Mietspiegeloptimierung (6): das Wohnumfeld

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Übersicht aller Artikel zur Mietspiegeloptimierung

(1) Einleitung

(2) das Bad

(3) die Küche

(4) die Wohnung

(5) das Gebäude

(6) das Wohnumfeld

Ausgangslage

In der letzten Gruppe (von fünf) des Berliner Mietspiegels geht es um die Einbettung des Miethauses in seine Umgebung. Einige Punkte dieser Gruppe liegen außerhalb der unmittelbaren Einflußmöglichkeit des Eigentümers, aber nicht alle. Schauen wir einmal genauer hin: es gibt 4 negative und 5 positive Merkmale. Sie lauten:

negativ

  • …„…„„Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage
  • Besonders lärmbelastete Lage (ein Indiz hierfür kann die Ausweisung einer hohen Verkehrslärmbelastung gemäß Erläuterungen unter Nr. 12 dieses Mietspiegels sein)
  • „Besonders geruchsbelastete Lage
  • …„Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück

positiv

  • Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten)
  • …„Besonders ruhige Lage
  • …„Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück (z.B. Kinderspielplatz – bei Bezugsfertigkeit des Gebäudes vor 2003, Sitzbänke oder Ruhezonen, gute Gehwegbefestigung mit Grünflächen und Beleuchtung)
  • …„Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW- Parkplatzangebot in der Nähe
  • …„Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang

Was davon läßt sich beeinflussen?

vom Eigentümer beeinflußbare Ansatzpunkte auf Negativseite

Eine starke Vernachlässigung der Umgebung ist nur relevant, wenn sich das Objekt dem Straßenverzeichnis des Mietspiegels zufolge in einfacher Wohnlage befindet; bei mittleren oder guten Wohnlagen kommt sie nicht vor bzw. spielt keine Rolle. Was genau unter den Begriff „starke Vernachlässigung“ fällt, ist gelegentlich Gegenstand gerichtlichen Streits. Ändern läßt sich das gemeinsam mit den Eigentümern der umliegenden Objekte und auf politischer Ebene, nicht aber allein vom einzelnen Vermieter.

Auch die besondere Lärmbelastung durch Pkw- oder Flugverkehr ist vom einzelnen Eigentümer nicht steuerbar.

Bei der besonderen Geruchsbelastung kann das schon anders sein. Denn es kommt hier (wie auch beim Lärm) nicht auf das Haus an, sondern auf die Wohnung. Liegt diese im 1. OG direkt über einer Raucherkneipe  oder einer Bäckerei, ist eine besondere Geruchsbelastung naheliegend, bei der Wohnung im 5. OG schon nicht mehr. Durch adäquate Entlüftungsanlagen, Rauchabzüge und vertragliche Auflagen an die Gewerbemieter kann es möglich sein, die Emissionen so einzuschränken oder wegzuleiten, daß die Geruchsbelastung nicht mehr „besonders“ ist oder gar ganz wegfällt.

Die Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück fehlt nur dann, wenn man ein Fahrrad dort gar nicht abstellen kann. Ein Fahrradständer ist also nicht nötig. In engen Höfen oder komplex genutzten Grundstücken kann es sich aber anbieten, entsprechende Flächen konkret auszuweisen.

vom Eigentümer beeinflußbare Ansatzpunkte auf Positivseite

Gestaltbar ist das Grundstück, alles andere eher nicht. „Besonders ruhig“ können Hinterhoflagen auch in ansonsten nicht so stillen Gegenden sein, wenn nicht Gewerbe oder Pkw-Stellplätze auf dem Hof konstant Geräusche verursachen. Eine unter akustischen Gesichtspunkten angelegte Hofbepflanzung kann Geräusche reduzieren und so in gleich zwei Punkten das Wohnumfeld verbessern.

Buchhinweis

Die Rechtsprechung zu den Berliner Mietspiegeln der letzten 10 Jahre, sortiert nach den einzelnen Merkmalen der Spanneneinordnung, habe ich in dem im Grundeigentumsverlag erschienenen Handbuch zusammengestellt. Darin läßt sich nachlesen, welche Ausstattungen die Gerichte wie beurteilt haben – sozusagen ein Feintuning etwaig von Ihnen geplanter Maßnahmen.

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