Mietrechtsänderungen 2019 (Teil 4 – Übergangsregelungen und Fazit)

Teil 1 – Verschärfung mietpreisbremsender Vorschriften (nachstehend)

Teil 2 – neues kompliziertes „vereinfachtes Verfahren“ bei Kleinmodernisierungen

Teil 3 – Schadensersatz und Bußgeld bei „verdrängender Modernisierung“

Teil 4 – Übergangsregelungen und Fazit (nachstehend)

VI. Inkrafttreten

Das neue Gesetz gilt für alle Mietverträge, die ab 01.01.2019 neu geschlossen werden.

Darüber hinaus gilt es in Bezug auf das geänderte Modernisierungsrecht in eingeschränktem Umfang auch für Bestandsverträge wie folgt:

• Modernisierungen, die bis 31.12.2018 angekündigt wurden, werden noch nach altem Recht beurteilt, d.h. die Umlage beträgt 11% auch dann, wenn die Arbeiten erst in 2019 oder 2020 beginnen und die Umlage folglich erst in zwei oder drei Jahren erklärt wird.
• Bei Modernisierungen, die „nicht oder nicht ordnungsgemäß“ angekündigt wurden, wird auf den Zeitpunkt des Mieterhöhungsschreibens abgestellt. Das wird sicherlich Streit über die formale Wirksamkeit von noch in 2018 ausgesprochenen Modernisierungsankündigungen auslösen, weil davon ja abhängt, ob es 8 oder 11% sein werden.
• Das neue „vereinfachte Verfahren“ nach § 559d BGB kann von Vermietern sofort angewandt werden. Freilich muß das in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt werden, so daß auch hier im Ergebnis erst solche Modernisierungen tangiert sind, die ab 01.01.2019 angekündigt werden.

VII. Fazit

Eine Bewertung der neuen Vorschriften fällt schwer. Was man neutral sagen kann, ist, daß sie einen weiteren Eingriff in den Wohnungsmarkt darstellen, d.h. das Regulierungsniveau weiter erhöhen und Investitionsanreize weiter absenken. Der Gesetzgeber scheint auf Basis der ihm vorliegenden Daten und Beurteilungen der Ansicht zu sein, daß das konjunkturell nicht schadet, also schauen wir da mal eine Weile zu.

Für Mieter verbessert sich nicht viel. Neue Wohnungen entstehen durch die neuen Regelungen nicht, d.h. es bleibt in begehrten Lagen wie dem Berliner Zentrum weiterhin schwer, überhaupt eine Mietwohnung zu finden. Die Vermieter profitieren dadurch, daß auf eine Wohnung dutzende oder gar hunderte Bewerber kommen, so daß man sich denjenigen mit der besten Bonität aussuchen kann. Dem wiederum ist es tendenziell eher nicht wichtig, ob die Miete höher liegt als nach Mietpreisbremse erlaubt – hier zählen primär Kriterien wie, daß man sich auf einander Wort verlassen kann und seine Ruhe voneinander hat. Sich wegen der vertraglich vereinbarten Miethöhe gleich zu Beginn gerichtlich mit seinem neuen Vermieter zu überwerfen, belastet den Rest der Vertragsdauer so effektiv, wie es vorstellbar ist. Kein Mieter, der es sich leisten kann, will über jede Reparatur, jedes Problem im Haus und jeden anderen Berührungspunkt mit seinem Vermieter prozessieren müssen. Also werden die meisten selbst dann, wenn sie meinen, die Anfangsmiete sei unzulässig, das auf sich beruhen lassen. Durch die Mietspiegelentwicklungen der Folgejahre nach Anmietung reduziert sich der Abstand und irgendwann passt es dann.

Der stärkste Druck wird daher weiterhin bei den Einkommensschwachen liegen, die im Innenstadtbereich tendenziell ohnehin keine Wohnung mehr erhalten.

Für Vermieter bedeuten die Änderungen eine erhöhte Bürokratiebelastung bei Neuvermietung. Es muß nicht nur eine Einwertung in den Mietspiegel stattfinden, was schon fehlerträchtig genug ist, sondern es muß zudem auch eine Art Modernisierungsumlage ausgerechnet werden aus allen Baumaßnahmen der letzten 3 Jahre. Das bedeutet doppelte Aktenführung (wie bisher für den Steuerberater und künftig auch für die Mietakte) und es muß darauf geachtet werden, daß man die Information gegenüber dem Mieter vor Vertragsunterzeichnung auch nachweisen kann.

Im Bereich der Modernisierung erweitert § 559d BGB die Umlagefähigkeit von Kosten und ist daher eine Verbesserung, freilich gegen nicht unerheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand und mit dem Nachteil, daß etwaige Folgemaßnahmen gedeckelt sind. Die übrigen Vorschriften, insbesondere die schwer beurteilbaren Kataloge zu Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit, führen zu Risiko von Aufwand durch zusätzliche Verwaltungsverfahren und zivilprozessualen Streit, selbst wenn sie im Einzelfall im Ergebnis nicht durchgreifen.

Damit sind die Vorschriften insgesamt m.E. eher an den großen Vermieter-Gesellschaften orientiert, welche eine eigene Rechtsabteilung vorhalten und genug Personal, um dies in entsprechenden Strukturen abbilden zu können. Für den privaten Kleinvermieter ist das ohne externen (juristischen wie baufachlichen) Sachverstand eine Überforderung. Hier hätte man eine Ausnahmereglung für Eigentümer mit bis zu 5 Einheiten o.ä. machen können. In Kombination mit den vielen anderen Eingriffen der letzten Jahre verstärkt es die Tendenz insbesondere der Erbengenerationen, Häuser nicht zu behalten, sondern zu verkaufen. Als Interessenten melden sich private Eigentümer mit Blick auf die hohen Kaufpreise und die mittlerweile sehr schwierige mietrechtliche Handhabung zunehmend selten. In den letzten zwei Jahren habe ich in der Kanzlei beobachtet, daß Käufe von Häusern (nicht von einzelnen Eigentumswohnungen) im wesentlichen nur noch von Kapitalgesellschaften getätigt werden. Dieser allmähliche Wechsel in den Eigentümerstrukturen führt dazu, daß Mietverhältnisse zunehmend weniger persönlich und mehr an Rentabilitätszahlen orientiert geführt werden.

Aus Sicht des Auslands ist die neuerliche Verschärfung und ebenso der politische Tonfall, der sie begleitete, ein lautes Signal, daß die guten Zeiten für Investitionen in den deutschen Mietwohnungsmarkt vorbei sind. Wohnungsneubau wird künftig primär von innen getragen werden müssen.

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