Veröffentlicht von Eigenbedarf ist immer wieder ein Thema, Haus & Grund gibt dazu eine kleine Broschüre heraus. Noch besser ist die persönliche Schulung: vor einigen Tagen hielten wir ein Seminar dazu. Ziel war, den Teilnehmern einen strukturierten Überblick zu geben, so daß auftretende Fragen in der Praxis eingeschätzt werden können. Neben Verwaltern und Eigentümern ist das Thema insbesondere auch für Makler interessant.
Das deutsche Mietrecht sieht mehr oder weniger zwingend vor, daß Wohnraummietverträge unbefristet sind. In Berlin gilt zudem, daß Wohnraum, den der Eigentümer nicht selbst bewohnt, zwingend vermietet werden muß; steht er länger als 3 Monate leer, gilt das als Zweckentfremdung und ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu einer halben Mio Euro bedroht ist. Einen solcherart zwingenden unbefristeten Wohnraummietvertrag kann man grundsätzlich nur kündigen, wenn sich der Mieter gravierend fehlverhält, etwa indem er Miete nicht zahlt oder trotz Abmahnungen Vertragspflichten verletzt. Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen. Auch ohne Fehlverhalten des Mieters kann der Vermieter kündigen, wenn er 1) andernfalls an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, oder 2) bei Eigenbedarf. Ausnahme 1) hat so enge tatbestandliche Voraussetzungen, daß sie kaum jemals vorliegt. Damit verbleibt Eigenbedarf als im wesentlichen einzige vom Gesetz erlaubte Möglichkeit, einen vertragstreuen Mieter zu kündigen.
Liegt Eigenbedarf vor (1), sind für die Kündigungserklärung die Fristen (2) und Formalien (3) zu beachten. Sodann kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen, namentlich beim Vorliegen einer Härte, widersprechen (4). Des weiteren kann während des Laufs der Kündigungsfrist der Bedarf des Vermieters wegfallen oder Alternativwohnraum frei werden (5). Die strategische Anlage eines Eigenbedarfsfalles muß schließlich die prozessualen Abläufe mit einbeziehen (6). Mit diesen Dingen befasst sich unser Seminarskript; die vertiefende Erörterung anhand aktueller Berliner Rechtsprechung, die wir in der Veranstaltung mit den Teilnehmern durchführen konnten, ist darin nicht enthalten, dafür muß man sich dann eben zu unseren Seminaren anmelden und mitmachen. Aber einen Überblick erhält man daraus durchaus.
Buchhinweis
Von Haus und Grund gibt es ein Taschenbuch zum Eigenbedarf (siehe hier), das für einen weitergehenden Einstieg sehr geeignet ist.