BGH: Zulässigkeit einer Saldoklage

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Ein unübersichtliches Mietkonto kommt schnell zustande.

Ein Mietkonto kann im Laufe der Zeit reichlich unübersichtlich werden, wenn der Mieter nicht pünktlich und exakt jeweils das zahlt, was er schuldet. Sind Lastschrifteinzüge vereinbart und ist das Konto nicht gedeckt, bucht die Bank zurück und erhebt zusätzlich Lastschriftkosten. Zahlt der Mieter mal mehr oder mal weniger, etwa weil er auf Mietrückstände nachzahlt oder rundet, dann fragt sich, wohin man das verrechnen muß: auf Kaltmiete oder auf Betriebskosten oder auf Heizkosten, auf diesen oder jenen Monat, oder vielleicht zuerst auf offene Rücklastschriftgebühren oder Abrechnungsnachforderungen? Oder auf noch offene Kaution? Wenn Mieten teilweise offen bleiben, fragt sich ebenfalls, was genau da offen bleibt: Kaltmiete oder Nebenkosten oder anteilig beides? Rechnet der Vermieter über ein Jahr die Betriebskosten ab, können Vorauszahlungen nicht mehr verlangt werden. Muß man die aus Altforderungen dann rausstreichen? Wie verrechnet sich ein Betriebskostenguthaben? Unter dem Strich steht dann im Saldo des Mietkontos eine Forderung von Betrag x, aber woraus besteht der?

Mitunter kann dieses Durcheinander so kompliziert werden, daß selbst eine Fachkraft im Anwaltsbüro einen ganzen Arbeitstag braucht, um herauszusortieren, was genau offen ist. Teilweise läßt sich das ohne rechtliche Wertungen gar nicht ermitteln. § 366 Abs. 2 BGB bestimmt eine Verrechnungsreihenfolge im Zweifelsfall. Danach wird bei mehreren verschiedenen Forderungen zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt. Definieren Sie mal „lästig“ oder „geringere Sicherheit“. Innerhalb einer Forderung verteilt sich der Zahlungseingang nach § 367 Abs. 1 BGB ebenfalls noch einmal: wenn auch Zinsen (zum Beispiel Verzugszinsen) und Kosten (zum Beispiel Rücklastschrift- oder Mahngebühren) zu entrichten sind, so wird eine zur Tilgung der ganzen Schuld nicht ausreichende Leistung zunächst auf die Kosten, dann auf die Zinsen und zuletzt auf die Hauptleistung angerechnet.

Das führt zu erheblichen Problemen im Prozeß.

Das Problem ist nun folgendes: Sie haben einen Arbeitstag lang das Mietkonto aufgedröselt und unter Anwendung vorstehender Reihenfolgen ermittelt, daß die 1.724,83 Euro, die im Saldo gerade offen sind, aus Miete a, Miete b, anteiliger Nebenkostenabrechnung c und Heizkostenabrechnung d bestehen. Das klagen Sie ein. Der Richter ist dann allerdings der Auffassung, daß Sie falsch verrechnet haben und nicht die von Ihnen ermittelten Forderungen, sondern Miete x, Miete y und anteilige Kaution z offen stehen. Also weist er Ihre Klage ab. Eingeklagt haben Sie zwar 1.724,83 Euro und auch nach Auffassung des Richters sind 1.724,83 Euro offen, aber eben nicht die, die Sie eingeklagt haben, sondern andere.

Wenn Sie statt dessen den Saldo einklagen und dem Gericht überlassen zu entscheiden, was wohin verrechnet werden muß und was offen ist, wurde Ihnen bislang die Klage als unzulässig abgewiesen, da der Lebenssachverhalt, der Ihre Klage begründet, von Ihnen nicht hinreichend dargelegt ist. Sie sollen sagen, welche Forderungen offen sind, das Gericht hat nicht die Aufgabe, das Mietkonto für Sie aufzudröseln, sondern nur, zu prüfen, ob das, was Sie sich ausgerechnet haben, dann stimmt.

BGH erlaubt Saldoklage auf Basis eines Mietkontos.

Vermieter halten diese Gerichtspraxis nicht selten für Rechtsverweigerung. Der BGH hat bereits in der Vergangenheit entschieden, daß es hinreichend konkret ist, ein Mietkonto vorzulegen und damit den Lebenssachverhalt darzulegen. Nun (Urteil vom 06.02.2019 zum Az. VIII ZR 54/18) nimmt er die Richter erneut in die Pflicht: eine Klage, die einen Saldo einfordert und das mit einem Mietkonto begründet, ist zulässig. Wird sie auf eine Forderungsaufstellung gestützt, in der der Vermieter die geschuldeten Bruttomieten den vom Mieter gezahlten Beträgen und diesem erteilten Gutschriften gegenüberstellt (d.h. ein Mietkonto), handelt es sich nicht um eine „unzulässige Saldoklage“, wenn die Einzelforderungen in der Aufstellung nach Betrag und – soweit erforderlich – nach Monat ausgewiesen werden. Das Berufungsgericht habe im dem dem BGH vorliegenden Fall verkannt, dass beim Fehlen einer näheren Aufschlüsselung des Klagebegehrens eine Auslegung des Klageantrags [durch das Gericht!] geboten ist und dabei auch ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (gegebenenfalls in entsprechender Anwendung) in Betracht kommt.

Mit dem insoweit zusammengefassten Vortrag des Vermieters im Prozess ist der Klagegegenstand im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt dargelegt. Soweit das Berufungsgericht meint, der Vermieter hätte konkret für jede einzelne Zahlung des Mieters erläutern müssen, mit welcher offenen (Teil-)Forderung (Nettomiete, Nebenkostenvorauszahlung) aus welchem Monat er jeweils eine Verrechnung vorgenommen habe, überspannt es die Anforderungen an die Darlegungen zum Klagegegenstand.

Bedeutung der Entscheidung für die Praxis.

Aus Anwalts- und Vermietersicht ist das Urteil eine Erleichterung. Es reduziert Prozeßrisiken und Arbeitsaufwand für Mietkontenklärungen und überlässt die Wertung der Rechtslage bei Verrechnungen dem Gericht.

Dennoch bleibt die grundsätzliche Empfehlung eine andere: bei Mietrückständen oder einem beginnenden Durcheinander auf dem Mietkonto sollte man nicht lange zusehen oder abwarten, sondern das jeweils zeitnah mit dem Mieter klären, notfalls beitreiben. Dann entstehen Situationen, in denen man das kaum mehr aufdröseln kann, gar nicht erst.

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