Mieten steigen geringer als die Durchschnittsinflation

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Die Mieten in Deutschland stagnieren seit Jahren.

Die hohen Mieten und extremen Preissteigerungen im Wohnungsbereich sind eins der großen Aufregerthemen der letzten Jahre. Zum Jahreswechsel 2018/19 wurde extra noch ein Gesetz verabschiedet, das die Mietpreisbremse verschärfte und den Mietenanstieg noch besser bremsen soll als bisher. Die SPD propagiert einen Mieten-Stop, Berlin diskutiert Enteignungen, und so weiter.

Wenn man Statistiker fragt, jagt man hier Phantome. Die Mietentwicklung liegt unterhalb der durchschnittlichen Inflationsrate, und zwar so nachhaltig, daß man den Anteil am Warenkorb des Verbrauchspreisindexes aktuell reduzieren mußte, um Verzerrungen zu vermeiden. Das Hintergrundpapier zur Revision des VPI Verbraucherpreisindex finden Sie hier.

Schwierig ist natürlich, das den Leuten nun, nachdem man jahrelang auf die Vermieter eingedroschen hat, zu erklären. Die „Welt“ fragt, ob man das glauben kann, die „Finanzmarktwelt“ findet es „unfassbar“. Die meisten Blätter erwähnen es lieber erst gleich gar nicht oder nur nebenbei am Rande, etwa die Berliner Zeitung, die Berliner Morgenpost oder die Westfälische Rundschau.

Wie genau lautet die Berechnung?

Hintergrund ist, daß zwei Drittel des deutschen Mietwohnungsbestandes in der Hand von privaten Kleinvermietern liegen. Diese erhöhen selten, und wenn, dann eher moderat, seit 2015 im Schnitt um 4%. Das sind 1,4% pro Jahr. Das restliche Drittel liegt in der Hand von Wohnungsunternehmen, welche ihre Bestandsmieten stärker anziehen, mit im Schnitt 5% bis 6% über die 4 Jahre aber auch maßvoll. Zu den Einzelheiten siehe das o.g. Hintergrundpapier Seiten 14 bis 16.

Die großen Preissteigerungen finden dagegen bei der erstmaligen Vermietung von Neubau und – in geringerem Maße – bei Mieterwechseln statt, und hier vor allem in den sieben großen Städten Deutschlands. In diesem Teilsegment stiegen die Preise in 2018 um 11%. Allerdings gab es in 2018 in Deutschland nur 240.000 Neubauten, was bei einem Wohnungsgesamtbestand von 41 Mio nur knapp mehr als einem halben Prozent des Markts entspricht. Von dieser Zahl entfällt ein großer Teil zudem auf Eigentumswohnungen, die nicht alle vermietet werden. Angesichts der in den letzten Jahren enorm verschärften energetischen Anforderungen an Neubau und infolge dessen der massiv gestiegenen Baupreise ist es kein Wunder, daß Neubau, wenn er vermietet wird, teurer ist. Wer in so etwas einzieht, hat in der Regel einen hohen Wohnkomfort und vergleichsweise niedrige Energiekosten. Außerhalb des Neubaus gab es in 2018 in jeder zehnten Wohnung einen Mieterwechsel, wo ebenfalls häufig zu höheren Preisen neu vermietet wurde.

Der Rest ist Mathematik. Wenn bei Wieder- und Neuvermietung in 2018 die Preise 11% höher lagen als 2017 und das einen Teil von (10% Wiedervermietung plus weniger als ein halbes Prozent Neubauvermietung =) knapp über 10% des Wohnungsmarkts insgesamt betraf, dann bedeutet das einen preistreibenden Effekt von sage und schreibe 1,1%.

Warum fühlt es sich anders an?

Fazit: eigentlich steigen die Mieten in Deutschland nicht wirklich, sonder stagnieren seit Jahren unterhalb des Inflationsniveaus. Nur bei Neubau oder Neuvermietung gab es spürbare Preisentwicklungen. Wenn in der Presse von hohen Mieten, unbezahlbaren Wohnungen und prozentual starken Preissteigerungen im Wohnungsmarkt die Rede ist, meint das nur diese. Für den Großteil der deutschen Mieter ist das nicht relevant. Wenn sich das in der öffentlichen Wahrnehmung anders anfühlt, beruht das auf einer selektiven Auswahl von Daten bei entsprechenden Presseberichten, Auswertungen oder Untersuchungen, siehe das o.g. Hintergrundpapier auf Seite 18.

Diese Tatsachen stellen natürlich die Politik in Frage, aber das ist ein anderes Thema.

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