Veröffentlicht von Bedeutung der Schriftform von Gewerbemietverträgen
Mietverträge für Gewerberäume sind idR. auf eine bestimmte Laufzeit befristet. Das ist allerdings nur wirksam, wenn der Mietvertrag selbst schriftlich abgeschlossen ist, § 550 BGB. Das klingt unscheinbar, entpuppt sich in der konkreten Vertragspraxis aber als vielseitiges Problemfeld. Denn hierzu gehört, daß zum einen sämtliche wesentlichen Vertragsbestandteile wie Vertragspartner, Mietsache, Miete und Laufzeit im Detail in einer schriftlichen Vertragsurkunde festgehalten sind, und zum anderen spätere Nachträge, insbesondere wenn es mehrere gibt, erkennen lassen, zu welchem Vertrag sie gehören und was dieser alles beinhaltet.
Ist eines dieser Elemente nicht schriftlich, dann gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Das bedeutet, daß er jederzeit mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann. Das soll insbesondere spätere Grundstückskäufer davor schützen, daß sie einen für bestimmte Zeit unkündbaren Vertrag übernehmen, dessen Reichweite sie nicht überblicken können, weil die Unterlagen unvollständig sind und auch nicht erkennen lassen, daß es mehr gibt, als vorliegt. Insbesondere spätere Vertragsänderungen und -nachträge sind also immer wieder problematisch. Wie genau sie sein und sich aufeinander beziehen müssen, ist streitig und immer wieder Gegenstand gerichtlicher Verfahren.
Urteil des Kammergerichts 8 U 105/17
In einer gerade veröffentlichten Entscheidung des Kammergerichts (Az. 8 U 105/17 vom 09.11.2017) gab es einen Mietvertrag (vermutlich aus dem Jahr 2002), einen Nachtrag aus dem Jahr 2008 und einen weiteren Nachtrag aus dem Jahr 2015. In letzterem hieß es am Ende:
„Im Übrigen gelten die getroffenen Regelungen und Bestimmungen des Vertrags und seiner Ergänzungen.“
Der Vermieter, ein späterer Käufer des Objekts, war der Ansicht, daß die allgemeine Bezugnahme auf „Ergänzungen“ nicht ausreicht, um die Schriftform zu wahren. Der zweite Nachtrag hätte den ersten konkret nennen müssen, um den Umfang der Gesamtvereinbarung klar zu bezeichnen. Hieraus leitete er ab, daß er kündigen kann.
Das Kammergericht sah das anders. Die zweite Vertragsergänzung aus dem Jahr 2015 stellt ausdrücklich klar, dass es, soweit darin nicht ergänzende Regelungen getroffen werden, beim bisherigen Inhalt des Mietvertrages und seiner Ergänzungen bleibt. Einer Angabe des Datums der 1. Vertragsergänzung bedarf es dabei gemäß dem BGH (Urteil vom 22.04.2015, Az. XII ZR 55/14) nicht, wonach sich vielmehr aus einer Bezeichnung als ”2. Nachtrag zum Mietvertrag” hinreichend ergibt, dass es einen ersten Nachtrag geben muss (ebenso hatte das Kammergericht selbst im Jahr 2016 schon entschieden, Az. 8 U 70/15). Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist durch den vorliegenden Verweis auf Ergänzungen des Vertrages ausreichend Rechnung getragen. Ihm ist zuzumuten, sich gegebenenfalls beim Verkäufer oder beim Mieter zu erkundigen (siehe auch BGH, Urteil vom 5.2.2014 – XII ZR 65/13 zur Ausübung einer Verlängerungsoption und BGH, Urteil vom 5.12.2014 – XII ZR 65/13 zu Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen). Es macht dem Kammergericht zufolge auch keinen maßgeblichen Unterschied, dass die zweite hiesige Vertragsergänzung nicht angibt, wie viele Ergänzungen vorangegangen sind. Einem Erwerber ist zumutbar, seine Erkundigungen hierauf zu erstrecken.
Die Abgrenzungen sind mitunter feinsinnig. So hatte der Anwalt des Vermieters auf ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2007 verwiesen, wonach bei einer Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags in ein anderes Schriftstück, welches mit dem Hauptvertrag weder verbunden noch unterzeichnet ist und nicht auf den Vertrag Bezug nimmt, ein bloßer Hinweis im Vertrag auf nicht näher bezeichnete Anlagen nicht zur Wahrung der Schriftform ausreicht (BGH Urteil vom 04.04.2007 zum Az. VIII ZR 223/06). Das Kammergericht erklärte, das sei eine andere Konstellation als vorliegend, deshalb könne es hier auch anders urteilen. Unstreitig genüge im vorliegenden Fall die erste Vertragsergänzung der Schriftform und es gehe nur darum, ob die Fortgeltung der ersten Vertragsergänzung in der zweiten Vertragsergänzung zum Ausdruck komme oder nicht.
Die Schriftformproblematik im Mietrecht ist wichtig und komplex. Ich werde sie in der nächsten Zeit in weiteren Beiträgen immer wieder aufgreifen.
Eine Übersicht meiner weiteren Beiträge zu rechtlichen, steuerlichen oder politischen Themen rund um die Immobilie finden Sie weiter unten oder über „Home“ im Menü am Anfang oder am Ende dieser Seite.
Buchhinweis
Das aktuellste (brauchbare) Handbuch zur Rechtsprechung und Vertragsgestaltung speziell im Gewerbemietrecht finden Sie hier.