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Mietspiegeloptimierung (5): das Gebäude

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Übersicht aller Artikel zur Mietspiegeloptimierung

(1) Einleitung

(2) das Bad

(3) die Küche

(4) die Wohnung

(5) das Gebäude

(6) das Wohnumfeld

Ausgangslage

In der vierten Gruppe (von fünf) des Berliner Mietspiegels geht es um die Bausubstanz und Funktionalität des Gebäudes als solches. Es gibt 7 negative und 6 positive Merkmale plus Energiekennwerte (welche ich aber hier nicht näher bespreche). Sie lauten:

negativ

  • …„…„Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand
  • Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden
  • …„Hauseingangstür nicht abschließbar
  • …„Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks – auch Keller –, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)
  • …„Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung
  • …„Wohnung ab fünftem Obergeschoss ohne Personenaufzug

  • Keine Gegen-/Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner

positiv

  • Abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück
  • …„Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung (z.B. Partyraum)
  • …„Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Läufer im gesamten Flur- und Treppenbereich)
  • Überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäude (-teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach)
  • …„Gegen-/Wechselsprechanlage mit Videokontakt und elektrischem Türöffner
  • „Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen

Auch in der Gebäudegruppe gibt es überwiegend Kriterien, die nur mit hohem baulichen Aufwand verbesserbar sind. Dazu gehört auf Negativseite zum Beispiel der fehlende Aufzug, wenn die Wohnung im fünften OG oder höher liegt, und auf der Positivseite der Aufzug bei weniger als fünf Obergeschossen. Es gibt aber auch einige Punkte, die mit wenig Aufwand gleich hohes Gewicht in die Waagschale bringen.

die verhältnismäßig günstigsten Ansatzpunkte auf Negativseite

Kostenneutral ist es, dem kellerlosen Mieter einen Kellerverschlag oder einen Abstellraum auf dem Dachboden oder im Treppenhaus zuzuweisen, sofern ein solcher vorhanden ist. Der Mietspiegel verlangt übrigens nicht, daß das kostenlos geschieht. Im laufenden Vertrag wird man niemandem einen zusätzlichen Raum aufzwingen können, aber bei Neuvermietungen führt die Gewohnheit, immer einen Keller mit zu vermieten, ggf. gegen separates Entgelt, aber gekoppelt an die Laufzeit des Wohnungsmietvertrags, dazu, daß jedenfalls dieses Negativmerkmal in der Gruppe „Gebäude“ nicht vorliegt.

Vom Keller/Abstellraum abgesehen ist von allen Punkten baulich sicherlich am günstigsten, eine Hauseingangstür, die kein Schloß hat, abschließbar zu machen. Bei häufigem Vandalismus kann ausnahmsweise eine Videoüberwachung zulässig sein, um die dauerhafte Abschließbarkeit der Hauseingangstür durchzusetzen.

Die anderen Dinge sind aufwendiger. Häufiger Einwand der Mieterseite ist, daß Treppenhaus/Eingangsbereich in schlechtem Zustand seien oder der Instandhaltungszustand des Gebäudes schlecht. Wenn das zutrifft, sollte man über kurz oder lang ohnehin investieren, ganz unabhängig von Mietspiegelüberlegungen.

die verhältnismäßig günstigsten Ansatzpunkte auf Positivseite

Fahrradständer auf dem Hof müssen nicht überdacht sein, um wohnwerterhöhend zu wirken. Man darf aber keine Felkenkiller hinstellen, das Fahrrad muß mit Rahmen sicher anschließbar sein. Ich habe das in diesem Beitrag näher erörtert.

Wenn man den Eingangsbereich aufwerten will, kann man neben entsprechenden Materialien auch über Malerei nachdenken – das geht selbst in Milieuschutzgebieten ohne Baugenehmigung. In Berlin sind wir in der sowohl regional wie zeitlich einzigartigen Situation, daß es mit Knut Helms einen Kunsthistoriker gibt, der mit historischen Maltechniken Stuckspiegel oder Treppenhäuser gestaltet – das obige Beitragsbild zeigt ihn bei der Arbeit. Weitere Informationen finden Sie auf seiner Webseite.

Buchhinweis

Die Rechtsprechung zu den Berliner Mietspiegeln der letzten 10 Jahre, sortiert nach den einzelnen Merkmalen der Spanneneinordnung, habe ich in dem im Grundeigentumsverlag erschienenen Handbuch zusammengestellt. Darin läßt sich nachlesen, welche Ausstattungen die Gerichte wie beurteilt haben – sozusagen ein Feintuning etwaig von Ihnen geplanter Maßnahmen.

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