begründungslose Kündigung von Wohnraum

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Eigentum: eine Frage des Grundgesetzes

Bis 1971 war es einem Vermieter jederzeit möglich, einen Wohnraummieter zu kündigen. Einfach so, ohne Grund. Denn Eigentum ist geschützt. Jegliches Eigentum, also auch das an Steinen, in denen man wohnen kann.

Eine Mieterhöhung geschah bis zu diesem Zeitpunkt dadurch, daß der Vermieter kündigte und dem Mieter einen neuen Mietvertrag anbot. Wollte oder konnte sich der Mieter die neue Miete nicht leisten, mußte er ausziehen, andernfalls gab es einen neuen Vertrag mit geänderten Konditionen.

So ist es überall auf der Welt heute noch.

Wohnraum-Kündigungsschutz: eine Idee mit diversen Folgen

Im Jahr 1971 führte eine Koalition aus SPD und FDP unter Willy Brandt mit dem WKSchG etwas neues ein: das Verbot, Wohnraummietverträge einfach so zu kündigen. Das war natürlich problematisch: die Verfassung zählte noch und man sah sich gehindert, den Eigentümern die wirtschaftliche Weiterentwicklung einfach so wegzunehmen. Zum Ausgleich überlegte man sich zwei Dinge:

  • zum einen die Modernisierungsumlage – ein Eigentümer, der in die Immobilie investiert, konnte 14% der Kosten jährlich mieterhöhend auf die Miete umlegen.
  • zum anderen die einseitige Mieterhöhung durch den Eigentümer. Voraussetzung war, daß die Miete seit mindestens einem Jahr unverändert war.

Das alles war damals ungewöhnlich, da es die Vertragsfreiheit punktuell beseitigte: der Vermieter konnte durch einseitige Erklärungen den Inhalt des Mietvertrags ändern. Das war eben der Preis dafür, daß der Mieter Kündigungsschutz erhielt, was auch eine Einschränkung der Vertragsfreiheit bedeutete.

permanent fortgesetzte Einschränkung der Eigentumsrechte bis heute

1974 schränkte eine Koalition aus SPD und FDP unter Helmut Schmidt das Modell mit dem 2. WKSchG zum ersten Mal ein: eine Mieterhöhung sollte nur noch auf das Niveau der „üblichen Entgelte“ möglich sein.

8 Jahre später, 1982 und in der ersten Legislatur von Helmut Kohl,  schränkte eine Koalition als CDU und FDP das weiter ein: eine Mieterhöhung sollte nur noch in Höhe von maximal 30% alle 3 Jahre erlaubt sein. Hier verwehrte man den Eigentümern zum ersten Mal, die Vertragsmiete auf die „üblichen Entgelte“ anzupassen: war die Ausgangsmiete extrem darunter, dann konnte man auch dann nur 30% erhöhen, wenn man am Ende weiterhin unterhalb des ortsüblichen Niveaus blieb. Man mußte dann drei Jahre warten, um erneut anpassen zu können. Die Modernisierungsumlage wurde auf 11% abgesenkt.

1993 reduzierten die gleichen Parteien, immer noch mit Helmut Kohl an der Regierung, die Kappung auf 20% alle 3 Jahre. Der Abstand zwischen der Möglichkeit zur Mietanpassung und den üblichen Mieten am Markt vergrößerte sich, immerhin blieb das Recht dann aber 22 Jahre lang inhaltsgleich. Es bewährte sich in dieser Zeit als für die Eigentümer zwar teilweise schmerzhafter, aber um des sozialen Ausgleichs willen noch erträglicher und vor allem in der Breite für alle Beteiligten irgendwie funktionierender Kompromiss.

2015 wurde auf Bundesebene die Mietpreisbremse eingeführt, die Gemeinden erlaubt, lokal die Mieterhöhung auf 15% alle 3 Jahre zu begrenzen, und Vermieter zwingt, Neuvermietungen weit unterhalb der Marktmiete vorzunehmen. Diese gesetzliche Änderung geschah unter Kanzlerin Merkel in einer Koalition aus CDU und SPD – das erste Mal seit Einführung des Kündigungsschutzes als solchem war die FDP hier nicht beteiligt.

2019 wurde die Modernisierungsumlage auf 8% abgesenkt, weiterhin durch CDU und SPD.

Das alles erinnert ein wenig an den Frosch, der aus dem Topf springen würde, wenn man ihn in heißes Wasser wirft, aber sitzen bleibt, wenn man ihn in kaltes Wasser setzt und das dann allmählich erhitzt.

heutige Vorschläge

Wir haben uns so sehr daran gewöhnt, daß man Immobilieneigentümern ihre Rechte beschneidet, daß nun neue radikale Vorschläge auf dem Tisch liegen. Lassen wir die Enteignungsdebatte mal beiseite, so reicht die Bandbreite von Eingriffen in die Mietspiegelerstellung auf statistischer und rechtlicher Ebene (zwecks Absenkung der Werte) über einen Mietenstop bis hin zu einer allgemeinen Mietobergrenze, die der Berliner Senat festlegen will und von der man sich Ausnahmen genehmigen lassen muß.

Es ist Zeit, die begründungslose Kündigung wieder einzuführen.

Abgesehen davon, daß die aktuellen Berliner Ideen lokal ohnehin nicht möglich sind, da das Mietrecht des BGB als Bundesrecht vorrangig ist, haben wir uns mittlerweile so weit vom Grundgesetz entfernt, daß es Zeit ist, den Kündigungsschutz für Wohnraummieter wieder aufzuheben. Wenn man dem Eigentümer die wirtschaftlich lohnende Verwertung seiner Immobilie so weitgehend beschneidet, wie es heute bereits der Fall ist, gibt es keine Rechtfertigung mehr, warum er grundlos nicht sollte kündigen dürfen. Unbeschränkte Mietanpassungsmöglichkeiten waren ja die ursprüngliche Gegenleistung dafür, daß man die Kündigungsmöglichkeiten beschnitt. Entfernt man die Gegenleistung, muß auch die Hauptleistung entfallen.

Von all dem abgesehen bin ich irritiert, daß wir diese Diskussionen ausgerechnet in Berlin führen, der Stadt mit den niedrigsten Mieten aller deutschen Metropolen. Die Grafik zu diesem Beitrag stammt offiziell vom Berliner Senat.