Veröffentlicht von Mechanik der Eigenbedarfskündigung
Wenn der Vermieter selber einziehen will, kann er kündigen, § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB. Allerdings kann der Mieter dem widersprechen und verlangen, daß der Mietvertrag temporär, im Ausnahmefall auch unbegrenzt, fortgesetzt wird, wenn eine besondere persönliche Härte vorliegt, § 574 BGB. Das Gesetz nennt keine Regelbeispiele, sondern überlässt es den Gerichten, von Fall zu Fall zu entscheiden. Einzige Ausnahme: „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“.
Mechanik des Härteeinwands
Um eine besondere persönliche Härte einzuwenden, muß der Mieter schriftlich der Kündigung widersprechen und seine Gründe vortragen, und zwar spätestens bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist, § 574b BGB. Dann muß der Vermieter auf Räumung und Herausgabe klagen und der Richter abwägen: ist der Einwand tatsächlich eine Härte im Sinne des Gesetzes? Wenn ja, ist die nächste Überlegung, wessen Interesse im konkreten Fall überwiegt. Es kommt also auf die Gründe an, die der Vermieter in seiner Kündigung anführt.
Überwiegen aus Sicht des Gerichts die Mieterinteressen, kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie es unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist das nur bei einer Anpassung der Vertragsbedingungen für den Vermieter zumutbar, muß man sich auf solche einigen oder das Gericht urteilt sie aus, § 574a BGB.
Alter als Härte
In diesem Kontext wurde gestern eine Entscheidung des LG Berlin bekannt (Az. 67 S 345/18). Das Urteil selbst ist in den juristischen Datenbanken aktuell nicht eingestellt, es ist offenbar noch nicht veröffentlicht (wird es aber sicherlich demnächst). Allerdings kursierte eine Pressemitteilung mit ein paar Informationen, bspw. hier und hier. Danach kann allein das Lebensalter ein möglicher Härtegrund sein. Die Mieter des Falles am Landgericht waren zum Urteilszeitpunkt 84 und 87 Jahre alt und lebten in der Wohnung zum Kündigungszeitpunkt seit 18 Jahren, waren also etwa zum Renteneintritt dorthin gezogen. Der Vermieter wollte die Wohnung wohl nicht als Hauptwohnsitz nutzen, d.h. (vermutlich) als Zweitwohnung, und es gab auch finanzielle Aspekte (welche genau bleibt in der Presse unklar).
Kommentar
Im Kern halte ich den Gedanken, daß man Menschen ab einem bestimmten Alter nicht mehr gegen ihren Willen versetzten darf, für richtig. Allerdings wird es immer eine Einzelfallentscheidung bleiben. Die Mieter hier hatten Glück. Aus den Erwägungen des Landgerichts wird deutlich, daß der Fall bei anderer Interessenlage des Vermieters auch anders hätte ausgehen können. Welche das genau sein könnten, bleibt künftiger Rechtsprechung vorbehalten.
Offen bleibt zudem, ob das Gericht eine Anpassung der Vertragsbedingungen diskutierte. Letztlich würde das wohl eine Mieterhöhung außer der Reihe sein, die kompensiert, daß der Eigentümer die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er wollte. Weil das so ist, muß er es nun wirtschaftlich anders organisieren – und der Mieter vielleicht bezahlen. Je nach dem, wie nachhaltig der Vermieteranwalt in diesem Punkt arbeitete, werden wir in der Veröffentlichung der Entscheidung dazu etwas lesen oder nicht – es bleibt also spannend.
richtige Altersvorsorge schützt vor Kündigungen
Wer im Alter in Eigentum wohnt, kann nicht gekündigt werden und braucht auch keine Mieterhöhung oder Gerichtsverfahren darüber fürchten. Mit langfristiger richtiger Vermögensplanung ist das für die meisten Menschen möglich, denn Miete zahlen muß man ja eh – dann kann man das auch als Kreditrate ins eigene Eigentum tun. Wer mit 30 seine erste eigene Wohnung kauft, hat sie weit vor Rentenbeginn abbezahlt. Gerade in Fällen wie dem vorliegenden, wo ein Paar zum Renteneintritt noch einmal in eine neue Wohnung umzieht, bietet es sich an, das mit dem über das Leben angesparten Immobilienvermögen als Eigentümer zu tun statt als Mieter. Dann kann einem niemand Drittes mehr reinreden.
In meinem Buch „Vermögensaufbau und passives Einkommen mit Immobilien“ erkläre ich, wie das geht: