten Dinge jetzt und die erst später dringlichen erst später.
Nach meinem Seminar am 17.02.2020 werde ich zudem Formulierungshilfen hier einstellen. Vorher möchte ich das noch nicht, da die Abstimmung mit Kollegen und das Nachdenken über die richtigen Inhalte etc. etwas mehr Zeit brauchen, als wir alle bisher dazu hatten.
Bitte sehen Sie von telefonischen Nachfragen zum Verständnis meiner Empfehlungen oder Hinweise ab; im Laufe der Reihe wird sich das eine oder andere von selbst erklären. Im übrigen nehme ich Fragen gern per email entgegen und werde die Antworten hier einfließen lassen.
Empfehlung: Mieteneinzug per Lastschrift stoppen
§ 11 Abs. 1 Ziffer 4 MietenWoG (hier Seite 20 unten/21 oben) bestimmt, daß es eine Ordnungswidrigkeit darstellt und mit Bußgeld bis zu 500.000 Euro bewehrt ist, wenn Sie eine unzulässig hohe Miete fordern. Unzulässig ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG (siehe oben, Seite 13) ab Inkrafttreten des Gesetzes eine Miete oberhalb der wirksam vereinbarten Stichtagsmiete vom 18.06.2019 bei Bestandsverträgen.
Das bedeutet zum einen, daß Mieterhöhungen mit Wirksamwerden nach dem 18.06.2019, egal ob aus Mietspiegelerhöhung, Modernisierung, Staffel oder Indexanpassung, ab Inkraftreten als unzulässig gelten und es einen Bußgeldtatbestand erfüllt, wenn Sie deren Zahlung fordern. Zum anderen bedeutet es, daß auch das Fordern von unwirksam vereinbarten Mieten bußgeldbewehrt ist. Unwirksam ist nach § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB eine Miete, die oberhalb der Vorschriften zur Mietpreisbremse liegt, also etwa bei Vertragsschluß nach dem 01.06.2015 die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete überstieg, ohne daß ein Ausnahmetatbestand vorlag. Wörtlich:
„Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
Damit hat das Land Berlin einen Bußgeldtatbestand für Verstöße gegen die Mietpreisbremse geschaffen, und zwar sofort ab Inkrafttreten des MietenWoG.
Der Einzug per Lastschrift ist ein solches „Fordern“. Es empfiehlt sich deshalb, das ab sofort zu unterlassen.
Ab sofort, spätestens aber ab März
Das MietenWoG wurde der Presseberichterstattung zufolge heute beschlossen. Es tritt am Tag nach seiner Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin in Kraft. Wenn das vor dem dritten Werktag im Februar ist, wäre der Lastschrifteinzug von Mieten, die sich nach dem 18.06.2019 erhöht haben, bereits im Februar ordnungswidrig, sonst erst im März.
Mieterhöhungen sind aber nicht ungültig.
Wir gehen alle davon aus, daß das Gesetz verfassungswidrig ist. Das bedeutet, daß es die Mieterhöhungen, die nach dem 18.06.2019 wirksam wurden, materiell-rechtlich nicht beseitigt. Ihr zivilrechtlicher Anspruch besteht also trotzdem und auch künftig. Sie dürfen die Zahlung aber nicht mehr „fordern“, wenn Sie kein (sofort vollziehbares) Bußgeld riskieren wollen. Insoweit entsteht notwendigerweise ein Mietrückstand beim Mieter in Höhe der Mieterhöhungsdifferenz nach dem 18.06.2019.
In der Kommunikation mit dem Mieter ist es allerdings wichtig, daß Sie vermeiden, eine Vertragsänderung herbeizuführen, die zu einer Absenkung führt. Sie dürfen dem Mieter also nicht mitteilen, daß seine Miete jetzt „reduziert“ ist oder daß Sie auf die Differenz „verzichten“ oder ähnliches. Weder in der ausdrücklichen noch in der stillschweigenden Kommunikation oder Ihrer Handhabung dürfen Sie sich in einer Weise verhalten, die dem Mieter signalisiert, daß seine Miete nun vertraglich abgesenkt sein soll. Sonst verlieren Sie die Möglichkeit, die Fehlbeträge nachzufordern, sobald das Gesetz vom BVerfG aufgehoben wurde.
Mitteilung an den Mieter
In Bezug auf die Beendigung der Lastschrifteinzüge empfehle ich ein Schreiben an alle Ihre Mieter mit folgendem, knappen Inhalt:
„Sehr geehrter Mieter,
ab sofort ziehen wir Mieten nicht mehr per Lastschrift ein. Bitte veranlassen Sie künftig eigenständig die Zahlung Ihrer monatlichen Miete. Das Mietkonto lautet: IBAN …
Mit freundlichen Grüßen,“
In welcher Höhe Sie künftig eine Mietzahlung erwarten, müssen Sie hier weder mitteilen, noch sollten Sie es. Denn das Fordern von einer zu hohen Miete ist bußgeldbewehrt, das Fordern einer zu niedrigen (abgesenkten) Miete könnte als Angebot einer vertraglichen Mietabsenkung verstanden werden, was Sie vermeiden möchten.
Auch das Entgegennehmen überhöhter Mietzahlungen ist ab Inkrafttreten bußgeldbewehrt. Damit befasse ich mich im nächsten Beitrag.
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