Flucht aus dem Berliner Immobilienmarkt

Gepostet von

Schluß mit lustig.

Die Pläne des Berliner Senats für einen Mietendeckel scheinen die Lethargie der letzten Jahre auf Seiten der Eigentümer zu beenden. Die Investoren verlassen die Stadt.

fallende Kurse der Immobilienunternehmen

Die US-Investmentbank Morgan Stanley hat die Deutsche Wohnen abgestuft, das Kursziel um über 20% und den Substanzwert um 10 bis 12% gesenkt. Begründung: das Risiko sei wieder gestiegen, dass sich die Politik in den deutschen Wohnungsmarkt einmische, explizit mit Blick auf eine mögliche Mietpreisbremse in Berlin für fünf Jahre. Unmittelbar nach Bekanntwerden fiel der Aktienkurs des Unternehmens um über 8%, siehe die Grafik zum heutigen Beitrag. Der Kurs von Vonovia ist die letzten 3 Tage um insgesamt rund 10% gesunken, LEG um rund 8%, und so weiter.

rapide sinkende Baugenehmigungszahlen

Schon im vergangenen Jahr sind die Baugenehmigungen in Berlin gegenüber dem Vorjahr um 2,1% zurückgegangen und die Baufertigstellungen um 2,5%. In 2019 beschleunigt sich das: der Rückgang der Baugenehmigungen im 1. Quartal lag hier schon bei 2,8%, wobei das natürlich an dem ohnehin schon um 2,1% reduzierten 2018er Wert anknüpft und nicht an dem Wert von 2017. Dabei werden zunehmend keine Mietwohnungen mehr gebaut, sondern Eigentumswohnungen (in 2018 = 1/3 der Baugenehmigungen von Wohnraum) oder Gewerbe.

Hierbei muß man einbeziehen, daß die Erteilung von Baugenehmigungen ein Antragsverfahren voraussetzt und das wiederum eine vorherige Planung. Zwischen dem Entschluß eines (künftigen) Bauherrn zum Bau und der Erteilung der Genehmigung durch die Behörde liegt ein Zeitraum von einem Jahr oder mehr. Das erste Quartal 2019 beruht also auf Entscheidungen von Investoren zu einem Zeitpunkt, als die Verschärfung der Mietpreisbremse zum 01.01.2019 noch nicht einmal diskutiert, geschweige denn beschlossen war. Weder die Enteignungsdebatte noch der Mietendeckel waren vor einem Jahr im Gespräch, auch die Grundsteuerdebatte nicht. Die Auswirkungen der Rechtsänderungen der letzten Zeit und insbesondere der nicht endenden Diskussionen werden wir mit einer Zeitverzögerung von einem Jahr erst noch sehen.

Verkauf von wertorientierten Privaten an renditeorientierte Gesellschaften

Allerdings gab es schon in den letzten Monaten einige Vollbremsungen: Mandanten haben geplante Projekte abgesagt, private Eigentümer beenden ihre Investitionen. Geplante Ausbauten von Dachgeschossen werden abgesagt, geplante Neubauten von Seitenflügeln oder Hinterhäusern in Höfen ebenfalls. Eine ganze Reihe von ehemaligen Selbständigen oder alteingesessenen Handwerkerfamilien, die seit Jahrzehnten lieber unkomplizierte Mieter als hohe Erträge in ihren Häusern haben, kommen zu uns zu Haus & Grund und erklären, daß sie sich angesichts der Entwicklungen der letzten Zeit mit dem Gedanken tragen, ihre Häuser zu verkaufen, am liebsten en bloc an den Meistbietenden. Das sind idR. renditeorientierte Gesellschaften, die – wenn es geht – aufteilen und saniert abverkaufen.

Schnell noch Mieterhöhungen, bevor es nicht mehr geht!

So lautet eine vielfach kommunizierte Haltung der letzten Tage. Gerade die Eigentümer, die sich eigentlich nie um Erhöhungen gekümmert haben, wachen nun auf und wollen das dann doch jetzt einmal angehen, bevor es gar nicht mehr geht. Schließlich wird das Leben teurer. Wer seine Rente aus einem Haus bezieht oder Handwerker bezahlen muß oder wer Kindern oder Enkeln im Studium finanziell unter die Arme greift, braucht fortwährend Inflationsausgleich. Wenn die Politik diskutiert, die Einnahmequelle zu fixieren, egal ob verfassungskonform oder nicht, dann sollte man zügig das Niveau noch so weit anheben, wie es geht, um die nächsten Jahre durchzuhalten.

Blog-Empfehlung

Zeitgleich mit mir hat Dr. Stelter („Das Märchen vom reichen Land“) einen Blogartikel mit der Überschrift „Raus aus Deutschland“ veröffentlicht. Lesenswert!

Ich schätze den Blog von Dr. Stelter und auch seine Bücher, weil er ideologiefrei kalkuliert und abweichende Ansichten inhaltlich durchdenkt, bevor er sich – wiederum sachlich, nicht polemisch – dazu äußert. Wer ihn noch nicht kennt: ansehen und in die Lesezeichenliste aufnehmen!

Investieren auf Wohnungsebene

Zum Aufbau von Vermögen und passivem Einkommen aus Immobilien, insbesondere einer oder mehreren Eigentumswohnungen, habe ich ein ebook geschrieben, den Link zu Amazon finden Sie hier. Wer es lieber gedruckt in der Hand hält, findet es hier.